о компании
СМИ о БЕНУА
новости
услуги
найти объект
фотокаталог
оставить заявку
ипотека
информация
аналитика
консультация юриста
позитив
главная страница :: добавить в избранное :: карта сайта
Актуальный сайт БЕНУА недвижимость Петербург


Продам земельный участок в Калининском р-не С-Петербурга под строительство многоэтажного м ...
подробнее»


Продается однокомнатная квартира прямая продажа, собственность, в Санкт-Петербурге, Петерг ...
подробнее»


Продается 1 комнатная квартира Петербург Московский район 1-ый Предпортовый проезд дом 14. ...
подробнее»


Продается просторная 1 квартира в Московском районе в СПб(ст метро Московская), жилая пло ...
подробнее»


Продам 2 к.кв. Петроградский р-он, Пионерская ул. д.50. Ст. метро Крестовский остров. Элит ...
подробнее»

« ООО "БЕНУА" улучшила результаты | Газета Из рук в руки, 20 февраля Работа в недвижимости: главное - обучение »

10 февраля 2006 (6621 день 16 часов назад)

Журнал Городское обозрение, февраль 2006 г.


Выбор будущей квартиры – процесс волнующий. Типовое жилье или старый фонд? Просторная квартира в новом доме или… бывшая коммуналка в историческом центре города? Последней дилемме примерно столько лет, сколько и российскому рынку недвижимости. Когда-то выбор в пользу приобретения расселяемого коммунального жилья отчасти был обусловлен отсутствием на рынке современных квартир большого метража. Ныне застройщики решили проблему, предложив покупателям объекты на любой вкус, да и «сливки» с рынка коммунального Петербурга давно сняты: десятки тысяч расселенных коммуналок давно превратились в респектабельное жилье. Тем не менее, центр города зовет и манит тех, для кого одной из непременных составляющих собственной квартиры является дух старинного Петербурга. Квартиры здесь по-прежнему продаются, только технология их приобретения за годы рынка изменилась почти до неузнаваемости. Тема расселения коммунальных квартир за последние 10-15 лет обросла десятками слухов и мифов. Самый популярный - «при расселении каждому жильцу коммуналки обязательно достается отдельная квартира» - завладев умами владельцев комнат в малоликвидных квартирах, сделал их практически нерасселяемыми. Другие мифы: о том, что нерасселенных квартир центре города уже не осталось, о том, что покупка через расселение займет слишком много времени и обойдется значительно дороже аналогичной «не-коммунальной квартиры, о том, что экс-коммуналку нельзя приобрести в кредит, и проч., и проч. - опровергают риэлтерские компании. Тем не менее, покупателю квартиры через расселение, помимо любви к историческим ценностям, не помешают в арсенале такие качества, как терпение и стрессоустойчивость. Время… Сегодня в историческом центре уже не найти коммуналку из двух-трех комнат: остались большие квартиры, имеющие от трех до десяти ордеров. Чем больше жильцов, тем сложнее «срастается» сделка. По словам Натальи Пановой, менеджера Центрального отделения АН «Адвекс-Росстро», в идеальном варианте расселение занимает два месяца. Агент сразу ищет и покупателя на расселяемую квартиру, и альтернативные варианты для жильцов. Но практически идеальные варианты остались в прошлом. Сейчас приходится рассчитывать, что сделка по расселению займет до полугода, особенно, если коммунальная квартира не приватизирована: оформление приватизации занимает сейчас не меньше 2-3 месяцев. По словам Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа», сроки расселения коммунальных квартир в ситуации, когда в ГУ ФРС постоянно срываются сроки регистрации сделок, автоматически увеличиваются на месяц-два. Кроме того, сейчас изменилась сама технология проведения сделки. Если раньше, подбирая для жильцов альтернативные варианты, риэлтер выстраивал цепочку и «держал» ее несколько месяцев посредством внесения залогов, то теперь приобретателю коммуналки приходится выкупать встречные варианты на свое имя, чтобы затем продать их разъезжающимся жильцам. Причина: обычно продавцы альтернативных вариантов (а это – комнаты и типовые одно- двухкомнатные квартиры), найдя на свою недвижимость покупателя, не соглашаются ждать оформления сделки в течение нескольких месяцев в условиях нестабильной ценовой ситуации. Это, кстати, главное новшество последних лет, обусловленное конъюнктурой рынка. Но: каждый такой «промежуточный» договор, разумеется, необходимо регистрировать, что в целом, по сравнению с ситуацией 2004 года, увеличивает срок оформления всей сделки в полтора-два раза. Скажем, достаточно типичная сделка - разъезд квартиры на три объекта – занимала раньше полтора-два месяца, а сейчас может потребовать от трех месяцев до полугода. «Мы на любое расселение обычно просим 3 месяца, - говорит Алексей Слокотович, заместитель генерального директора АН «Русский дом», и, как правило, укладываемся в эти сроки. Иногда, если повезет, можем закрыть сделку и через месяц. Сроки определяются не леностью агентов в подборе вариантов, а необходимостью выстраивать цепочки для покупки альтернативных вариантов. Помимо приватизации муниципальных комнат, отнимает время необходимость исправлять «огрехи» в документах жильцов. Не редкость: отсутствие печатей о расторжении брака, утерянные свидетельства о рождении, расхождения в данных технического паспорта и формы 7… Словом, на наших специалистов ложится очень много технической работы». Нередко покупателю приходится вкладывать дополнительные средства, оплачивая приватизацию жилья, а также погашая задолженности жильцов по коммунальным платежам. …и деньги На вопрос, удорожает или нет квартиру расселение, операторы рынка отвечают уклончиво. Если, скажем, сравнивать расселяемую квартиру с аналогичным по площади объектом в новом доме, сравнение окажется не в пользу бывшей коммуналки: в новостройке, если только она стоит не в самом центре Петербурга, квадратный метр обойдется существенно дешевле. Цена кв. метра в квартире, расположенной в новом доме в престижной части исторического центра, будет совершенно иной: к примеру, в новом доме на Потемкинской улице жилье стоит около $7 тысяч/кв. метр, а на набережной Робеспьера – от $5 тысяч. Если же сравнить стоимость расселяемой коммуналки с ценой совершенно аналогичной квартиры, но выставленной в прямой продаже, то второй вариант обойдется покупателю существенно дороже: разница может составить от 20 до 40 процентов. Но бывает, что стоимость расселения оказывается выше цены аналогичного уже «готового» варианта. В каждом конкретном случае это определяется конъюнктурой рынка. Удорожание уже готовой расселенной экс-коммуналки, по мнению риэлтеров, объясняется тем, что расселение – рискованное дело. Сделка практически на любом этапе может сорваться: «человеческий фактор» - вещь непредсказуемая: люди болеют, умирают, пропадают без вести, неожиданно уезжают за границу или в деревню, а бывает, и просто в процессе ожидания резко меняют свои требования. Дороже всего стоят квартиры, которые можно использовать под коммерческую недвижимость. Так, цена квадратного метра вокруг Невского и Владимирского проспектов, на Лиговке находится на уровне от $5 тысяч за кв метр, однако практически все коммунальное жилье в этих местах уже расселено. Для сравнения: квадратный метр на Итальянской улице стоит не меньше 6 тыс. долларов, а в непрестижном центре (Адмиралтейский район) – до $2 тысяч. Вне зависимости от географического расположения, пользуется меньшим спросом наиболее дешевое жилье во дворах: перевести его в статус коммерческой недвижимости по законодательным нормам почти невозможно, приобретать в качестве квартиры для проживания – вариант, что называется, «на большого любителя». К тому же, как правило, оказывается, что проводившийся во многих зданиях старого фонда в середине прошлого века капитальный ремонт не затронул дворовые части старинных доходных домов. Жилье в таких квартирах, по мнению специалистов, стоит не дороже $1000/кв. метр, что соответствует ценовому уровню типовых квартир в новых и строящихся домах. Если же сравнивать размер дальнейших вложений в необходимые ремонтно-отделочные работы, то по финансовой емкости такой старый фонд одерживает убедительный перевес. Прикидывая план приведения в порядок расселенной квартиры, к стандартному набору работ (как в только что сданном доме) придется добавить снос перегородок, разборку полов и ремонт перекрытий, вывоз образовавшегося мусора, подготовку получившегося помещения под чистовую отделку. Хлопотно? Безусловно. Однако, истинных ценителей жилья в историческом центре Петербурга эти хлопоты не заставят отказаться от своих намерений. Коммунальный клондайк Как говорят риэлтеры, в большинстве случаев коммунальные квартиры расселяют не потому, что хочется расселить, а потому, что покупатель, сформулировав свои требования к подбираемому объекту, просто не находит другого варианта. Чем больше факторов, имеющих для клиента значение при выборе будущего жилья, тем сложнее найти подходящий объект. Бывает, что под конкретную заявку можно найти только коммунальную квартиру. Тогда приходится начинать долгий и хлопотный процесс расселения. В начале 90-х большей частью расселялись «видовые» (с хорошим пейзажем за окнами) квартиры площадью 200-250 кв. м., в красивых старинных особняках. Таких объектов, по отзывам операторов рынка, уже практически не осталось. Тем не менее, расселяемые коммуналки по сей день пользуются устойчивым спросом, как и любая недвижимость в Петербурге. Кроме этого, в городе до сих пор сохранились районы с целыми «оазисами» коммунальных квартир, соответственно, необходимость приобретать жилье через расселение определяется здесь просто географическими предпочтениями покупателя. Скажем, человеку, выбирающему квартиру в «сталинке» в Московском районе, безразлично, расселение это или обыкновенная продажа: если квартира интересна по местоположению, ее все равно купят. Основное предложение сейчас сконцентрировано в Адмиралтейском районе, в кварталах, прилегающих к месту строительства второй сцены Мариинского театра, в районе Новой Голландии. Здесь можно найти фасадную видовую квартиру, с окнами, выходящими, например, на Мойку. Цена – вполне умеренная: в среднем, такое жилье обойдется покупателю в $1500/кв. метр. Риэлтеры рассказывают, что в престижном центре Петербурга еще можно найти нерасселенные квартиры даже в фасадной части домов, в том числе в «золотом треугольнике». Такие объекты, как правило, наперечет, и хорошо известны основным операторам рынка. Например, в компании «Бенуа» рассказывают о двух квартирах на Дворцовой набережной. В одном случае жильцы просто не хотят расселяться - им и так хорошо. Во второй квартире имеются серьезные проблемы с правоустнавливающими документами, поэтому расселить ее, даже при желании жильцов, пока не представляется возможным. У покупателей по-прежнему пользуются популярностью квартиры в сталинских домах в Московском районе, у Гавани на В.О., также объекты на Петроградской стороне в районе Петропавловской крепости, Введенской ул., Рентгена, Пр. Попова, на островах. В Центральном районе повышенный спрос концентрируется в «золотом треугольнике» и вокруг Таврического сада. В Пушкине огромным спросом пользуются квартиры в новых домах к примеру на Садовой, бульваре А.Толстого, Пушкинской, Магазейной. Ускользающий стандарт, или переоценка ценностей Остались ли еще в Петербурге ликвидные нерасселенные коммуналки? «Мы каждый год себе задаем этот вопрос, но, тем не менее, продолжаем работать, - говорит Алексей Слокотович, - еще в 1998 году модно было рассказывать о том. что «коммунальный Петербург» практически расселен. Однако, работы меньше не становится». Другой вопрос, что понятие «ликвидности» с течением времени трансформируется. Так, квартира в историческом центре, выходящая всеми окнами во двор, пять лет назад однозначно была бы оценена как неликвидная, соответственно, найти покупателя на нее было проблематично. Сейчас однозначного ответа на этот вопрос уже нет. «Если сравнивать две квартиры, скажем, на ул. Чайковского или Малой Садовой, одна из которых выходит окнами на улицу, а вторая во двор, то, на мой взгляд, они уже находятся примерно в равных позициях. По крайней мере, окна, выходящие в закрытый благоустроенный двор, не являются безусловным «минусом», снижающим цену квартиры», - говорит Алексей Слокотович. Стандарт «ликвидности» постоянно меняется. Например, количество жильцов, готовых организовать ремонт в подъезде, достигло «критической отметки» – соответственно, оставшиеся в подъезде коммунальные квартиры, которые казались нерасселяемыми, сразу же стали ликвидны. Сегодня шансы на расселения минимальны у жильцов гигантских квартир площадью 400-600 кв.: сейчас такие объекты в старом фонде, если их невозможно перевести в статус коммерческой недвижимости, не пользуются спросом. Однако, ставить на такой квартире крест риэлтеры все же не советуют: ситуация все время меняется, предсказать конъюнктуру завтрашнего дня невозможно. Трудно- или практически нерасселяемой квартиру делают лишь две вещи: неразрешимые юридические коллизии с документами, либо завышенные требования жильцов. Трудности адаптации Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу год назад, сделал нерасселяемыми многие коммунальные квартиры: а именно, те, в которых владельцы муниципальных комнат утратили свое право бесплатной приватизации. Поскольку обмены приватного и муниципального жилья ныне также оказались под запретом, расселение коммунальных квартир «смешанного статуса» оказалось под угрозой. Неприватизированные комнаты в расселяемых квартирах – не редкость, и там, где это возможно, риэлтеры помогают жильцам оформить свое право собственности. Однако если право утрачено или комната получена по ордеру, выданному после 1 марта 2005 года, то приватизировать комнату, по закону, уже не удастся. С такими квартирами агентства недвижимости, как правило, отказываются иметь дело. Попытки договориться с городской администрацией о судьбе неприватизированных помещений крайне редки. Бизнесмены считают, что в условиях меняющегося жилищного законодательства это опасно: не факт, что, выкупив у города и приватизировав муниципальные комнаты, а затем проведя сделку, клиент впоследствии не попадет в щекотливую ситуацию. «Чиновники могут смениться, не исключены попытки признать впоследствии недействительной сделку с такой квартирой», - считают операторы рынка.



работа риэлтором с обучением

Блог Президент-Элект АРСПб

Студия ФОТОРЕСПЕКТ

Рейтинг@Mail.ru
Яндекс цитирования Блог сисадмина NBoris.ru

О компании

История БЕНУА
СМИ о БЕНУА
Новости БЕНУА
Вакансии БЕНУА
Лицензии и сертификаты
Обучение
Школа бизнеса
Наш адрес

База данных недвижимости

Комнаты
1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
3 комнатные квартиры
4 комнатные квартиры
Многокомнатные квартиры
Строящаяся недвижимость
Дома, дачи, коттеджи
Земельные участки
Коммерческая недвижимость
Фотокаталог

Услуги

Подобрать недвижимость
Подбор ипотеки
Срочный выкуп квартир
Кредит под недвижимость
Зачет недвижимости
Материнский капитал
Перевод в нежилой фонд
Бесплатная консультация
Юридическая консультация
Консультации по новостройкам
Расселение коммуналок
Подбор недвижимости
Съем-сдача жилья
Аналитика рынка недвижимости
Сам себе риэлтор
Мансарды
Разработка градостроительной документации

Полезная информация

Виды сделок
Типы домов
Словарь риэлторских терминов
Государственные учреждения
Микрорайоны СПб и их описание
Административные районы СПб и их описание
Административные районы Ленинградской области
Мифы и легенды рынка недвижимости
Анекдоты
Старые газеты
Проверить надежность риэлтора
Как не стать жертвой мошенников

агентство недвижимости "БЕНУА" (c) 2008

При копировании материалов с сайта www.benua.org, ссылка на первоисточник обязательна.


Санкт-Петербург, Варшавская, дом 104 (ст.м Московская)
Телефоны: +7 (812)708-5474, +7 (812)708-4666, +7 (812)373-9333

создание и поддержка сайта