10 апреля 2015 (3296 дней 14 часов назад)
Вторичный рынок жилья: цены выросли и замерли
На вторичном рынке квартир наблюдаются разнонаправленные тенденции. К весне продавцы, зимой снявшие объекты с продажи, стали возвращаться. Но теперь выжидательную позицию заняли покупатели. Спешить им некуда, поэтому число сделок снизилось.
Первый квартал 2015 года прошел для риэлторов под знаком низкой покупательской активности. Декабрьский виток девальвации рубля заставил потенциальных приобретателей ускорить решение о покупке, поэтому в агентствах недвижимости наблюдалось оживление. По словам наших собеседников – руководителей риэлторских компаний, покупатели порой интересовались и такими квартирами, которые безуспешно экспонировались в листингах едва ли не с лета.
АКТИВНАЯ ЗИМА
Продавцы объектов, заметив оживление, но в уме подсчитывая возможные убытки от падения курса российской национальной валюты, решили взять паузу и начали снимать объекты с продажи.
Так, по словам директора агентства «Адвекс на Академической» Сергея Козлова, январь и февраль прошли активно – сделок было примерно столько же, сколько и в осенние месяцы. Но в марте наступило затишье. Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский также отмечает, что в марте количество сделок снизилось по сравнению с январем.
График 1
Изменение объемов предложения квартир в каталогах (количество объектов)
«Для нас январь оказался месяцем не слишком урожайным, – комментирует председатель совета директоров АН “Легион” Максим Чернов, – в феврале имело место оживление, в марте – спад». По его словам, в первом квартале покупательская активность участников вторичного рынка жилья была в два раза ниже, чем в тот же период прошлого года.
Картину могла бы дополнить статистика Росреестра, но данное ведомство публикует данные с запозданием. Стало быть, говоря о покупательской активности, нам приходится руководствоваться только наблюдениями практиков. Правда, на сей раз они почти не расходятся в показаниях.
К ВЕСНЕ ПРОДАВЦЫ ВЕРНУЛИСЬ
В январе на вторичном рынке квартир было отмечено резкое снижение объемов предложения (см. график 1). Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», количество объявлений о продаже квартир по сравнению с декабрем упало на 26%, до рекордно низкого для последних лет значения – 12 тысяч объектов. Впрочем, уже в феврале количество квартир в продаже увеличилось на 5%, в марте прирост составил 8,1%. В общей сложности в первый месяц весны в листингах светилось 13,6 тысячи объектов.
График 2
Средний период экспозиции квартир в каталогах (количество дней)
В феврале по сравнению с январем на 13% уменьшилось и время экспозиции объектов в листингах (см. график 2). По сведениям на конец зимы, среднестатистическая квартира экспонировалась в каталогах объявлений 42 дня.
«Изучая мартовские объявления, можно было наблюдать, как потенциальные продавцы, отложившие решение о продаже квартир после декабрьских событий, возвращаются на рынок, – комментирует ситуацию генеральный директор АН “Невский простор” Александр Гиновкер. – Но на сей раз “подвели” покупатели – они предпочли занять выжидательную позицию. Торопиться им некуда: рубль укрепляется, а цены на квартиры не растут. Из разговоров с потенциальными клиентами складывается ощущение, что все чего-то ждут: одни – роста цен, другие – падения».
ФЕВРАЛЬСКИЙ РЕКОРД: ЦЕНЫ НАБРАЛИ ВЫСОТУ
Что же все-таки происходит с ценами на квартиры? По данным авторитетного аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, в первом квартале года во многих российских регионах они продолжали расти: спрос хоть и упал, но продолжал доминировать над предложением. Вместе с тем, по его словам, снижение спроса еще не приводит к падению цен: чтобы произошел перелом, кривые спроса и предложения в графиках должны пересечься. При этом, по прогнозам нашего эксперта, которым он поделился в недавнем интервью «БН», в одних городах (в первую очередь – с большими объемами жилищного строительства и предложения на вторичном рынке) перелом может произойти раньше, в других позже.
Как складывается ситуация в Петербурге? Как сообщают аналитики ГК «БН», в течение 2014 года значение средней цены предложения квадратного метра жилья увеличилось на 7,3%. Самый заметный ценовой скачок был зафиксирован во второй половине декабря (по вполне понятным причинам, которые мы анализировали).
График 3
Вторичный рынок жилья: динамика средней цены предложения (руб. за кв. м)
В январе разгон продолжился: значение индекса БН, отражающее цену «квадрата», за месяц подскочило на 3,1% (см. график 3). К февралю набор высоты завершился – общий прирост цен за месяц составил лишь 0,9%. Но без «рекордов пятилетки» не обошлось: к 20 февраля недельное значение ценового индекса достигло пиковой отметки 107,7 тыс. руб.
Уточним, что это цифра близка к абсолютному рекорду, зафиксированному на последней неделе сентября 2008 года (109 тыс. руб. за кв. м). Но тогда за динамичным скачком началось не просто динамичное снижение, а почти обвал – на 0,3-1,1% в неделю. Еженедельные корректировки вниз продолжались до декабря 2009 года (за 15 месяцев снижение цен составило 25%).
В нынешнем марте цены тоже снижались, но далеко не столь динамично, как шесть с лишним лет назад. За первый месяц весны значение индекса БН уменьшилось всего на 0,1%.
Имеются ли на сей раз шансы повторения сценария почти семилетней давности?
В ФОКУСЕ СПРОСА – «ИНТЕРЕСНЫЕ» КВАРТИРЫ
«Мы не видим предпосылок для того, чтобы продавцы недвижимости радикально снижали цены», – говорит Сергей Козлов. По словам Дмитрия Щегельского, в значительной степени нынешний ценовой уровень поддерживается за счет иногородних покупателей – в первую очередь из Сибири и северных регионов.
Максим Чернов полагает, что сегодняшняя недоступность ипотеки для покупателей жилья «секонд-хенд» и заявленная госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок при покупке квартир в новостройках приведут к расслоению вторичного рынка жилья. Следствием будет снижение цен в отдельных сегментах, но только в таких, где уже сегодня наблюдается затоваривание. Эксперт полагает, что дешеветь будут в первую очередь рядовые квартиры в районах массовой застройки, а также объекты в многоэтажных муравейниках зон высокоплотной застройки с инфраструктурными проблемами.
График 4
Структура и динамика цен предложения по типам квартир (%)
Когда мы готовили обзорные публикации в прошлом году, наши респонденты едва ли не в один голос заявляли, что спрос сфокусирован в сегменте самых дешевых квартир. Сегодня эксперты не столь однозначно оценивают ситуацию. «Сейчас трудно выделить сегменты квартирного рынка, в которых наблюдается затишье, – говорит Дмитрий Щегельский, – приобретатели интересуются и типовыми “панельками”, и четырехкомнатными сталинками вокруг парка Победы».
«Покупателей становится меньше, но они более пристрастны. Поэтому мы уже сейчас наблюдаем повышенное внимание к разного рода “интересным” объектам, но в это слово все вкладывают разные смыслы, – поясняет Максим Чернов. – Речь в данном случае идет не только об эксклюзивных или элитных квартирах, но и о рядовых – с такими бонусами, как красивый вид из окон, уютный благоустроенный двор, парк в пешеходной доступности. Я полагаю, что такие объекты падать в цене не будут».
Опрошенные нами риэлторы считают, что на фоне относительно невысокой покупательской активности спрос сфокусируется на жилье в серединных районах, а на первое место в покупательских предпочтениях выйдет фактор места: чем ближе к центру – тем дороже.
График 5
Структура и динамика цен предложения по типам домов (%)
Статистика пока не может ни подтвердить, ни опровергнуть такие прогнозы специалистов: еще слишком мало данных, чтобы увидеть в них устойчивую тенденцию. Однако можно отметить, что в марте на фоне общего ценового застоя лидерами ценового роста стали квартиры в домах старого фонда (увеличение составило 1,24%), а также в сталинских домах (+0,63%).
Вместе с тем никто из опрошенных нами практиков и во втором квартале не ждет сколь-нибудь заметного роста покупательской активности. По общему мнению, на сегодняшний день потенциал отложенного спроса исчерпан и он снова должен накопиться.
Источник: БН ру бюллетень недвижимости
Автор: Филипп Урбан
Первый квартал 2015 года прошел для риэлторов под знаком низкой покупательской активности. Декабрьский виток девальвации рубля заставил потенциальных приобретателей ускорить решение о покупке, поэтому в агентствах недвижимости наблюдалось оживление. По словам наших собеседников – руководителей риэлторских компаний, покупатели порой интересовались и такими квартирами, которые безуспешно экспонировались в листингах едва ли не с лета.
АКТИВНАЯ ЗИМА
Продавцы объектов, заметив оживление, но в уме подсчитывая возможные убытки от падения курса российской национальной валюты, решили взять паузу и начали снимать объекты с продажи.
Так, по словам директора агентства «Адвекс на Академической» Сергея Козлова, январь и февраль прошли активно – сделок было примерно столько же, сколько и в осенние месяцы. Но в марте наступило затишье. Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский также отмечает, что в марте количество сделок снизилось по сравнению с январем.
График 1
Изменение объемов предложения квартир в каталогах (количество объектов)
«Для нас январь оказался месяцем не слишком урожайным, – комментирует председатель совета директоров АН “Легион” Максим Чернов, – в феврале имело место оживление, в марте – спад». По его словам, в первом квартале покупательская активность участников вторичного рынка жилья была в два раза ниже, чем в тот же период прошлого года.
Картину могла бы дополнить статистика Росреестра, но данное ведомство публикует данные с запозданием. Стало быть, говоря о покупательской активности, нам приходится руководствоваться только наблюдениями практиков. Правда, на сей раз они почти не расходятся в показаниях.
К ВЕСНЕ ПРОДАВЦЫ ВЕРНУЛИСЬ
В январе на вторичном рынке квартир было отмечено резкое снижение объемов предложения (см. график 1). Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», количество объявлений о продаже квартир по сравнению с декабрем упало на 26%, до рекордно низкого для последних лет значения – 12 тысяч объектов. Впрочем, уже в феврале количество квартир в продаже увеличилось на 5%, в марте прирост составил 8,1%. В общей сложности в первый месяц весны в листингах светилось 13,6 тысячи объектов.
График 2
Средний период экспозиции квартир в каталогах (количество дней)
В феврале по сравнению с январем на 13% уменьшилось и время экспозиции объектов в листингах (см. график 2). По сведениям на конец зимы, среднестатистическая квартира экспонировалась в каталогах объявлений 42 дня.
«Изучая мартовские объявления, можно было наблюдать, как потенциальные продавцы, отложившие решение о продаже квартир после декабрьских событий, возвращаются на рынок, – комментирует ситуацию генеральный директор АН “Невский простор” Александр Гиновкер. – Но на сей раз “подвели” покупатели – они предпочли занять выжидательную позицию. Торопиться им некуда: рубль укрепляется, а цены на квартиры не растут. Из разговоров с потенциальными клиентами складывается ощущение, что все чего-то ждут: одни – роста цен, другие – падения».
ФЕВРАЛЬСКИЙ РЕКОРД: ЦЕНЫ НАБРАЛИ ВЫСОТУ
Что же все-таки происходит с ценами на квартиры? По данным авторитетного аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, в первом квартале года во многих российских регионах они продолжали расти: спрос хоть и упал, но продолжал доминировать над предложением. Вместе с тем, по его словам, снижение спроса еще не приводит к падению цен: чтобы произошел перелом, кривые спроса и предложения в графиках должны пересечься. При этом, по прогнозам нашего эксперта, которым он поделился в недавнем интервью «БН», в одних городах (в первую очередь – с большими объемами жилищного строительства и предложения на вторичном рынке) перелом может произойти раньше, в других позже.
Как складывается ситуация в Петербурге? Как сообщают аналитики ГК «БН», в течение 2014 года значение средней цены предложения квадратного метра жилья увеличилось на 7,3%. Самый заметный ценовой скачок был зафиксирован во второй половине декабря (по вполне понятным причинам, которые мы анализировали).
График 3
Вторичный рынок жилья: динамика средней цены предложения (руб. за кв. м)
В январе разгон продолжился: значение индекса БН, отражающее цену «квадрата», за месяц подскочило на 3,1% (см. график 3). К февралю набор высоты завершился – общий прирост цен за месяц составил лишь 0,9%. Но без «рекордов пятилетки» не обошлось: к 20 февраля недельное значение ценового индекса достигло пиковой отметки 107,7 тыс. руб.
Уточним, что это цифра близка к абсолютному рекорду, зафиксированному на последней неделе сентября 2008 года (109 тыс. руб. за кв. м). Но тогда за динамичным скачком началось не просто динамичное снижение, а почти обвал – на 0,3-1,1% в неделю. Еженедельные корректировки вниз продолжались до декабря 2009 года (за 15 месяцев снижение цен составило 25%).
В нынешнем марте цены тоже снижались, но далеко не столь динамично, как шесть с лишним лет назад. За первый месяц весны значение индекса БН уменьшилось всего на 0,1%.
Имеются ли на сей раз шансы повторения сценария почти семилетней давности?
В ФОКУСЕ СПРОСА – «ИНТЕРЕСНЫЕ» КВАРТИРЫ
«Мы не видим предпосылок для того, чтобы продавцы недвижимости радикально снижали цены», – говорит Сергей Козлов. По словам Дмитрия Щегельского, в значительной степени нынешний ценовой уровень поддерживается за счет иногородних покупателей – в первую очередь из Сибири и северных регионов.
Максим Чернов полагает, что сегодняшняя недоступность ипотеки для покупателей жилья «секонд-хенд» и заявленная госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок при покупке квартир в новостройках приведут к расслоению вторичного рынка жилья. Следствием будет снижение цен в отдельных сегментах, но только в таких, где уже сегодня наблюдается затоваривание. Эксперт полагает, что дешеветь будут в первую очередь рядовые квартиры в районах массовой застройки, а также объекты в многоэтажных муравейниках зон высокоплотной застройки с инфраструктурными проблемами.
График 4
Структура и динамика цен предложения по типам квартир (%)
Когда мы готовили обзорные публикации в прошлом году, наши респонденты едва ли не в один голос заявляли, что спрос сфокусирован в сегменте самых дешевых квартир. Сегодня эксперты не столь однозначно оценивают ситуацию. «Сейчас трудно выделить сегменты квартирного рынка, в которых наблюдается затишье, – говорит Дмитрий Щегельский, – приобретатели интересуются и типовыми “панельками”, и четырехкомнатными сталинками вокруг парка Победы».
«Покупателей становится меньше, но они более пристрастны. Поэтому мы уже сейчас наблюдаем повышенное внимание к разного рода “интересным” объектам, но в это слово все вкладывают разные смыслы, – поясняет Максим Чернов. – Речь в данном случае идет не только об эксклюзивных или элитных квартирах, но и о рядовых – с такими бонусами, как красивый вид из окон, уютный благоустроенный двор, парк в пешеходной доступности. Я полагаю, что такие объекты падать в цене не будут».
Опрошенные нами риэлторы считают, что на фоне относительно невысокой покупательской активности спрос сфокусируется на жилье в серединных районах, а на первое место в покупательских предпочтениях выйдет фактор места: чем ближе к центру – тем дороже.
График 5
Структура и динамика цен предложения по типам домов (%)
Статистика пока не может ни подтвердить, ни опровергнуть такие прогнозы специалистов: еще слишком мало данных, чтобы увидеть в них устойчивую тенденцию. Однако можно отметить, что в марте на фоне общего ценового застоя лидерами ценового роста стали квартиры в домах старого фонда (увеличение составило 1,24%), а также в сталинских домах (+0,63%).
Вместе с тем никто из опрошенных нами практиков и во втором квартале не ждет сколь-нибудь заметного роста покупательской активности. По общему мнению, на сегодняшний день потенциал отложенного спроса исчерпан и он снова должен накопиться.
Источник: БН ру бюллетень недвижимости
Автор: Филипп Урбан
