Обратный выкуп: иллюзия надежности или привлекательный инструмент

Читатели портала «Разумная Недвижимость» обратились с просьбой объяснить, что такое обратный выкуп квартир, чем хорош данный инструмент. Мы, в свою очередь, переадресовали этот вопрос эксперту. Наш собеседник — Дмитрий Щегельский, член Комитета по жилищной политике и строительству «Деловой России», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор ООО «Бенуа».

Читатели портала «Разумная Недвижимость» обратились с просьбой объяснить, что такое обратный выкуп квартир, чем хорош данный инструмент. Мы, в свою очередь, переадресовали этот вопрос эксперту. Наш собеседник — Дмитрий Щегельский, член Комитета по жилищной политике и строительству «Деловой России», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор ООО «Бенуа».


— Дмитрий Владимирович, мы знаем, что первый российский девелопер, предложивший клиентам такую услугу в 2013 году, давал сверх цены 18% через 3 года. Какую доходность предлагают сегодня?

— «Обратный выкуп» — не очень распространенная услуга в Санкт-Петербурге. На рынке встречаются единичные предложения такой опции. Поэтому нельзя сказать о какой-то средней ставке доходности. 18% через 3 года — это однозначно меньше, чем доходность банковского депозита. Представьте: на начальном этапе покупатель вложил 3 млн рублей, а через 3 года совершил «обратный выкуп» и получил прибыль в размере 540 тысяч. При этом у него возникла обязанность уплатить подоходный налог с этой суммы в размере 13% (вряд ли застройщик будет указывать заниженную цену, так как там обычно «белое» движение денег). В итоге доход составит 469 800 рублей. Если же эти деньги будут положены на банковский депозит, то даже при 9% годовых с капитализацией через 3 года доход составит примерно 817 тысяч рублей, не облагаемых подоходным налогом.


— Правда ли, что большинство компаний, которые практикуют обратный выкуп, сегодня вообще не предлагают никакой доходности покупателю, просто дают возможность вернуть квартиру за те же деньги? В продвижение опции «обратный выкуп» застройщики обращаются к опасениям покупателей, убеждают людей в том, что сама возможность вернуть квартиру в кризис — это очень хорошо. Можно ли назвать это новым маркетинговым инструментом?

— Безусловно, это в чистом виде маркетинговый ход, который имеет некоторое распространение в западных странах. Кстати, благодаря этому первая российская компания, предложившая данную услугу, «сняла сливки» вирусного маркетинга.


— Дмитрий Владимирович, на каких условиях обычно предлагается опция обратного выкупа?

— Я не обладаю информацией о компаниях Петербурга, предлагающих обратный выкуп. Я прозвонил 10 застройщиков, ведущих активное строительство в Петербурге. Но даже если обратный выкуп у кого-то и есть, то на условиях, выгодных для застройщика, а не для покупателя.


— Правда ли, что квартиры с правом выкупа стоят дороже? Если да, то почему?

— Думаю, это слухи. Правильнее сказать, что квартиры с правом выкупа просто лучше продаются первичному покупателю.


— А каковы плюсы и минусы, а также риски такого инструмента для покупателя и для застройщика?

— Реальные плюсы и минусы можно выявить только при изучении конкретных условий, прописанных в договоре. Лично мне не понятно, зачем покупателю, а тем более инвестору, прибегать к подобной «услуге». Ну разве что только при наступлении тяжелых жизненных обстоятельств, когда деньги необходимы в срочном порядке… Для застройщика же выгоды ясны: кроме того, что он создает у покупателя иллюзию собственной надежности, он получает кредит на более удобных, чем в банке, условиях, а в случае роста цен на недвижимость и увеличивающегося спроса может неплохо подзаработать на перепродаже жилья.

Источник: Разумная Недвижимость razned.ru