28 августа 2007 (6079 дней назад)
Заем, субсидия, ипотека. Покупая жилье, загляните в закон
Планируя любую крупную покупку (в первую очередь – жилья), мы прежде всего рассчитываем собственные силы. Хватит ли у нас личных свободных денег, чтобы приобрести нечто глобальное, или придется воспользоваться помощью сторонних лиц и организаций. Способов привлечения дополнительных средств у нас не так и много. Так или иначе, мы будем вынуждены элементарно попросить денег. Возвращать взятые суммы нам придется по правилам и условиям тех, у кого мы занимали. Но ведь можно обосновать свое желание приобрести нечто важное и так, чтобы не надо было ничего возвращать! В этом непростом вопросе главное – изначально определиться в понятиях. Заем, субсидия или ипотечный кредит предполагают вступление в разные отношения.
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Субсидия (лат. subsidium – помощь, поддержка) – сумма средств в денежной или натуральной форме, выделенных из местных бюджетов или из специальных фондов конкретному объекту хозяйствования для организации или поддержания какой-либо деятельности, доходы от которой временно не покрывают нормативную величину расходов. В отличие от дотации субсидия выдается разово и, как правило, не повторяется. Она может быть выдана из государственного или местного бюджета; крупной производственно-хозяйственной организацией, заинтересованной в развитии определенного производства (например, из прибыли крупной компании для малого инновационного предприятия, осваивающего новое производство); банком или юридическим лицом (спонсором). Субсидия всегда носит целевой характер и выдается под конкретную задачу.
Ипотека (греч. hypotheke – заклад, залог) – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.
Каждая из форм этих отношений имеет свои особенности.
Программа субсидирует часть стоимости жилья
Как правило, понятие «жилищный заем» применяется к выпуску облигаций, направленных на привлечение средств для целевого использования в жилищной сфере – строительстве. К решению проблем конкретных граждан они имеют опосредованное отношение. Другое дело – жилищные субсидии. Правда, сегодня в Петербурге они имеют узконаправленный характер. Можно выделить три основные программы субсидирования.
Первая решает проблемы так называемых очередников. Во исполнение закона Санкт-Петербурга от 26.10.2001 № 707-90 «О целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002–2012 годы (далее – Программа) издано постановление правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 № 215 «О порядке и условиях предоставления гражданам субсидий в рамках реализации целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» на 2002–2012 годы, в соответствии с которым граждане, изъявившие желание получить субсидии в рамках Программы, должны обращаться в отделы учета и распределения жилой площади администраций районов Санкт-Петербурга (далее – Отделы). Согласно Положению право на получение субсидии имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, прошедшие квалификационный отбор согласно требованиям кредитного учреждения (банка), в который заемщик-субсидент должен быть направлен из Отдела учета на получение ипотечного жилищного кредита на срок не менее 5 лет. Размер кредита и условия его предоставления определяются банком на основании оценки платежеспособности гражданина. Участниками Программы могут быть семьи, неполные семьи, а также одинокие граждане. Под семьей в рамках Программы понимаются супруг, супруга и (при наличии) совместно с ними проживающие нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении у получателей ипотечного кредита, несовершеннолетние дети. Содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы заключается в безвозмездном субсидировании части стоимости жилья, оплачиваемой гражданином за счет собственных средств. В соответствии с Постановлением определен максимально возможный размер субсидии – он не может быть больше 35 процентов от стоимости жилья, и не более размера собственных средств гражданина.
При этом государственное содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы может быть оказано только в рамках социальной нормы общей площади жилья, составляющей для одиноко проживающих граждан 33 кв. м, для семьи, состоящей из двух человек – 42 кв. м, для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 кв. м на каждого члена семьи.
Кроме того, в случае если в составе семьи не все ее члены – очередники, то содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы оказывается только в отношении членов семьи, состоящих на указанном учете нуждающихся. В таком случае социальная норма общей площади жилья будет составлять 18 кв. м на каждого члена семьи. Выбор и поиск жилья, приобретаемого с использованием средств кредита банков в рамках Программы осуществляется гражданами самостоятельно и только на вторичном рынке жилья.
Квадратный метр по цене ниже рыночной
Вторая целевая программа Санкт-Петербурга создана для молодых семей. Она носит название «Молодежи – доступное жилье» и утверждена законом Санкт-Петербурга от 26.04.2001 № 315-45. Этот проект рассчитан на период с 2001 по 2010 гг. Его основная цель – облегчить процедуру строительства (реконструкции) и приобретения благоустроенных квартир молодежью, в том числе на льготных условиях.
Непосредственную реализацию программы осуществляет специально созданное для этих целей администрацией города в 2002 году некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи» – оператор программы, в состав учредителей которого вошел с правом решающего голоса при принятии управленческих решений Санкт-Петербург.
Согласно Программе до конца 2010 года предполагается ввести в эксплуатацию более 80 тыс. кв. м жилья. Учитывая, что одним из источников финансирования программы являются средства бюджета Санкт-Петербурга, стоимость приобретаемого по программе жилья ниже рыночной приблизительно на 15 – 20%. С 2007 по 2010 год Программа должна перейти на самофинансирование за счет текущих выплат ее участников. Реинвестируемые в строительство (реконструкцию) жилья денежные средства молодых граждан, участников Программы, аккумулируются на специальном счете и в течение пяти лет вместе со средствами, поступающими из бюджета Санкт-Петербурга на реализацию Программы, направляются исключительно на строительство (реконструкцию) жилья для молодежи. По мнению разработчиков, это позволит к 2007 году выйти на полное самофинансирование программы.
Третья целевая программа Санкт-Петербурга – «Жилье работникам бюджетной сферы». Период ее реализации – 2006–2015 годы. Участники Программы – семьи (супруг, супруга и их несовершеннолетние дети). В таких семьях хотя бы один из супругов должен работать в бюджетной сфере не менее пяти лет и быть в установленном порядке признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий. Семья должна иметь финансовую возможность единовременно оплатить не менее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья. Как только это сделано, семья бюджетника может вселяться в построенную квартиру. На оплату оставшейся части стоимости квартиры участники Программы получат беспроцентную рассрочку на десять лет. При этом в зависимости от стажа работы предусмотрено субсидирование части первоначального взноса до 10% от стоимости жилья в зависимости от количества лет, отработанных членом семьи участника Программы в бюджетной сфере (компенсация 1 процента стоимости жилья за каждый отработанный год в бюджетной сфере).
Кроме того, в случае сохранения рабочего места в период предоставленной в рамках Программы рассрочки Программой предусмотрено предоставление субсидии в последний год рассрочки в размере 20% от стоимости жилья.
Таким образом, оплатив первоначальный взнос в размере 30 процентов стоимости жилья, в том числе за счет средств субсидии на компенсацию части первоначального взноса, участник Программы имеет право на рассрочку оплаты 50 процентов стоимости квартиры сроком до 10 лет. Предоставление субсидии в последний год рассрочки на компенсацию 20 процентов от стоимости жилья также включено в эту Программу. Единственное условие – ее участник должен ежеквартально подтверждать факт работы по профессии.
В период рассрочки приобретаемое участниками Программы жилье находится в собственности у оператора Программы, а у участников Программы – на основании соответствующих гражданско-правовых договоров – в пользовании. После осуществления последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы.
Все субсидии выдаются целевым образом только в безналичной форме.
Как видно из представленных программ, на получение субсидии могут рассчитывать небольшое количество граждан. Что делать остальным? Можно обратиться к ипотеке. Это более демократичная форма получения денежных средств на приобретение жилья. В этих случаях приобретенное жилье сразу оформляется в собственность заемщика. Сдерживающим фактором развития этой формы покупки жилья сегодня являются высокие процентные ставки и высокий процент первоначального взноса.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор ООО «БЕНУА», вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
(Данный материал опубликован в газете "Новые проекты" от 20.08.2007 года)
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Субсидия (лат. subsidium – помощь, поддержка) – сумма средств в денежной или натуральной форме, выделенных из местных бюджетов или из специальных фондов конкретному объекту хозяйствования для организации или поддержания какой-либо деятельности, доходы от которой временно не покрывают нормативную величину расходов. В отличие от дотации субсидия выдается разово и, как правило, не повторяется. Она может быть выдана из государственного или местного бюджета; крупной производственно-хозяйственной организацией, заинтересованной в развитии определенного производства (например, из прибыли крупной компании для малого инновационного предприятия, осваивающего новое производство); банком или юридическим лицом (спонсором). Субсидия всегда носит целевой характер и выдается под конкретную задачу.
Ипотека (греч. hypotheke – заклад, залог) – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.
Каждая из форм этих отношений имеет свои особенности.
Программа субсидирует часть стоимости жилья
Как правило, понятие «жилищный заем» применяется к выпуску облигаций, направленных на привлечение средств для целевого использования в жилищной сфере – строительстве. К решению проблем конкретных граждан они имеют опосредованное отношение. Другое дело – жилищные субсидии. Правда, сегодня в Петербурге они имеют узконаправленный характер. Можно выделить три основные программы субсидирования.
Первая решает проблемы так называемых очередников. Во исполнение закона Санкт-Петербурга от 26.10.2001 № 707-90 «О целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002–2012 годы (далее – Программа) издано постановление правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 № 215 «О порядке и условиях предоставления гражданам субсидий в рамках реализации целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» на 2002–2012 годы, в соответствии с которым граждане, изъявившие желание получить субсидии в рамках Программы, должны обращаться в отделы учета и распределения жилой площади администраций районов Санкт-Петербурга (далее – Отделы). Согласно Положению право на получение субсидии имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, прошедшие квалификационный отбор согласно требованиям кредитного учреждения (банка), в который заемщик-субсидент должен быть направлен из Отдела учета на получение ипотечного жилищного кредита на срок не менее 5 лет. Размер кредита и условия его предоставления определяются банком на основании оценки платежеспособности гражданина. Участниками Программы могут быть семьи, неполные семьи, а также одинокие граждане. Под семьей в рамках Программы понимаются супруг, супруга и (при наличии) совместно с ними проживающие нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении у получателей ипотечного кредита, несовершеннолетние дети. Содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы заключается в безвозмездном субсидировании части стоимости жилья, оплачиваемой гражданином за счет собственных средств. В соответствии с Постановлением определен максимально возможный размер субсидии – он не может быть больше 35 процентов от стоимости жилья, и не более размера собственных средств гражданина.
При этом государственное содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы может быть оказано только в рамках социальной нормы общей площади жилья, составляющей для одиноко проживающих граждан 33 кв. м, для семьи, состоящей из двух человек – 42 кв. м, для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 кв. м на каждого члена семьи.
Кроме того, в случае если в составе семьи не все ее члены – очередники, то содействие Санкт-Петербурга в рамках Программы оказывается только в отношении членов семьи, состоящих на указанном учете нуждающихся. В таком случае социальная норма общей площади жилья будет составлять 18 кв. м на каждого члена семьи. Выбор и поиск жилья, приобретаемого с использованием средств кредита банков в рамках Программы осуществляется гражданами самостоятельно и только на вторичном рынке жилья.
Квадратный метр по цене ниже рыночной
Вторая целевая программа Санкт-Петербурга создана для молодых семей. Она носит название «Молодежи – доступное жилье» и утверждена законом Санкт-Петербурга от 26.04.2001 № 315-45. Этот проект рассчитан на период с 2001 по 2010 гг. Его основная цель – облегчить процедуру строительства (реконструкции) и приобретения благоустроенных квартир молодежью, в том числе на льготных условиях.
Непосредственную реализацию программы осуществляет специально созданное для этих целей администрацией города в 2002 году некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи» – оператор программы, в состав учредителей которого вошел с правом решающего голоса при принятии управленческих решений Санкт-Петербург.
Согласно Программе до конца 2010 года предполагается ввести в эксплуатацию более 80 тыс. кв. м жилья. Учитывая, что одним из источников финансирования программы являются средства бюджета Санкт-Петербурга, стоимость приобретаемого по программе жилья ниже рыночной приблизительно на 15 – 20%. С 2007 по 2010 год Программа должна перейти на самофинансирование за счет текущих выплат ее участников. Реинвестируемые в строительство (реконструкцию) жилья денежные средства молодых граждан, участников Программы, аккумулируются на специальном счете и в течение пяти лет вместе со средствами, поступающими из бюджета Санкт-Петербурга на реализацию Программы, направляются исключительно на строительство (реконструкцию) жилья для молодежи. По мнению разработчиков, это позволит к 2007 году выйти на полное самофинансирование программы.
Третья целевая программа Санкт-Петербурга – «Жилье работникам бюджетной сферы». Период ее реализации – 2006–2015 годы. Участники Программы – семьи (супруг, супруга и их несовершеннолетние дети). В таких семьях хотя бы один из супругов должен работать в бюджетной сфере не менее пяти лет и быть в установленном порядке признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий. Семья должна иметь финансовую возможность единовременно оплатить не менее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья. Как только это сделано, семья бюджетника может вселяться в построенную квартиру. На оплату оставшейся части стоимости квартиры участники Программы получат беспроцентную рассрочку на десять лет. При этом в зависимости от стажа работы предусмотрено субсидирование части первоначального взноса до 10% от стоимости жилья в зависимости от количества лет, отработанных членом семьи участника Программы в бюджетной сфере (компенсация 1 процента стоимости жилья за каждый отработанный год в бюджетной сфере).
Кроме того, в случае сохранения рабочего места в период предоставленной в рамках Программы рассрочки Программой предусмотрено предоставление субсидии в последний год рассрочки в размере 20% от стоимости жилья.
Таким образом, оплатив первоначальный взнос в размере 30 процентов стоимости жилья, в том числе за счет средств субсидии на компенсацию части первоначального взноса, участник Программы имеет право на рассрочку оплаты 50 процентов стоимости квартиры сроком до 10 лет. Предоставление субсидии в последний год рассрочки на компенсацию 20 процентов от стоимости жилья также включено в эту Программу. Единственное условие – ее участник должен ежеквартально подтверждать факт работы по профессии.
В период рассрочки приобретаемое участниками Программы жилье находится в собственности у оператора Программы, а у участников Программы – на основании соответствующих гражданско-правовых договоров – в пользовании. После осуществления последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы.
Все субсидии выдаются целевым образом только в безналичной форме.
Как видно из представленных программ, на получение субсидии могут рассчитывать небольшое количество граждан. Что делать остальным? Можно обратиться к ипотеке. Это более демократичная форма получения денежных средств на приобретение жилья. В этих случаях приобретенное жилье сразу оформляется в собственность заемщика. Сдерживающим фактором развития этой формы покупки жилья сегодня являются высокие процентные ставки и высокий процент первоначального взноса.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор ООО «БЕНУА», вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
(Данный материал опубликован в газете "Новые проекты" от 20.08.2007 года)
