17 мая 2011 (5521 день назад)
Дмитрий Щегельский: "Государство должно быть заинтересовано в развитии ЖНК" (источник: метросфера.ру)
Семь лет в России существует современная система жилищных накопительных кооперативов. О каких результатах уже можно говорить. Смогут ли ЖНК быть альтернативой ипотеке как способу решения квартирного вопроса. Об этом наш разговор с Дмитрием Щегельским, президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральным директором агентства "Бенуа".
Считаете ли вы институт жилищных накопительных кооперативов реальной альтернативой ипотеке как способу решения жилищного вопроса?
- Разница между ЖНК и ипотекой в том, что при ипотеке граждане сразу приобретают недвижимость, а в ЖНК только по истечение определенного количества лет и достижения накоплений до 40-50%. По этой причине ЖНК не может быть стопроцентной альтернативой ипотеке, но может занимать большую долю рынка.
К примеру, в Германии система стройсбережений развита очень хорошо, до 40% населения участвовало в данном мероприятии. Хотя там система стройсбережений имеет не форму кооператива, а форму банка. Это ключевой момент на мой взгляд.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2–10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах.
Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10–15 лет.
Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения определенного размер (различающегося для холостых и женатых лиц) он получает дополнительно 10% от государства.
Потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.
Не стоит путать с американской системой ипотеки, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг.
Закон о ЖНК действует с 2004 года. Получается, что в нашей стране современной системе ЖНК около семи лет. Как вы считате, она оправдала себя? Или эта система показала свою несостоятельность? Есть ли примеры удачных ЖНК?
- Как мы видим из практики стран, в которых эта система работает, процедура данной системы достаточно длительная. Семь лет не большой срок. Хотя, если сравнивать количество людей, участвующих в подобных системах в других странах, получается, что система практически стоит.
Государство должно быть заинтересовано в развитии ЖНК. Государство должно дать гражданину гарантии, по примеру гарантий банковских депозитов. Вообще, по сути, в других странах система стройсбережений носит форму не кооператива, а банка. Специального банка.
Думаю именно в этом и кроется проблема неразвитости ЖНК. Если под выражением "удачный ЖНК" подразумевать организацию, включающую в свои ряды большое количество членов (на мой взгляд не менее ста тысяч), то я такой организации не знаю.
Что бы вы, если бы у вас была такая возможность, добавили бы в закон или наоборот убрали? Например, на мой взгляд, недостаточно четко продуман механизм выхода граждан из кооператива. Если я не ошибаюсь, ему должны при выходе выплатить действительную стоимость пая. Но при этом бывший пайщик теряет в деньгах.
- Я бы пересмотрел систему в принципе, ушел от кооператива и рассматривал вариант со специальными банками. А система кооператива хороша для решения конкретной задачи членов кооператива - строительства конкретного дома для членов кооператива, а не аморфных "жилых помещений" как указано в законе.
Метросфера.ру
Считаете ли вы институт жилищных накопительных кооперативов реальной альтернативой ипотеке как способу решения жилищного вопроса?
- Разница между ЖНК и ипотекой в том, что при ипотеке граждане сразу приобретают недвижимость, а в ЖНК только по истечение определенного количества лет и достижения накоплений до 40-50%. По этой причине ЖНК не может быть стопроцентной альтернативой ипотеке, но может занимать большую долю рынка.
К примеру, в Германии система стройсбережений развита очень хорошо, до 40% населения участвовало в данном мероприятии. Хотя там система стройсбережений имеет не форму кооператива, а форму банка. Это ключевой момент на мой взгляд.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2–10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах.
Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10–15 лет.
Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения определенного размер (различающегося для холостых и женатых лиц) он получает дополнительно 10% от государства.
Потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.
Не стоит путать с американской системой ипотеки, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг.
Закон о ЖНК действует с 2004 года. Получается, что в нашей стране современной системе ЖНК около семи лет. Как вы считате, она оправдала себя? Или эта система показала свою несостоятельность? Есть ли примеры удачных ЖНК?
- Как мы видим из практики стран, в которых эта система работает, процедура данной системы достаточно длительная. Семь лет не большой срок. Хотя, если сравнивать количество людей, участвующих в подобных системах в других странах, получается, что система практически стоит.
Государство должно быть заинтересовано в развитии ЖНК. Государство должно дать гражданину гарантии, по примеру гарантий банковских депозитов. Вообще, по сути, в других странах система стройсбережений носит форму не кооператива, а банка. Специального банка.
Думаю именно в этом и кроется проблема неразвитости ЖНК. Если под выражением "удачный ЖНК" подразумевать организацию, включающую в свои ряды большое количество членов (на мой взгляд не менее ста тысяч), то я такой организации не знаю.
Что бы вы, если бы у вас была такая возможность, добавили бы в закон или наоборот убрали? Например, на мой взгляд, недостаточно четко продуман механизм выхода граждан из кооператива. Если я не ошибаюсь, ему должны при выходе выплатить действительную стоимость пая. Но при этом бывший пайщик теряет в деньгах.
- Я бы пересмотрел систему в принципе, ушел от кооператива и рассматривал вариант со специальными банками. А система кооператива хороша для решения конкретной задачи членов кооператива - строительства конкретного дома для членов кооператива, а не аморфных "жилых помещений" как указано в законе.
Метросфера.ру
