3 июля 2013 (4742 дня 21 час назад)
Состояние рынка недвижимости определяет современная урбанистика - эксперты
В общей картине развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга на данный момент много неясностей. Неопределённость в неё вносят, прежде всего, новые законодательные инициативы, пограничное состояние платёжеспособного спроса и нестабильность ценовой динамики. Чего ожидать в ближайшее время участникам рынка первичной и вторичной жилой недвижимости – решению этого вопроса была посвящена пресс-конференция «К чему готовиться продавцам и покупателям недвижимости?», прошедшая 2 июля в Агентстве бизнес-новостей при поддержке Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Перспективы развития рынка первичной жилой недвижимости участникам дискуссии представил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, ситуация на рынке сейчас остаётся стабильной, наблюдается небольшой прирост цен на наиболее интересные с точки зрения маркетинга объекты.
Агломерация, в состав которой входят Петербург и Ленинградская область, сейчас претерпевает значительные изменения – отметил Павел Созинов. Строительство во многих районах города практически прекращено, в то же время на периферии Петербурга и на границе города и области идёт активное развитие. «Ленинградская область сейчас показывает Петербургу, как стоило бы развиваться» - считает эксперт. Реализация строительных проектов на окраинах города создаёт ряд экологических и транспортных проблем, что особенно видно в южной части Петербурга. Север, в свою очередь, пострадал от этих проблем в меньшей степени, и их решение в северных районах Петербурга идёт более активно. Важную роль в решении транспортных и социальных проблем севера, а также развития города в целом, по мнению экспертов, могут сыграть крупные многофункциональные проекты, такие, как общественно-деловой комплекс «Лахта центр» в Приморском районе. «Ещё до «Лахта центра», при принятии Генерального плана все говорили, что город должен выглядеть, как блюдце: вогнутое в центре и выпуклое по краям. То есть, по краям города должны быть массивы, предполагалось строительство высотных зданий – сказал Павел Созинов – Я считаю, что Петербургу нужна современная урбанистика: это развивающийся город. Это в историческом центре нужно следить за застройкой и не нарушать архитектурные ансамбли. А инвесторы, такие, как «Газпром», по периферии могут выстраивать город, как они видят».
Несмотря на то, что активная жилая застройка окраин Петербурга многим экспертам кажется благом, она имеет и свои недостатки. Этот процесс усиливает конкуренцию не только меду различными застройщиками, но и между разными проектами одной строительной компании. Павел Созинов пояснил, что квартиры каждой следующей очередь нового строительного проекта продаются дешевле, чем у предыдущей. Таким образом, если к моменту завершения новой очереди квартиры в предыдущей ещё не будут распроданы, продать их будет весьма непросто. Кроме того, застройщики на окраинах ориентируются в основном не на жильё комфорт-класса, а на малогабаритные квартиры и квартиры-студии, которые часто продают по завышенной цене.
Сомнения специалистам рынка недвижимости внушают и новые законодательные инициативы. Так, новый 214 ФЗ предписывает застройщикам либо страховать свои проекты в соответствующих компаниях, либо получать на них банковскую гарантию. Тем не менее, подзаконных актов, регулирующих процесс страхования, пока не существует, а страховые компании зачастую даже не рассматривают возможность оказания таких услуг застройщикам. Сейчас, как отметил Павел Созинов, по 214 ФЗ работают менее 50% строительных фирм.
Активное строительство на окраинах Петербурга, по словам генерального директора ООО «Бенуа» Дмитрия Щегельского, привело к тому, что разница между первичным и вторичным жильём понизилась с 10% до 7-8%. Спрос на жилплощадь может «перекатить» с первичного рынка на вторичный, поскольку люди стремятся покупать жильё «здесь и сейчас», стремясь к большей стабильности. В целом на рынке вторичного жилья, ситуация также стабильна, хотя и значительно отличается от «первички». Первое полугодие в этой сфере Дмитрий Щегельский оценил как «спокойное». Количество сделок на рынке вторичного жилья за этот период составило на 30% меньше, чем в среднем по рынку, однако эксперт обратил внимание участников дискуссии на то, что тенденция к меньшему количеству сделок в первом полугодии повторяется из года в год, и потом рынок своё наверстает. Средняя цена вторичного жилья на данный момент составляет 95000 р. за м2, что соответствует докризисному уровню.
Об основных тенденциях в сфере найма и аренды жилья экспертам и представителям СМИ рассказала генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая. По её словам, на данный момент в центре города – Васильевском, Петроградском, Центральном районах – спрос на аренду жилья существенно превышает предложение. В Выборгском, Калининском и Приморском районах ситуация обратная: активная застройка этих районов влияет и на рынок аренды, предложение в них превышает спрос. Интересная ситуация сложилась в Кировском районе, где спрос и предложение практически равны. Цены на аренду квартир, по словам эксперта, в первое полугодие 2013 года выросли на 1-2%. В динамике спроса наблюдается определённая сезонность: активнее всего квартиры арендуют во время вступительных экзаменов в вузы и во время туристического сезона.
В целом эксперты рынка жилой недвижимости не ожидают никаких потрясений, оценивая развитие сферы как «спокойное». Неотъемлемая часть этого рынка – ипотечное кредитование – также демонстрирует некоторый рост. Как рассказал участникам дискуссии управляющий Операционным офисом «Санкт-Петербургский» «Банка жилищного финансирования» Андрей Пименов, на данный момент требования к заёмщикам при наличии хорошей кредитной истории могут снизиться. Именно кредитная история является важнейшим фактором при принятии решения о выдаче нового кредита – подчеркнул эксперт. По его словам, средняя сумма ипотечного кредита сейчас составляет 1,5-3 млн.р., максимальная – 12-15 млн. Процентные ставки по кредитам, несмотря на все усилия правительства, в ближайшее время не понизятся, утверждает Андрей Пименов, и понизить их нерыночными методами невозможно. По словам эксперта, для того, чтобы понизить процентные ставки, необходим экономический механизм привлечения дешёвых ресурсов.
Екатерина Степанова, «Вкризис.ру»
Перспективы развития рынка первичной жилой недвижимости участникам дискуссии представил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, ситуация на рынке сейчас остаётся стабильной, наблюдается небольшой прирост цен на наиболее интересные с точки зрения маркетинга объекты.
Агломерация, в состав которой входят Петербург и Ленинградская область, сейчас претерпевает значительные изменения – отметил Павел Созинов. Строительство во многих районах города практически прекращено, в то же время на периферии Петербурга и на границе города и области идёт активное развитие. «Ленинградская область сейчас показывает Петербургу, как стоило бы развиваться» - считает эксперт. Реализация строительных проектов на окраинах города создаёт ряд экологических и транспортных проблем, что особенно видно в южной части Петербурга. Север, в свою очередь, пострадал от этих проблем в меньшей степени, и их решение в северных районах Петербурга идёт более активно. Важную роль в решении транспортных и социальных проблем севера, а также развития города в целом, по мнению экспертов, могут сыграть крупные многофункциональные проекты, такие, как общественно-деловой комплекс «Лахта центр» в Приморском районе. «Ещё до «Лахта центра», при принятии Генерального плана все говорили, что город должен выглядеть, как блюдце: вогнутое в центре и выпуклое по краям. То есть, по краям города должны быть массивы, предполагалось строительство высотных зданий – сказал Павел Созинов – Я считаю, что Петербургу нужна современная урбанистика: это развивающийся город. Это в историческом центре нужно следить за застройкой и не нарушать архитектурные ансамбли. А инвесторы, такие, как «Газпром», по периферии могут выстраивать город, как они видят».
Несмотря на то, что активная жилая застройка окраин Петербурга многим экспертам кажется благом, она имеет и свои недостатки. Этот процесс усиливает конкуренцию не только меду различными застройщиками, но и между разными проектами одной строительной компании. Павел Созинов пояснил, что квартиры каждой следующей очередь нового строительного проекта продаются дешевле, чем у предыдущей. Таким образом, если к моменту завершения новой очереди квартиры в предыдущей ещё не будут распроданы, продать их будет весьма непросто. Кроме того, застройщики на окраинах ориентируются в основном не на жильё комфорт-класса, а на малогабаритные квартиры и квартиры-студии, которые часто продают по завышенной цене.
Сомнения специалистам рынка недвижимости внушают и новые законодательные инициативы. Так, новый 214 ФЗ предписывает застройщикам либо страховать свои проекты в соответствующих компаниях, либо получать на них банковскую гарантию. Тем не менее, подзаконных актов, регулирующих процесс страхования, пока не существует, а страховые компании зачастую даже не рассматривают возможность оказания таких услуг застройщикам. Сейчас, как отметил Павел Созинов, по 214 ФЗ работают менее 50% строительных фирм.
Активное строительство на окраинах Петербурга, по словам генерального директора ООО «Бенуа» Дмитрия Щегельского, привело к тому, что разница между первичным и вторичным жильём понизилась с 10% до 7-8%. Спрос на жилплощадь может «перекатить» с первичного рынка на вторичный, поскольку люди стремятся покупать жильё «здесь и сейчас», стремясь к большей стабильности. В целом на рынке вторичного жилья, ситуация также стабильна, хотя и значительно отличается от «первички». Первое полугодие в этой сфере Дмитрий Щегельский оценил как «спокойное». Количество сделок на рынке вторичного жилья за этот период составило на 30% меньше, чем в среднем по рынку, однако эксперт обратил внимание участников дискуссии на то, что тенденция к меньшему количеству сделок в первом полугодии повторяется из года в год, и потом рынок своё наверстает. Средняя цена вторичного жилья на данный момент составляет 95000 р. за м2, что соответствует докризисному уровню.
Об основных тенденциях в сфере найма и аренды жилья экспертам и представителям СМИ рассказала генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая. По её словам, на данный момент в центре города – Васильевском, Петроградском, Центральном районах – спрос на аренду жилья существенно превышает предложение. В Выборгском, Калининском и Приморском районах ситуация обратная: активная застройка этих районов влияет и на рынок аренды, предложение в них превышает спрос. Интересная ситуация сложилась в Кировском районе, где спрос и предложение практически равны. Цены на аренду квартир, по словам эксперта, в первое полугодие 2013 года выросли на 1-2%. В динамике спроса наблюдается определённая сезонность: активнее всего квартиры арендуют во время вступительных экзаменов в вузы и во время туристического сезона.
В целом эксперты рынка жилой недвижимости не ожидают никаких потрясений, оценивая развитие сферы как «спокойное». Неотъемлемая часть этого рынка – ипотечное кредитование – также демонстрирует некоторый рост. Как рассказал участникам дискуссии управляющий Операционным офисом «Санкт-Петербургский» «Банка жилищного финансирования» Андрей Пименов, на данный момент требования к заёмщикам при наличии хорошей кредитной истории могут снизиться. Именно кредитная история является важнейшим фактором при принятии решения о выдаче нового кредита – подчеркнул эксперт. По его словам, средняя сумма ипотечного кредита сейчас составляет 1,5-3 млн.р., максимальная – 12-15 млн. Процентные ставки по кредитам, несмотря на все усилия правительства, в ближайшее время не понизятся, утверждает Андрей Пименов, и понизить их нерыночными методами невозможно. По словам эксперта, для того, чтобы понизить процентные ставки, необходим экономический механизм привлечения дешёвых ресурсов.
Екатерина Степанова, «Вкризис.ру»
