20 октября 2008 (5659 дней 19 часов назад)
Рынок недвижимости тронулся…
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости уникальна. Такой долгой стагнации при очень низкой активности, как покупателей, так и продавцов, еще не было. Однако предельно ясно, что ситуация на мировых финансовых рынках начинает все сильнее давить на рынки российские. Получить ипотечный кредит становится все труднее (хотя в середине октября один из клиентов при поддержке нашей компании - ООО «БЕНУА» www.benua.org - получил кредит на сумму в 210 тысяч долларов США). У многих граждан появилась угроза потери работы и других источников дохода, на которые они надеялись при рассмотрении возможности приобретения недвижимости. Все это накапливает у потенциальных клиентов рынка недвижимости опасения и неуверенность в завтрашнем дне.
В августе 2008 года выдвигались предположения, что к концу сентября 2008 года развитие ситуации на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области может проясниться. Многие аналитики, и я в том числе, указывали на то, что нет предпосылок к резкому обвалу рынка недвижимости. Некоторые граждане ожидают повторения ситуации августа 1998 года. Так ли это? При такой низкой активности рынка опасаться нужно не клиентам, а профессиональным участникам рынка. До 20 процентов агентств недвижимости могут закрыться вне зависимости от величины фирмы.
Как я неоднократно заявлял, развитие событий на рынке недвижимости имеет определенный ритм, равный 6-9 месяцам. Начало стагнации на рынке недвижимости началось в июне 2008 года. Соответственно по истечении 6-ти месяцев рынок недвижимости должен активизироваться либо коррекцией цен вниз, либо ростом. Ситуация середины октября 2008 года показывает, что рынок более склонен к коррекции цен вниз. Это происходит из-за крайне низкой активности покупателей и увеличивающейся активности продавцов. Правда активность продавцов не носит лавинообразный характер (как это было в 1998-99 года). Объекты недвижимости, выкупленные с целью сохранения и приумножения капитала, на рынок практически не поступают. Это связано с пониманием владельцев этой недвижимости того, что момент фиксирования максимальной прибыли пропущен (надо было продавать на пике спроса в марте 2008 года), а также того, что сегодняшняя ситуация носит временный характер. Следовательно, в ноябре процесс коррекции цен вниз будет заметным, и продлиться до марта 2009 года. После чего коррекция цен прекратится и наступит очередной период стагнации до октября-ноября 2009 года. В октябре-ноябре 2009 года начнется движение цен вверх. Это произойдет все из-за того же, что и ранее – активизация отложенного спроса, подкрепленного улучшением финансового положения. Почему именно октябрь-ноябрь 2009 года? Дело в том, что в конце сентября Министр финансов РФ Алексей Кудрин сообщил, что ситуация на мировых финансовых рынках начнет исправляться через год, т.е. в октябре-ноябре 2009 года. Также многие европейские аналитики указывают на начало выправление ситуации уже весной 2009 года. Думаю, стоит доверять этим данным.
Надо понимать – обвала цен на рынке недвижимости на 35-40 процентов (прошу заметить в долларах США), как это было в 1998-1999 годах, не будет. Это следует из разности ситуаций в экономике России тогда и сейчас. Золотовалютные резервы в 1998 году были 3 млрд. Долларов США, а сегодня — 550 млрд. долларов США. В 1998 году внешний долг России составлял 150 млрд. долларов США, сегодня — 50 млрд. долларов США. Стоимость нефти в 1998 году — 8 долларов США, сегодня — в районе 70 долларов США за баррель. Плюс опыт и превентивные меры государства создают подушку безопасности, что приводит к минимальным финансовым потерям среди населения.
Поэтому максимальная коррекция может составить до минус 20 процентов на недвижимость низкого качества и стабильность цен на элитную недвижимость. В среднем цены на рынке недвижимости могут скорректироваться в минус на 10-12 процентов.
Учитывая рост цен на недвижимость в первой половине 2008 года, который составил 25-30 процентов, такая коррекция не является фатальной. У России большие экономические перспективы, которые позволяют с уверенностью смотреть на развитие рынка недвижимости в долгосрочной перспективе. А в этой перспективе рост цен будет продолжаться долго. Огромный интерес к недвижимости подтверждают и исследования ВЦИОМ. Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), более половины россиян - 51 процент - считают покупку недвижимости самым надежным способом сохранить личный капитал. Также огромный потенциал роста рынка недвижимости подтверждают и заявления правительства Москвы о готовности выкупать недвижимость. Это прямой сигнал для покупателей. Такая благоприятная ситуация для покупки продлиться не долго.
Для покупателей сейчас уникальное время, когда можно спокойно, без ажиотажа, подобрать необходимую недвижимость по приемлемым ценам, а не бегать в впопыхах по рынку с надеждой хоть что-то успеть купить, как мы это неоднократно наблюдали за последние 10 лет.
Дмитрий Щегельский
Генеральный директор ООО «БЕНУА»
Вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
www.benua.org
В августе 2008 года выдвигались предположения, что к концу сентября 2008 года развитие ситуации на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области может проясниться. Многие аналитики, и я в том числе, указывали на то, что нет предпосылок к резкому обвалу рынка недвижимости. Некоторые граждане ожидают повторения ситуации августа 1998 года. Так ли это? При такой низкой активности рынка опасаться нужно не клиентам, а профессиональным участникам рынка. До 20 процентов агентств недвижимости могут закрыться вне зависимости от величины фирмы.
Как я неоднократно заявлял, развитие событий на рынке недвижимости имеет определенный ритм, равный 6-9 месяцам. Начало стагнации на рынке недвижимости началось в июне 2008 года. Соответственно по истечении 6-ти месяцев рынок недвижимости должен активизироваться либо коррекцией цен вниз, либо ростом. Ситуация середины октября 2008 года показывает, что рынок более склонен к коррекции цен вниз. Это происходит из-за крайне низкой активности покупателей и увеличивающейся активности продавцов. Правда активность продавцов не носит лавинообразный характер (как это было в 1998-99 года). Объекты недвижимости, выкупленные с целью сохранения и приумножения капитала, на рынок практически не поступают. Это связано с пониманием владельцев этой недвижимости того, что момент фиксирования максимальной прибыли пропущен (надо было продавать на пике спроса в марте 2008 года), а также того, что сегодняшняя ситуация носит временный характер. Следовательно, в ноябре процесс коррекции цен вниз будет заметным, и продлиться до марта 2009 года. После чего коррекция цен прекратится и наступит очередной период стагнации до октября-ноября 2009 года. В октябре-ноябре 2009 года начнется движение цен вверх. Это произойдет все из-за того же, что и ранее – активизация отложенного спроса, подкрепленного улучшением финансового положения. Почему именно октябрь-ноябрь 2009 года? Дело в том, что в конце сентября Министр финансов РФ Алексей Кудрин сообщил, что ситуация на мировых финансовых рынках начнет исправляться через год, т.е. в октябре-ноябре 2009 года. Также многие европейские аналитики указывают на начало выправление ситуации уже весной 2009 года. Думаю, стоит доверять этим данным.
Надо понимать – обвала цен на рынке недвижимости на 35-40 процентов (прошу заметить в долларах США), как это было в 1998-1999 годах, не будет. Это следует из разности ситуаций в экономике России тогда и сейчас. Золотовалютные резервы в 1998 году были 3 млрд. Долларов США, а сегодня — 550 млрд. долларов США. В 1998 году внешний долг России составлял 150 млрд. долларов США, сегодня — 50 млрд. долларов США. Стоимость нефти в 1998 году — 8 долларов США, сегодня — в районе 70 долларов США за баррель. Плюс опыт и превентивные меры государства создают подушку безопасности, что приводит к минимальным финансовым потерям среди населения.
Поэтому максимальная коррекция может составить до минус 20 процентов на недвижимость низкого качества и стабильность цен на элитную недвижимость. В среднем цены на рынке недвижимости могут скорректироваться в минус на 10-12 процентов.
Учитывая рост цен на недвижимость в первой половине 2008 года, который составил 25-30 процентов, такая коррекция не является фатальной. У России большие экономические перспективы, которые позволяют с уверенностью смотреть на развитие рынка недвижимости в долгосрочной перспективе. А в этой перспективе рост цен будет продолжаться долго. Огромный интерес к недвижимости подтверждают и исследования ВЦИОМ. Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), более половины россиян - 51 процент - считают покупку недвижимости самым надежным способом сохранить личный капитал. Также огромный потенциал роста рынка недвижимости подтверждают и заявления правительства Москвы о готовности выкупать недвижимость. Это прямой сигнал для покупателей. Такая благоприятная ситуация для покупки продлиться не долго.
Для покупателей сейчас уникальное время, когда можно спокойно, без ажиотажа, подобрать необходимую недвижимость по приемлемым ценам, а не бегать в впопыхах по рынку с надеждой хоть что-то успеть купить, как мы это неоднократно наблюдали за последние 10 лет.
Дмитрий Щегельский
Генеральный директор ООО «БЕНУА»
Вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
www.benua.org
