1 октября 2008 (6475 дней 18 часов назад)
. Ситуация на рынке нынешней осенью (источник: приложение "Где жить" к "Деловому Петербургу" октябрь 2008)
На увенчавшем марафон «круглом столе», прошедшем в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, большинство участников рынка резюмировали: кризис на рынке недвижимости северной столицы пока никак не отразился, цены падать не будут. Несмотря на то, что в столь мажорном ключе высказываются отнюдь не все представители риэлторских компаний, поводов для серьезного беспокойства не видят даже пессимисты.
«Повторения 98-го года не будет, - говорит Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр», - хотя, конечно, в среднесрочной перспективе все дорогостоящие товары будут потихоньку дешеветь: и автомобили, и недвижимость. Но не намного, процентов на 15 в среднем. И не сразу: сейчас люди будут активно покупать, избавляясь от денежной массы. Государство же озвучило позицию: нас ждет стабильность и инфляция».
По словам Максима Чернова, генерального директора АН «Легион», сегодня число открываемых и закрываемых сделок в агентстве равно, что говорит о нормальной ситуации на рынке.
«Сегодня ситуация напоминает 2004 год: с майских праздников началась стагнация, продлившаяся до начала 2005 года, - считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», - сегодня одинаково неактивны и покупатели, и продавцы. Но ничего экстраординарного не произойдет. Те, кому действительно нужно, покупают по тем ценам, которые заявлены в рекламе».
«Сегодня в агентство, как правило, звонят так: «можно посмотреть ваш объект подешевле на 400 тысяч?» Нет, говорим, можно посмотреть подешевле на 200 тыс. Вот так и балансируем», - говорит Марианна Верещага.
Максим Чернов отмечает неснижающийся спрос в сегменте первых этажей – квартир, перспективных для перевода в нежилой фонд для коммерческого использования. «На рынке много интересных объектов. Покупка такой квартиры с последующим переводом и обустройством дает возможность заработать на аренде в 3 раза больше, чем если сдавать аналогичный объект как жилую квартиру, - говорит Чернов, - сегодня цена месячной аренды двух-трехкомнатной квартиры на первом этаже в спальном районе – 25-30 тыс руб, а превращенной в коммерческий объект с отдельным входом – 90 тыс руб».
Кредитный стоп-кран
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», в числе первых аргументов в пользу снижения цен называет повышение с 1 октября ставок по ипотечным кредитам и ухудшение прочих условий выдачи кредитов, в том числе – увеличение первоначального взноса и ужесточение андеррайтинга. Кроме этого, даже в случае, когда кредит был получен ранее по вполне устраивавшим заемщика условиям, инфляция будет подстегивать дефолты. «Сейчас для покупки самой скромной квартиры даже не СПб, а в Ленобласти, надо зарабатывать 80-90 тыс руб на семью, причем по-белому,» - расстраивается Белькова. «Кредит получить можно, - парирует Максим Чернов, - 11% в валюте и 14% в рублях – это не смертельно для того, кому действительно нужно решать квартирный вопрос. В реальности жизнь сложнее: чаще всего кредит нужен как доплата человеку, у которого, к примеру, есть двухкомнатная квартира, доставшаяся в наследство или купленная раньше, есть какие-то накопления, но для переезда разросшейся семьи в трехкомнатную не хватает одного-двух миллионов рублей. Такому клиенту сегодня вполне посильно и получить кредит, и выплачивать его».
Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр», считает, что процент ипотечных сделок не настолько значителен, чтобы всерьез обвалить спрос на недвижимость в СПб. «На загородном рынке кредитный механизм фактически так и не заработал, поскольку банки всегда считали его областью повышенного риска, - говорит Сосновский, – а между тем, недавно мы наблюдали всплеск продаж в сегменте коттеджных поселков «эконом»-класса – и спрос по-прежнему не удовлетворен. В городе же, я считаю, 30% объем кредитных сделок даже в лучшие времена так и не достиг».
«За последние два года мы пережили два периода ажиотажа, рынок хорошо «разогнан», - говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость», - с 2005 года цены выросли в полтора раза, да и нынешний год по совокупным результатам покажет еще 30-процентный рост. Так что в перспективе нас ждет стабильность».
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
-Ситуация на рынке ипотеки сейчас крайне тяжелая. Практически все банки ужесточили условия выдачи кредитов – повысили требования к потенциальным заемщикам, подняли ставки на 1-2%, выйдя, таким образом, на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Ставки по программам АИЖК выросли даже больше, чем у коммерческих банков. Региональные операторы вынуждены отказаться от работы по данным программам. Пока держит ставки на прежнем уровне Сбербанк России и другие крупнейшие игроки рынка. Программы рефинансирования фактически заморожены. Несмотря на то, что сейчас наблюдается поток покупателей с субсидиями, некоторые банки приостановили работу с субсидиями или ужесточили требования к заемщикам. Резко возросло число отказов. Исходя из предпосылок сегодняшнего дня, ситуация в ближайшее время улучшаться не будет.
Марина Буженко, руководитель отделения «Московское» АН «Экотон»:
-В ситуации, которая в данный момент сложилась на рынке недвижимости, говорить о росте цен не приходится. Это относится как к вторичному рынку, так и к сфере нового строительства. На сегодняшний день спрос на рынке крайне слаб. Это во многом связано с тем, что большинство сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Банки же, выдающие ипотечные кредиты, ужесточили требования к заемщикам. Получить кредит и раньше было непросто, а в сегодняшней экономической ситуации стало еще сложнее. Таким образом, скорее всего цены будут снижаться, и на жилье класса «эконом» в том числе. Так бывает всегда, когда предложение на рынке превышает спрос. Можно прогнозировать, что небольшая коррекция в сторону понижения цен будет наблюдаться уже через месяц. Что касается первичного рынка, то и здесь ситуация нестабильна. Количество вводимых домов меньше не становится, а вот спрос ощутимо снижается.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
-Сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Прямого влияния на рынок недвижимости финансовый кризис не оказывает. Опосредованное влияние заключается в росте стоимости заемных ресурсов и снижении объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам. Однако изменение кредитных ставок не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов. Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают необходимых договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работу в плановом режиме. Что касается снижения объемов ипотеки – доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько существенна, раньше она не превышала 20%, сейчас сократилась до 15-17%, это недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом. В то же время, в условиях всемирной тенденции удешевления денежных средств единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и преумножить вложения, остается только недвижимость. В отличие от рынков недвижимости развитых государств, где наблюдается снижение цен на недвижимость, в России рынок от насыщения далек. Периодические скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже об огромном пласте социальных проблем (очередники, военные, аварийные дома и т.д.), которые государство намерено решать последовательно и системно в ближайшие годы, силами и резервами строительного комплекса.
текст: Юлия Лозовская
«Повторения 98-го года не будет, - говорит Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр», - хотя, конечно, в среднесрочной перспективе все дорогостоящие товары будут потихоньку дешеветь: и автомобили, и недвижимость. Но не намного, процентов на 15 в среднем. И не сразу: сейчас люди будут активно покупать, избавляясь от денежной массы. Государство же озвучило позицию: нас ждет стабильность и инфляция».
По словам Максима Чернова, генерального директора АН «Легион», сегодня число открываемых и закрываемых сделок в агентстве равно, что говорит о нормальной ситуации на рынке.
«Сегодня ситуация напоминает 2004 год: с майских праздников началась стагнация, продлившаяся до начала 2005 года, - считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», - сегодня одинаково неактивны и покупатели, и продавцы. Но ничего экстраординарного не произойдет. Те, кому действительно нужно, покупают по тем ценам, которые заявлены в рекламе».
«Сегодня в агентство, как правило, звонят так: «можно посмотреть ваш объект подешевле на 400 тысяч?» Нет, говорим, можно посмотреть подешевле на 200 тыс. Вот так и балансируем», - говорит Марианна Верещага.
Максим Чернов отмечает неснижающийся спрос в сегменте первых этажей – квартир, перспективных для перевода в нежилой фонд для коммерческого использования. «На рынке много интересных объектов. Покупка такой квартиры с последующим переводом и обустройством дает возможность заработать на аренде в 3 раза больше, чем если сдавать аналогичный объект как жилую квартиру, - говорит Чернов, - сегодня цена месячной аренды двух-трехкомнатной квартиры на первом этаже в спальном районе – 25-30 тыс руб, а превращенной в коммерческий объект с отдельным входом – 90 тыс руб».
Кредитный стоп-кран
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», в числе первых аргументов в пользу снижения цен называет повышение с 1 октября ставок по ипотечным кредитам и ухудшение прочих условий выдачи кредитов, в том числе – увеличение первоначального взноса и ужесточение андеррайтинга. Кроме этого, даже в случае, когда кредит был получен ранее по вполне устраивавшим заемщика условиям, инфляция будет подстегивать дефолты. «Сейчас для покупки самой скромной квартиры даже не СПб, а в Ленобласти, надо зарабатывать 80-90 тыс руб на семью, причем по-белому,» - расстраивается Белькова. «Кредит получить можно, - парирует Максим Чернов, - 11% в валюте и 14% в рублях – это не смертельно для того, кому действительно нужно решать квартирный вопрос. В реальности жизнь сложнее: чаще всего кредит нужен как доплата человеку, у которого, к примеру, есть двухкомнатная квартира, доставшаяся в наследство или купленная раньше, есть какие-то накопления, но для переезда разросшейся семьи в трехкомнатную не хватает одного-двух миллионов рублей. Такому клиенту сегодня вполне посильно и получить кредит, и выплачивать его».
Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр», считает, что процент ипотечных сделок не настолько значителен, чтобы всерьез обвалить спрос на недвижимость в СПб. «На загородном рынке кредитный механизм фактически так и не заработал, поскольку банки всегда считали его областью повышенного риска, - говорит Сосновский, – а между тем, недавно мы наблюдали всплеск продаж в сегменте коттеджных поселков «эконом»-класса – и спрос по-прежнему не удовлетворен. В городе же, я считаю, 30% объем кредитных сделок даже в лучшие времена так и не достиг».
«За последние два года мы пережили два периода ажиотажа, рынок хорошо «разогнан», - говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость», - с 2005 года цены выросли в полтора раза, да и нынешний год по совокупным результатам покажет еще 30-процентный рост. Так что в перспективе нас ждет стабильность».
Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
-Ситуация на рынке ипотеки сейчас крайне тяжелая. Практически все банки ужесточили условия выдачи кредитов – повысили требования к потенциальным заемщикам, подняли ставки на 1-2%, выйдя, таким образом, на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Ставки по программам АИЖК выросли даже больше, чем у коммерческих банков. Региональные операторы вынуждены отказаться от работы по данным программам. Пока держит ставки на прежнем уровне Сбербанк России и другие крупнейшие игроки рынка. Программы рефинансирования фактически заморожены. Несмотря на то, что сейчас наблюдается поток покупателей с субсидиями, некоторые банки приостановили работу с субсидиями или ужесточили требования к заемщикам. Резко возросло число отказов. Исходя из предпосылок сегодняшнего дня, ситуация в ближайшее время улучшаться не будет.
Марина Буженко, руководитель отделения «Московское» АН «Экотон»:
-В ситуации, которая в данный момент сложилась на рынке недвижимости, говорить о росте цен не приходится. Это относится как к вторичному рынку, так и к сфере нового строительства. На сегодняшний день спрос на рынке крайне слаб. Это во многом связано с тем, что большинство сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Банки же, выдающие ипотечные кредиты, ужесточили требования к заемщикам. Получить кредит и раньше было непросто, а в сегодняшней экономической ситуации стало еще сложнее. Таким образом, скорее всего цены будут снижаться, и на жилье класса «эконом» в том числе. Так бывает всегда, когда предложение на рынке превышает спрос. Можно прогнозировать, что небольшая коррекция в сторону понижения цен будет наблюдаться уже через месяц. Что касается первичного рынка, то и здесь ситуация нестабильна. Количество вводимых домов меньше не становится, а вот спрос ощутимо снижается.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
-Сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Прямого влияния на рынок недвижимости финансовый кризис не оказывает. Опосредованное влияние заключается в росте стоимости заемных ресурсов и снижении объемов ипотечного кредитования в связи с ужесточением требований банков к заемщикам. Однако изменение кредитных ставок не настолько существенно, чтобы оказывать влияние на принятие решений девелоперами в части получения кредитов. Крупные стабильные участники рынка по-прежнему достигают необходимых договоренностей с банками, получают кредиты и ведут работу в плановом режиме. Что касается снижения объемов ипотеки – доля ипотечного кредитования на первичном рынке не настолько существенна, раньше она не превышала 20%, сейчас сократилась до 15-17%, это недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом. В то же время, в условиях всемирной тенденции удешевления денежных средств единственным надежным активом, способным в долгосрочной перспективе сохранить и преумножить вложения, остается только недвижимость. В отличие от рынков недвижимости развитых государств, где наблюдается снижение цен на недвижимость, в России рынок от насыщения далек. Периодические скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже об огромном пласте социальных проблем (очередники, военные, аварийные дома и т.д.), которые государство намерено решать последовательно и системно в ближайшие годы, силами и резервами строительного комплекса.
текст: Юлия Лозовская
