25 октября 2014 (4039 дней 10 часов назад)
10 советов тем, кто хочет выгодно продать квартиру
Советов и рекомендаций покупателям жилья на любом тематическом мероприятии всегда достаточно. А вот продавцы, как правило, оказываются обделенными вниманием экспертов. Санкт-Петербургская палата недвижимости решила исправить это упущение в рамках выставки "Жилищный проект". Эксперты СПН провели семинар "10 советов продавцам жилья от профессионалов рынка недвижимости".
Поспешить, или подождать?
Нужно ли спешить продавать квартиру в сложившейся рыночной ситуации, или подождать более благоприятного момента? Этот вопрос сегодня актуален для многих собственников, желающих выгодно реализовать свою недвижимость.
Рекомендациями на эту тему, а также советами по проведению грамотной и безопасной сделки с посетителями выставки «Жилищный проект» поделились эксперты - представители Санкт-Петербургской палаты недвижимости, единственной в Северо-западном регионе саморегулируемой организации агентств.
Ответ на вопрос, стоит ли спешить с продажей, сформулировал Дмитрий Щегельский, президент СПН, генеральный директор АН «Бенуа». По его мнению, продавцу в данном случае нужно в первую очередь ориентироваться не на колебания рынка, а на задачи, стоящие перед ним. «Большинство продавцов квартир реализуют имеющуюся недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия, т.е. - купить на вырученные деньги другую квартиру, большей площади, или с более высокими потребительскими качествами. А эта потребность никак не меняется в зависимости от того, растут цены на жилье, или на какое-то время тормозят свой рост. К тому же, их повышение и понижение одновременно происходит как на ту квартиру, которую человек продает, так и на ту, которую он взамен покупает. Сомнительно, что в таком случае имеет смысл выжидать какой-то особенной рыночной ситуации», - заявил президент СПН.
Куда более важными, по мнению экспертов, для продавцов жилья должны стать другие вопросы, касающиеся проведения сделки и ее безопасности. Ведь если продавать квартиру грамотно, учитывая рекомендации профессионалов рынка, то в любой рыночной ситуации это принесет продавцу существенную финансовую выгоду.
По словам Николая Лаврова, генерального директора «Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», один из первых шагов на пути к успешной сделке - адекватная оценка своей квартиры.
Здесь можно попытаться обойтись собственными силами. Для этого придется провести мониторинг и анализ специализированных СМИ, сайтов по продаже недвижимости, и приблизительно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены схожих объектов, с учетом их местоположения, состояния и целого ряда других факторов.
«При этом важно понимать, что если похожие квартиры предлагаются по каким-то ценам, то это еще не значит, что их именно по этим ценам покупают. Они могут искать нового хозяина достаточно долго, а в итоге менять цену по результатам переговоров продавца и покупателя», - говорит Николай Лавров.
Также он отметил, что самостоятельно представить срок, за который квартира будет реализована, фактически не реально, если только не назначать цену значительно ниже, чем у других продавцов. Если же на такие финансовые потери идти не хочется, то единственный способ оценить, а затем продать квартиру в кратчайший срок и с максимальной выгодой, это воспользоваться услугами специалистов - агентств недвижимости, или профессиональных оценщиков.
Как привлечь покупателя?
Следующий этап сделки - непосредственная подготовка квартиры к продаже и ее реклама.
По словам Екатерины Романенко, председателя правления СПН, президента ГК «Экотон», профессиональный подход к этим двум задачам позволит не только продать квартиру по наиболее выгодной цене, но и сократить сроки продажи до минимума.
«Если ваша квартира относится к типовым, то следует понимать, что таких объектов продается много. Скорее всего, похожие квартиры есть в вашем районе, а может быть даже в вашем доме. Соответственно покупатель будет выбирать из нескольких равноценных объектов, и вам нужно приложить определенные усилия, чтобы именно ваша квартира выглядела наиболее выигрышно», - отмечает эксперт.
По словам Екатерины Романенко, вкладываться в какой-то особо затратный ремонт перед продажей не имеет смысла - большинство покупателей все равно будет переделывать новое жилье «под себя». Но при этом, ни в коем случае нельзя допускать и того, чтобы квартира выглядела неопрятно, - даже на эмоциональном уровне это вызовет нежелание в ней жить. В итоге оптимальным вариантом для продавца станет легкий косметический ремонт, устраняющий основные недостатки - потрепанные обои, пожелтевшую побелку потолка и т.п.
Множество профессиональных тонкостей есть и на стадии рекламы объекта. Скорость его продажи напрямую зависит от того, насколько грамотно он будет сфотографирован, описан, и на каких ресурсах эта информация будет размещена.
Но и на этом работа по рекламе не заканчивается - она обязательно должна продолжаться, когда потенциальные покупатели придут смотреть вашу квартиру. Здесь уже очень многое зависит от умения наладить психологический контакт с людьми, и провести показ квартиры так, чтобы у них возникло желание остановиться именно на данном варианте. По словам Екатерины Романенко, опытные агенты по недвижимости обладают данными навыками в полной мере, поэтому если продавец не уверен в своих способностях «переговорщика», то ему однозначно нужно доверить эту работу профессионалам.
Константин Шапиро, исполнительный директор АН «Ярмарка недвижимости» рассказал посетителям семинара о том, какие документы нужны продавцу, чтобы сделка не сорвалась. «Отсутствие даже одного необходимого документа, или неправильное его оформление, обнаружившееся уже после того, как покупатель найден и готов подписывать договор, нередко приводит к тому, что вся сделка срывается. Поэтому к подготовке пакета документов стоит отнестись особенно внимательно, и лучше всего предварительно проконсультироваться со специалистами», - считает он.
Профессиональные тонкости
Перечисленные этапы сделки придется пройти практически всем продавцам своей квартиры. Однако есть множество других действий и факторов, которые необходимо учесть в зависимости от особенностей каждой ситуации.
К примеру, если вы планируете совершить продажу с одновременной встречной покупкой, то процесс значительно усложняется.
По словам Ивана Агеева, директора АН «Центр недвижимости Агеев», именно «цепочки» сделок сегодня составляют до 80% всех сделок в Петербурге. Иногда в цепочке участвует до 10 продавцов и покупателей, поэтому особенно важно, чтобы все этапы такой сложной сделки были идеально состыкованы. Стоит только одному продавцу или покупателю нарушить сроки сбора документов, согласований, переговоров и т.д., и вся цепочка может распасться. Поэтому именно в таких сделках эксперты рынка настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам агентств - для человека, не знакомого с тонкостями рынка, провести такую сделку самостоятельно крайне затруднительно.
Не меньше сложностей возникает и в том случае, если доля в продаваемой квартире принадлежит несовершеннолетнему. Как отметила Ольга Карпова, директор АН «Вариант», если доля несовершеннолетнего в одной квартире продается, то не меньшая по площади доля в другой квартире на его имя должна быть приобретена. Это правило обязательно, и обойти его невозможно. Все подобные сделки проходят под пристальным контролем Органов опеки и попечительства, они же выдают разрешение на сделку, предварительно убедившись, что защита прав несовершеннолетних будет соблюдена.
«Сделки эти очень сложные, согласование с органами опеки также обычно отнимает немало времени и сил, а в некоторых случаях, когда, к примеру, новая квартира взамен продаваемой покупается в строящемся доме, вполне возможно, что согласование вообще не будет получено», - говорит эксперт. Поэтому все случаи с продажей долей несовершеннолетних требуют предварительного обсуждения с юристами и профессиональными риэлторами.
Многочисленные вопросы продавцов вызывают и ситуации, когда их квартиру планирует приобрести покупатель, получивший ипотечный кредит в банке.
Николай Лавров считает, что подобных сделок опасаться не стоит - процедура использования банковских кредитов для покупки жилья на вторичном рынке уже хорошо отлажена, тем не менее, определенные нюансы учесть придется. В частности, продавца могут попросить собрать дополнительные документы, в частности - справки о состоянии собственного здоровья. Это не прихоть покупателя, а требование банка, которые желают убедиться, что выделяемые ими деньги пойдут на покупку квартиры у человека, являющегося дееспособным и с точки зрения закона отвечающим за свои действия.
Еще один важный аспект, о котором многие продавцы попросту забывают, касается отношений с налоговыми органами. Что должен продавец квартиры государству, какие налоги, декларации и т.д. с него могут потребовать?
Как рассказала Наиля Берестовая, директор АН «Время недвижимости», обязанностью продавца недвижимости является заполнение налоговой декларации, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет. И если стоимость объекта превышает 1 млн рублей, то с суммы, превышающей миллион продавец обязан уплатить 13% налога.
Впрочем, есть целый ряд возможностей, чтобы законно минимизировать налоговые траты, или компенсировать их в дальнейшем. Свои нюансы есть в случае продажи наследованной недвижимости, покупки жилья в строящемся доме, возмещения налогов и т.д.
Если сделку по продаже ведет квалифицированный специалист по недвижимости, то все эти ситуации будут им, безусловно, учтены.
Источник: bn.ru бн.ру
автор Андрей Грязнов
Поспешить, или подождать?
Нужно ли спешить продавать квартиру в сложившейся рыночной ситуации, или подождать более благоприятного момента? Этот вопрос сегодня актуален для многих собственников, желающих выгодно реализовать свою недвижимость.
Рекомендациями на эту тему, а также советами по проведению грамотной и безопасной сделки с посетителями выставки «Жилищный проект» поделились эксперты - представители Санкт-Петербургской палаты недвижимости, единственной в Северо-западном регионе саморегулируемой организации агентств.
Ответ на вопрос, стоит ли спешить с продажей, сформулировал Дмитрий Щегельский, президент СПН, генеральный директор АН «Бенуа». По его мнению, продавцу в данном случае нужно в первую очередь ориентироваться не на колебания рынка, а на задачи, стоящие перед ним. «Большинство продавцов квартир реализуют имеющуюся недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия, т.е. - купить на вырученные деньги другую квартиру, большей площади, или с более высокими потребительскими качествами. А эта потребность никак не меняется в зависимости от того, растут цены на жилье, или на какое-то время тормозят свой рост. К тому же, их повышение и понижение одновременно происходит как на ту квартиру, которую человек продает, так и на ту, которую он взамен покупает. Сомнительно, что в таком случае имеет смысл выжидать какой-то особенной рыночной ситуации», - заявил президент СПН.
Куда более важными, по мнению экспертов, для продавцов жилья должны стать другие вопросы, касающиеся проведения сделки и ее безопасности. Ведь если продавать квартиру грамотно, учитывая рекомендации профессионалов рынка, то в любой рыночной ситуации это принесет продавцу существенную финансовую выгоду.
По словам Николая Лаврова, генерального директора «Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», один из первых шагов на пути к успешной сделке - адекватная оценка своей квартиры.
Здесь можно попытаться обойтись собственными силами. Для этого придется провести мониторинг и анализ специализированных СМИ, сайтов по продаже недвижимости, и приблизительно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены схожих объектов, с учетом их местоположения, состояния и целого ряда других факторов.
«При этом важно понимать, что если похожие квартиры предлагаются по каким-то ценам, то это еще не значит, что их именно по этим ценам покупают. Они могут искать нового хозяина достаточно долго, а в итоге менять цену по результатам переговоров продавца и покупателя», - говорит Николай Лавров.
Также он отметил, что самостоятельно представить срок, за который квартира будет реализована, фактически не реально, если только не назначать цену значительно ниже, чем у других продавцов. Если же на такие финансовые потери идти не хочется, то единственный способ оценить, а затем продать квартиру в кратчайший срок и с максимальной выгодой, это воспользоваться услугами специалистов - агентств недвижимости, или профессиональных оценщиков.
Как привлечь покупателя?
Следующий этап сделки - непосредственная подготовка квартиры к продаже и ее реклама.
По словам Екатерины Романенко, председателя правления СПН, президента ГК «Экотон», профессиональный подход к этим двум задачам позволит не только продать квартиру по наиболее выгодной цене, но и сократить сроки продажи до минимума.
«Если ваша квартира относится к типовым, то следует понимать, что таких объектов продается много. Скорее всего, похожие квартиры есть в вашем районе, а может быть даже в вашем доме. Соответственно покупатель будет выбирать из нескольких равноценных объектов, и вам нужно приложить определенные усилия, чтобы именно ваша квартира выглядела наиболее выигрышно», - отмечает эксперт.
По словам Екатерины Романенко, вкладываться в какой-то особо затратный ремонт перед продажей не имеет смысла - большинство покупателей все равно будет переделывать новое жилье «под себя». Но при этом, ни в коем случае нельзя допускать и того, чтобы квартира выглядела неопрятно, - даже на эмоциональном уровне это вызовет нежелание в ней жить. В итоге оптимальным вариантом для продавца станет легкий косметический ремонт, устраняющий основные недостатки - потрепанные обои, пожелтевшую побелку потолка и т.п.
Множество профессиональных тонкостей есть и на стадии рекламы объекта. Скорость его продажи напрямую зависит от того, насколько грамотно он будет сфотографирован, описан, и на каких ресурсах эта информация будет размещена.
Но и на этом работа по рекламе не заканчивается - она обязательно должна продолжаться, когда потенциальные покупатели придут смотреть вашу квартиру. Здесь уже очень многое зависит от умения наладить психологический контакт с людьми, и провести показ квартиры так, чтобы у них возникло желание остановиться именно на данном варианте. По словам Екатерины Романенко, опытные агенты по недвижимости обладают данными навыками в полной мере, поэтому если продавец не уверен в своих способностях «переговорщика», то ему однозначно нужно доверить эту работу профессионалам.
Константин Шапиро, исполнительный директор АН «Ярмарка недвижимости» рассказал посетителям семинара о том, какие документы нужны продавцу, чтобы сделка не сорвалась. «Отсутствие даже одного необходимого документа, или неправильное его оформление, обнаружившееся уже после того, как покупатель найден и готов подписывать договор, нередко приводит к тому, что вся сделка срывается. Поэтому к подготовке пакета документов стоит отнестись особенно внимательно, и лучше всего предварительно проконсультироваться со специалистами», - считает он.
Профессиональные тонкости
Перечисленные этапы сделки придется пройти практически всем продавцам своей квартиры. Однако есть множество других действий и факторов, которые необходимо учесть в зависимости от особенностей каждой ситуации.
К примеру, если вы планируете совершить продажу с одновременной встречной покупкой, то процесс значительно усложняется.
По словам Ивана Агеева, директора АН «Центр недвижимости Агеев», именно «цепочки» сделок сегодня составляют до 80% всех сделок в Петербурге. Иногда в цепочке участвует до 10 продавцов и покупателей, поэтому особенно важно, чтобы все этапы такой сложной сделки были идеально состыкованы. Стоит только одному продавцу или покупателю нарушить сроки сбора документов, согласований, переговоров и т.д., и вся цепочка может распасться. Поэтому именно в таких сделках эксперты рынка настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам агентств - для человека, не знакомого с тонкостями рынка, провести такую сделку самостоятельно крайне затруднительно.
Не меньше сложностей возникает и в том случае, если доля в продаваемой квартире принадлежит несовершеннолетнему. Как отметила Ольга Карпова, директор АН «Вариант», если доля несовершеннолетнего в одной квартире продается, то не меньшая по площади доля в другой квартире на его имя должна быть приобретена. Это правило обязательно, и обойти его невозможно. Все подобные сделки проходят под пристальным контролем Органов опеки и попечительства, они же выдают разрешение на сделку, предварительно убедившись, что защита прав несовершеннолетних будет соблюдена.
«Сделки эти очень сложные, согласование с органами опеки также обычно отнимает немало времени и сил, а в некоторых случаях, когда, к примеру, новая квартира взамен продаваемой покупается в строящемся доме, вполне возможно, что согласование вообще не будет получено», - говорит эксперт. Поэтому все случаи с продажей долей несовершеннолетних требуют предварительного обсуждения с юристами и профессиональными риэлторами.
Многочисленные вопросы продавцов вызывают и ситуации, когда их квартиру планирует приобрести покупатель, получивший ипотечный кредит в банке.
Николай Лавров считает, что подобных сделок опасаться не стоит - процедура использования банковских кредитов для покупки жилья на вторичном рынке уже хорошо отлажена, тем не менее, определенные нюансы учесть придется. В частности, продавца могут попросить собрать дополнительные документы, в частности - справки о состоянии собственного здоровья. Это не прихоть покупателя, а требование банка, которые желают убедиться, что выделяемые ими деньги пойдут на покупку квартиры у человека, являющегося дееспособным и с точки зрения закона отвечающим за свои действия.
Еще один важный аспект, о котором многие продавцы попросту забывают, касается отношений с налоговыми органами. Что должен продавец квартиры государству, какие налоги, декларации и т.д. с него могут потребовать?
Как рассказала Наиля Берестовая, директор АН «Время недвижимости», обязанностью продавца недвижимости является заполнение налоговой декларации, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет. И если стоимость объекта превышает 1 млн рублей, то с суммы, превышающей миллион продавец обязан уплатить 13% налога.
Впрочем, есть целый ряд возможностей, чтобы законно минимизировать налоговые траты, или компенсировать их в дальнейшем. Свои нюансы есть в случае продажи наследованной недвижимости, покупки жилья в строящемся доме, возмещения налогов и т.д.
Если сделку по продаже ведет квалифицированный специалист по недвижимости, то все эти ситуации будут им, безусловно, учтены.
Источник: bn.ru бн.ру
автор Андрей Грязнов
