12 мая 2007 (6166 дней 2 часа назад)
Ответы на часто задаваемые вопросы в I и II кварталах 2007 года
1. Цикличен ли рынок жилья? Примеры?
- Да, это прослеживается с начала развития рынка недвижимости в Петербурге с 1992 года. Первый цикл, назовем его "цикл удовлетворения жилищного голода" пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли и никто этот рост не ругал. Второй период связан с кризисом августа 1998 года, причем стабилизация цен и их падения начались только через полгода после самого "черного понедельника" - в январе 1999 года, падали полгода и в итоге упали на 40-50%. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости. Он продолжался до сентября 2002 года. Третий период - сентябрь 2002 - май 2004 года. В этот период цены резко пошли вверх и рост цен этого периода считался безпрецендентным. Затем начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены "стояли", после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, мы наблюдаем на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
2. Длительность цикла. С чем связана? Сколько продлится данный цикл. Что будет после него?
- Я заметил, что длительность цикла, с момента стабилизация до момента изменения цен, составляет примерно 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентября 2006 года. Прошло 8 месяцев. Рынок стабилен. Цена предложения за 1-й квартал 2007 года выросла на 3,5%. В апреле-мае 2007 годацены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немножко снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, что цены после нынешнего периода будут опять рости на сумму, учитывающую инфляцию.
3. Согласно теории цикличности, 2007 году будет периодом стабилизации и «расслоения» цен по категориям жилья. Так ли это?
- Что значит расслоение? Если имеется ввиду, что некачественное жилье будет дешеветь, а качественное - дорожать, так это на мой взгляд - миф. Подумайте сами. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много людей в поиск лучшей жизни, которые тоже нуждаются в жилье, но не у всех есть достаточное количество средств на покупку качественного жилья. Другими слова - людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, тех, у кого огромная масса денег. И ипотека этим людям, с небольшими деньгами, не поможет, т.к. они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы, либо отсутствием возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, но, этот огромный спрос в итоге толкает цены вверх на это некачественное жилье.
4. Какие основные категории жилья можено выделить? Что будет происходить с ценами по каждой категории?
- любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1-2 к.кв., дальше спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу.
5. К чему приведет расслоение цен? Каких диапазонов оно достигнет?
- Расслоения цен по качеству жилья не будет. Расслоение цен начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появятся свои Бруклины, Гарлемы и Беверли-Хилз. Думаю, что при таком раскладе цена на жилье одного и того же типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз.
6. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года?
- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Дмитрий Щегельский Генеральный директор ООО «БЕНУА» www.benua.org
- Да, это прослеживается с начала развития рынка недвижимости в Петербурге с 1992 года. Первый цикл, назовем его "цикл удовлетворения жилищного голода" пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли и никто этот рост не ругал. Второй период связан с кризисом августа 1998 года, причем стабилизация цен и их падения начались только через полгода после самого "черного понедельника" - в январе 1999 года, падали полгода и в итоге упали на 40-50%. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости. Он продолжался до сентября 2002 года. Третий период - сентябрь 2002 - май 2004 года. В этот период цены резко пошли вверх и рост цен этого периода считался безпрецендентным. Затем начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены "стояли", после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, мы наблюдаем на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
2. Длительность цикла. С чем связана? Сколько продлится данный цикл. Что будет после него?
- Я заметил, что длительность цикла, с момента стабилизация до момента изменения цен, составляет примерно 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентября 2006 года. Прошло 8 месяцев. Рынок стабилен. Цена предложения за 1-й квартал 2007 года выросла на 3,5%. В апреле-мае 2007 годацены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немножко снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, что цены после нынешнего периода будут опять рости на сумму, учитывающую инфляцию.
3. Согласно теории цикличности, 2007 году будет периодом стабилизации и «расслоения» цен по категориям жилья. Так ли это?
- Что значит расслоение? Если имеется ввиду, что некачественное жилье будет дешеветь, а качественное - дорожать, так это на мой взгляд - миф. Подумайте сами. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много людей в поиск лучшей жизни, которые тоже нуждаются в жилье, но не у всех есть достаточное количество средств на покупку качественного жилья. Другими слова - людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, тех, у кого огромная масса денег. И ипотека этим людям, с небольшими деньгами, не поможет, т.к. они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы, либо отсутствием возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, но, этот огромный спрос в итоге толкает цены вверх на это некачественное жилье.
4. Какие основные категории жилья можено выделить? Что будет происходить с ценами по каждой категории?
- любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1-2 к.кв., дальше спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу.
5. К чему приведет расслоение цен? Каких диапазонов оно достигнет?
- Расслоения цен по качеству жилья не будет. Расслоение цен начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появятся свои Бруклины, Гарлемы и Беверли-Хилз. Думаю, что при таком раскладе цена на жилье одного и того же типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз.
6. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года?
- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Дмитрий Щегельский Генеральный директор ООО «БЕНУА» www.benua.org