13 октября 2008 (6464 дня 14 часов назад)
«Недвижимое» золото: страсти кипят (источник газета Деловая неделя № 37 (552))
Какова дальнейшая «судьба» жилой и коммерческой недвижимости? Цены на нее вырастут или упадут, каков спрос — эти вопросы волнуют сегодня многих. А особенно тех, кто уже инвестировал честно заработанные миллионы или... судорожно копит, надеясь на лучшее. И мнения ряда участников рынка на сей счет, хоть и различаются в мелочах, совпадают в главном. Недвижимость как была оплотом стабильности, так им и останется. По-прежнему приумножая вложенные капиталы.
Более того, в кризисные периоды эксперты тем более рекомендуют инвестировать именно в этот сектор. Фондовый рынок себя «запятнал» неуравновешенными скачками. Относительный же баланс на рынке недвижимости, учтиво пошатнувшись от влияния мирового финансового кризиса, все же не нарушился. Хотя последние финансовые треволнения и навели шороху...
Экспертные оценки по этому поводу прозвучали в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области на круглом столе «Рынок недвижимости Петербурга сегодня. Проблемы и перспективы».
Волнуемся, а как же!
Пожалуй, главный мажорный вывод последних событий на рынках финансов и недвижимости — это то, что российская экономика таки окончательно влилась в мировую. Соответственно как часть целого откликается на события, которые волнуют всех и каждого. А рынок жилья в рамках общей экономической ситуации в стране, памятуя учение Адама Смита, добросовестно подчиняется классическим законам спроса и предложения.
Вспоминая изменения рынка последних лет, Михаил Бимон, директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» отмечает, что за последние 2 года мы пережили 2 всплеска цен на недвижимость: в конце 2006 — начале 2007 и в конце 2007 — начале 2008 годов.
При этом, как правило, период относительно стабильных цен или время накопления гражданами средств перед будущими покупками и соответственно очередным витком цен, занимает полтора года. Между же двумя последними скачками цен прошло всего полгода. В условиях высокого ажиотажа, люди спешили совершить покупку, поскольку боялись, что потом будет дороже. В итоге цены на рынке и достигли на этот период времени максимума.
«Поэтому мы сейчас имеем то, что имеем, — говорит Михаил Бимон. — Что касается объемов продаж — они вполне соответствуют показателям спокойного, равновесного рынка, когда соблюдается баланс спроса и предложения. По ценовой ситуации на ближайшее время — та же стабильность, а что будет дальше… В условиях инфляции можно ожидать роста стоимости активов, которые в среднесрочной перспективе не подешевеют».
По пути... недоступности
Переживая кризис ликвидности, банки менее охотно выдают кредиты (если выдают вообще) и более предвзято оценивают заемщиков. Ряд крупных девелоперских проектов, призванных уже в ближайшие годы выставить на рынок ожидаемые квадратные метры, отложены опять же по причине отсутствия дешевых и вообще «длинных денег».
Ипотека из удобного инструмента решения жилищных проблем превращается в затратный и недоступный. Оценив «прогрессивный» американский опыт, АИЖК вновь ужесточило требования к заемщикам, повысив ставку минимум до 13% и максимум до 18%. Это, согласитесь, противоречит государственной программе, призванной сделать жилье для сограждан доступным.
«Чтобы купить однокомнатную квартиру где-нибудь в спальных районах, нужно зарабатывать 80—90 тысяч рублей на семью, причем официально. Соответственно ипотека становится недоступной даже для среднего класса», — отмечает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Хотя процент сделок покупки недвижимости с использованием ипотеки на первичном и вторичном рынках не так уж велик. Он с натяжкой составляет 20—30%, по оценкам Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа». По мнению Сергея Сосновского, генерального директора компании «Александр», эта цифра еще меньше — 15—20%.
Рыночный мыльный пузырь?
Тем не менее рост цен на недвижимость несколько приостановился, а в регионах жилье даже начало дешеветь. Те, у кого были миллионы наличности, уже давно вложили их в недвижимость, другие еще не успели накопить «жирок». Вот и получается, порой, что на одного редкого покупателя в регионах приходится до 30 продавцов. Хотя, как тут же добавляют эксперты, Петербургу с Москвой такое падение спроса не грозит, поскольку желающих обзаводиться жильем, как говорится, «поставляет» сама жизнь. В обоих столицах покупать квартиры люди продолжат при любых ценах.
Эксперты же, взвесив все за и против, сошлись во мнении, что постепенный рост цен благоприятен для всех участников рынка: и для застройщиков, и для частных продавцов, и для банков («не дай бог залог подешевеет»), да и для агентств недвижимости, заинтересованных в своем проценте. Исключая разве что покупателей, которые, впрочем, все равно купят квартиру, если уж она им нужна.
«Никто не хочет терять свои активы, и никто не заинтересован в повторении кризиса, который произошел на американском рынке. А там все началось как раз с того, что резко упала стоимость ипотечного залога», — говорит Марианна Белькова.
А потому все игроки сейчас старательно удерживают цены. Застройщики, ощутив отток кредитных средств, стремятся строить поменьше, а продавать подороже. Потенциальные продавцы решили пока «попридержать» свою собственность, ожидая, как будут развиваться события и когда, наконец, цены вновь устремятся вверх.
Кстати, по мнению экспертов, стимулировать такой очередной виток цен могут капиталы, изъятые сегодня из фондового рынка и вложенные в недвижимость. Опосредованно выходят на рынок и государственные средства в виде городских субсидий населению на приобретение жилья. Плюс, наша растущая инфляция, подгоняющая к заоблачным цены, в частности, и на стройматериалы.
Правда, иностранные инвесторы к удорожанию нашей недвижимости относятся пока настороженно, полагая, что рынок этот уж очень напоминает мыльный пузырь — ведь странно, что во всем мире недвижимость дешевеет, а у нас продолжает расти в цене...
Аренда пошла в рост
Согласившись, что ничего экстраординарного на рынке ждать пока не приходится, эксперты вместе с тем констатировали, что активность как покупателей, так и продавцов несколько снизилась. Причем, это касается как первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, так и рынка загородных домов. А вот рынок аренды даже пошел на подъем. Очевидно, что если на покупку квартир у граждан нет средств, а ипотека становится недоступной, такие категории будут жилье арендовать.
Однако сезонного осеннего повышения цен на аренду недвижимости ждать не приходится. «В этом году рост стоимости практически всех основных сегментов уже произошел в конце августа, — говорит Алексей Башкин, генеральный директор “Городского жилищного агентства”. — В целом цены выросли на 15—20%».
Так, в среднем обычную однокомнатную квартиру можно снять сегодня от 18 тыс. рублей, 2-комнатную — от 23 тыс. рублей, 3-комнатную от 27 тыс. рублей, это если нет особо дорогого ремонта. И хотя на рынке аренды сегодня выставлены и те квартиры, которые в будущем, с ростом цен, планируется продать, спрос все же превышает предложение. Особенно это заметно по однокомнатным квартирам и комнатам, как самому дешевому арендному товару.
Ритейлеры уступают МБ?
Коммерческой недвижимости изменения на финансовом рынке практически не коснулись. «На рынке первых этажей ситуация без изменений, спрос активен, достаточно много интересных с точки зрения инвестиций объектов, — отмечает Максим Чернов, генеральный директор АН “Легион-Недвижимость”. — Учитывая, что ритейлеры испытывают определенные сложности в развитии своих проектов, это значит, что сети не будут так развиваться, а у малого бизнеса появляется шанс занять свою придомовую нишу».
Более того, по оценкам Максима Чернова, первые этажи в принципе очень перспективны с точки зрения инвестиций. После перевода квартиры, расположенной на 1-м этаже, в нежилой фонд, сдавать ее можно уже значительно дороже. «К примеру, 2-комнатную квартиру можно сдать за 25—30 тыс. рублей. Как только ее переводят в нежилой фонд и делают отдельный вход, аренда сразу вырастает в 3 раза: такое помещение можно сдавать за 90 тыс. рублей. При этом помещение все равно кто-то снимет, хоть зубной врач в жилом квартале. Как правило, арендатором становится представитель малого бизнеса. Это и заставляет средние и мелкие капиталы вкладывать в подобные проекты», — поясняет гендиректор АН «Легион-Недвижимость».
Кроме того, востребованы производственные и складские помещения. Что касается торговых, которые в конце 2007—2008 были явно переоценены, сегодня спрос в этом сегменте ощутимо снизился, соответственно корректировка цен пошла только на пользу рынку.
Автор: Федоркив Клавдия
Дата публикации: 13.10.2008
Более того, в кризисные периоды эксперты тем более рекомендуют инвестировать именно в этот сектор. Фондовый рынок себя «запятнал» неуравновешенными скачками. Относительный же баланс на рынке недвижимости, учтиво пошатнувшись от влияния мирового финансового кризиса, все же не нарушился. Хотя последние финансовые треволнения и навели шороху...
Экспертные оценки по этому поводу прозвучали в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области на круглом столе «Рынок недвижимости Петербурга сегодня. Проблемы и перспективы».
Волнуемся, а как же!
Пожалуй, главный мажорный вывод последних событий на рынках финансов и недвижимости — это то, что российская экономика таки окончательно влилась в мировую. Соответственно как часть целого откликается на события, которые волнуют всех и каждого. А рынок жилья в рамках общей экономической ситуации в стране, памятуя учение Адама Смита, добросовестно подчиняется классическим законам спроса и предложения.
Вспоминая изменения рынка последних лет, Михаил Бимон, директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» отмечает, что за последние 2 года мы пережили 2 всплеска цен на недвижимость: в конце 2006 — начале 2007 и в конце 2007 — начале 2008 годов.
При этом, как правило, период относительно стабильных цен или время накопления гражданами средств перед будущими покупками и соответственно очередным витком цен, занимает полтора года. Между же двумя последними скачками цен прошло всего полгода. В условиях высокого ажиотажа, люди спешили совершить покупку, поскольку боялись, что потом будет дороже. В итоге цены на рынке и достигли на этот период времени максимума.
«Поэтому мы сейчас имеем то, что имеем, — говорит Михаил Бимон. — Что касается объемов продаж — они вполне соответствуют показателям спокойного, равновесного рынка, когда соблюдается баланс спроса и предложения. По ценовой ситуации на ближайшее время — та же стабильность, а что будет дальше… В условиях инфляции можно ожидать роста стоимости активов, которые в среднесрочной перспективе не подешевеют».
По пути... недоступности
Переживая кризис ликвидности, банки менее охотно выдают кредиты (если выдают вообще) и более предвзято оценивают заемщиков. Ряд крупных девелоперских проектов, призванных уже в ближайшие годы выставить на рынок ожидаемые квадратные метры, отложены опять же по причине отсутствия дешевых и вообще «длинных денег».
Ипотека из удобного инструмента решения жилищных проблем превращается в затратный и недоступный. Оценив «прогрессивный» американский опыт, АИЖК вновь ужесточило требования к заемщикам, повысив ставку минимум до 13% и максимум до 18%. Это, согласитесь, противоречит государственной программе, призванной сделать жилье для сограждан доступным.
«Чтобы купить однокомнатную квартиру где-нибудь в спальных районах, нужно зарабатывать 80—90 тысяч рублей на семью, причем официально. Соответственно ипотека становится недоступной даже для среднего класса», — отмечает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Хотя процент сделок покупки недвижимости с использованием ипотеки на первичном и вторичном рынках не так уж велик. Он с натяжкой составляет 20—30%, по оценкам Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа». По мнению Сергея Сосновского, генерального директора компании «Александр», эта цифра еще меньше — 15—20%.
Рыночный мыльный пузырь?
Тем не менее рост цен на недвижимость несколько приостановился, а в регионах жилье даже начало дешеветь. Те, у кого были миллионы наличности, уже давно вложили их в недвижимость, другие еще не успели накопить «жирок». Вот и получается, порой, что на одного редкого покупателя в регионах приходится до 30 продавцов. Хотя, как тут же добавляют эксперты, Петербургу с Москвой такое падение спроса не грозит, поскольку желающих обзаводиться жильем, как говорится, «поставляет» сама жизнь. В обоих столицах покупать квартиры люди продолжат при любых ценах.
Эксперты же, взвесив все за и против, сошлись во мнении, что постепенный рост цен благоприятен для всех участников рынка: и для застройщиков, и для частных продавцов, и для банков («не дай бог залог подешевеет»), да и для агентств недвижимости, заинтересованных в своем проценте. Исключая разве что покупателей, которые, впрочем, все равно купят квартиру, если уж она им нужна.
«Никто не хочет терять свои активы, и никто не заинтересован в повторении кризиса, который произошел на американском рынке. А там все началось как раз с того, что резко упала стоимость ипотечного залога», — говорит Марианна Белькова.
А потому все игроки сейчас старательно удерживают цены. Застройщики, ощутив отток кредитных средств, стремятся строить поменьше, а продавать подороже. Потенциальные продавцы решили пока «попридержать» свою собственность, ожидая, как будут развиваться события и когда, наконец, цены вновь устремятся вверх.
Кстати, по мнению экспертов, стимулировать такой очередной виток цен могут капиталы, изъятые сегодня из фондового рынка и вложенные в недвижимость. Опосредованно выходят на рынок и государственные средства в виде городских субсидий населению на приобретение жилья. Плюс, наша растущая инфляция, подгоняющая к заоблачным цены, в частности, и на стройматериалы.
Правда, иностранные инвесторы к удорожанию нашей недвижимости относятся пока настороженно, полагая, что рынок этот уж очень напоминает мыльный пузырь — ведь странно, что во всем мире недвижимость дешевеет, а у нас продолжает расти в цене...
Аренда пошла в рост
Согласившись, что ничего экстраординарного на рынке ждать пока не приходится, эксперты вместе с тем констатировали, что активность как покупателей, так и продавцов несколько снизилась. Причем, это касается как первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, так и рынка загородных домов. А вот рынок аренды даже пошел на подъем. Очевидно, что если на покупку квартир у граждан нет средств, а ипотека становится недоступной, такие категории будут жилье арендовать.
Однако сезонного осеннего повышения цен на аренду недвижимости ждать не приходится. «В этом году рост стоимости практически всех основных сегментов уже произошел в конце августа, — говорит Алексей Башкин, генеральный директор “Городского жилищного агентства”. — В целом цены выросли на 15—20%».
Так, в среднем обычную однокомнатную квартиру можно снять сегодня от 18 тыс. рублей, 2-комнатную — от 23 тыс. рублей, 3-комнатную от 27 тыс. рублей, это если нет особо дорогого ремонта. И хотя на рынке аренды сегодня выставлены и те квартиры, которые в будущем, с ростом цен, планируется продать, спрос все же превышает предложение. Особенно это заметно по однокомнатным квартирам и комнатам, как самому дешевому арендному товару.
Ритейлеры уступают МБ?
Коммерческой недвижимости изменения на финансовом рынке практически не коснулись. «На рынке первых этажей ситуация без изменений, спрос активен, достаточно много интересных с точки зрения инвестиций объектов, — отмечает Максим Чернов, генеральный директор АН “Легион-Недвижимость”. — Учитывая, что ритейлеры испытывают определенные сложности в развитии своих проектов, это значит, что сети не будут так развиваться, а у малого бизнеса появляется шанс занять свою придомовую нишу».
Более того, по оценкам Максима Чернова, первые этажи в принципе очень перспективны с точки зрения инвестиций. После перевода квартиры, расположенной на 1-м этаже, в нежилой фонд, сдавать ее можно уже значительно дороже. «К примеру, 2-комнатную квартиру можно сдать за 25—30 тыс. рублей. Как только ее переводят в нежилой фонд и делают отдельный вход, аренда сразу вырастает в 3 раза: такое помещение можно сдавать за 90 тыс. рублей. При этом помещение все равно кто-то снимет, хоть зубной врач в жилом квартале. Как правило, арендатором становится представитель малого бизнеса. Это и заставляет средние и мелкие капиталы вкладывать в подобные проекты», — поясняет гендиректор АН «Легион-Недвижимость».
Кроме того, востребованы производственные и складские помещения. Что касается торговых, которые в конце 2007—2008 были явно переоценены, сегодня спрос в этом сегменте ощутимо снизился, соответственно корректировка цен пошла только на пользу рынку.
Автор: Федоркив Клавдия
Дата публикации: 13.10.2008
