19 августа 2013 (3896 дней 14 часов назад)
Стабильность, похожая на стагнацию
Итоги первого полугодия на вторичном рынке не порадовали риэлторов. После небольшого весеннего всплеска интерес к готовому жилью стал резко падать. Объем предложения продолжает расти, цены — снижаться, усиливается давление новостроек.
Количество сделок на городском рынке за полугодие уменьшилось на 20% (по сравнению с аналогичным периодом 2012‑го). В области сокращение менее существенное, но тоже заметное: минус 7% (см. табл.).
Аналитики оценивают рынок как инертный. Оптимисты предполагают неизбежность подъема и возвращение покупательской активности, пессимисты не исключают вероятности продолжительного спада: возможности ипотеки практически исчерпаны, конкурентное давление новостроек усиливается.
За 2012 год средняя цена предложения на готовое типовое жилье (в рублях) поднялась на 9%. Но этот прирост был обеспечен в основном за счет первого полугодия, давшего прибавку в 7%. Аналитики и риэлторы рассчитывали, что темпы роста сохранятся. Однако во втором полугодии началось торможение. Весной 2013‑го снова последовал небольшой всплеск активности, но в тенденцию он так и не превратился. В результате первое полугодие 2013‑го завершилось очень скромным плюсом по цене (квадратный метр в типовых квартирах подорожал на 0,3%) и падением по объему операций с жильем.
Хроника спада
Цены на городское жилье начали снижаться с конца марта. Провальным оказался второй квартал, когда квартиры подешевели на 0,8%, хотя по итогам полугодия сохраняется положительная динамика — плюс 0,3%. К началу июля средняя стоимость зафиксировалась на отметке 88 660 рублей за кв.м и к началу августа практически не изменилась (данные аналитика «НП» Дмитрия Житкова). Эти цифры основаны на анализе цен предложения.
Сделки в этот период совершались на 1,4% ниже заявленных сумм, подсчитал глава АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Еженедельный объем предложений в листингах «БН» увеличился с 18 000 (в январе) до 22 000 объектов (в июле). А число обращений в базу данных портала bn.ru, наоборот, сократилось за первое полугодие на треть — с 3 млн до 2,3 млн.
К началу лета на вторичном рынке воцарилось затишье. Основные причины: завышенные цены при низкой покупательной способности населения; сезонное падение активности; растущий объем разнообразного предложения в новостройках (в том числе на привлекательных условиях); нестабильность в экономике и связанные с этим тревожные ожидания.
На настроения покупателей влияют экономические новости. Многие наверняка обратили внимание на заявление министра экономического развития Алексея Улюкаева. По его словам, в первом полугодии ВВП страны увеличился всего на 1,7%, а рост промышленного производства был нулевым. «Единственный показатель, который худо-бедно выполняет стимулирующую роль, — рост доходов населения. Но во многом за счет бюджетников», — признал министр. Инвестиционные аналитики уже уверенно фиксируют стагнацию. И прогноз неблагоприятный.
Тратить доходы россияне не спешат, предпочитая сохранять их в ценных бумагах и на депозитах. По данным ЦБ РФ, за полгода объем вкладов физических лиц возрос на 9,7% — до 15,6 трлн рублей. Причем доля долгосрочных вложений (свыше одного года) увеличилась на 14,6%.
Кроме того, качество жилого фонда дореволюционной и советской постройки, естественно, не улучшается. А «вторичная первичка» (квартиры в недавно сданных домах) пока еще количественно не настолько значима, чтобы определять состояние рынка. Да и по ценам: жилье в недавно построенных комплексах, как правило, стоит существенно выше среднего уровня вторичного рынка и, следовательно, не интересует массового покупателя.
По экспертным оценкам, городской жилой фонд ветшает и разрушается быстрее, чем его успевают обновлять за счет нового строительства и капремонта. То есть качество предложения на вторичном рынке продолжает ухудшаться.
По данным Дмитрия Житкова, разрыв между ценами на строящееся и готовое жилье (новостройки — дешевле) за год сократился с 14 до 8% (см. раздел «Статистика» в этом номере «НП»).
Региональная конкуренция
По данным Росреестра, по количеству сделок с жильем область в 2–2,5 раза уступает Петербургу (см. табл.). Надо еще учесть, что доля сделок с частными домами в Ленобласти существенно выше. Станислав Азацкий, директор отделения «Адвекс. Загородная недвижимость», оценивает объем операций с областными квартирами в 7–8% от общего количества городских сделок.
Заместитель генерального директора АН «Итака» Маргарита Дагаева говорит, что примерно 80% областных квартир покупают петербуржцы. Доля горожан, готовых сменить прописку, плавно растет. Уже и 60 км от дома до работы, по мнению г‑жи Дагаевой, вполне приемлемое для многих расстояние.
Вместе с тем Маргарита Дагаева отмечает, что в области не хватает комфортабельного жилья. Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры улучшенной планировки в панельных домах, которые строились в областных райцентрах и поселках в конце 1970‑х, в ходе «эксперимента» (иногда их так и называют: «экспериментальные»). Изолированные комнаты по 15–17 кв.м, кухня 8,7–8,9 кв.м, лоджия…
«В области не нужны в таком количестве малогабаритные студии в 20–25 кв.м, которые сейчас активно предлагают застройщики, — уверена г‑жа Дагаева. — Здесь небогатый, но более требовательный покупатель».
Ценовая ситуация сильно отличается от района к району: в Кингисеппе из-за соседства с Усть-Лугой вдруг образовался дефицит качественного жилья, который влияет на цены; относительно дорогое жилье — в Сосновом Бору (при преобладающей доле местного спроса). Вне конкуренции — Всеволожск, где востребовано жилье всех типов: и готовые квартиры, и новостройки, и частные дома. В результате с началом стагнации в среднем по области цены снизились, и рынок оживился, а всеволожские собственники держат цены на уровне петербургских — и сделок мало.
В области есть спрос на «единички» с бюджетом сделки до 2–2,3 млн рублей, двухкомнатные квартиры — 2,7–2,8 млн, «трешки» — до 3,5 млн.
Станислав Азацкий оценивает рыночную конъюнктуру как «стабильно неважную». Однако в прилегающих к городу новых кварталах становится все больше «вторичной первички»: здесь значительную часть квартир покупали частные инвесторы, и сейчас они готовы фиксировать прибыль. И строят в области (в расчете на душу населения) больше, чем в городе, ветхого фонда меньше, и предложение — в отличие от Петербурга — растет.
Первичный фактор
В первые два года после кризиса 2008‑го, когда многие стройки были «заморожены», а банкротство накрывало одну фирму за другой, покупатели ушли на вторичный рынок. В 2011‑м девелоперский бизнес стал оживать, начали появляться крупные квартальные проекты. В сегменте готовых домов спрос все еще оставался стабильным, и цены плавно ползли вверх.
Но к середине прошлого года, когда строительная отрасль восстановилась и начала массово выводить на рынок новые проекты, произошел обратный процесс — покупатели переключились на новостройки. А на вторичном рынке продавцы по инерции продолжали поднимать ценники. В результате признаки застоя начали проявляться к концу 2012‑го и стали более очевидными в первом полугодии 2013‑го.
Большинство риэлторов, анализируя причины застоя, говорят о новостройках.
«Для меня ориентир — стоимость плохонькой однокомнатной квартиры в старой пятиэтажной «хрущевке» или «брежневке», — говорит генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев. — В начале прошлого года ее предлагали в среднем за 2,7 млн рублей, к концу 2012‑го начали появляться варианты за 3,3 млн. За эти деньги можно подобрать хороший вариант в новом доме. Практически все, кто может немного подождать окончания стройки, ушли на первичный рынок».
Генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук отмечает, что изменились приоритеты спроса: люди все чаще выбирают более комфортную среду обитания. Это касается качества жилья и окружения, транспортной доступности, безопасности, наличия инфраструктуры. «Многие объекты вторичного рынка не соответствуют этим требованиям, да и цены на них завышены. Поэтому потребитель переключился на новостройки или сравнительно новые дома», — констатирует г‑н Гаврильчук.
С этой оценкой солидарен генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. Он полагает, что затишье на рынке обусловлено тем, что цены на готовое жилье сильно подросли за прошлый год, а одновременно в районе КАД появилось много интересных проектов, где застройщики предлагают компактные и недорогие варианты.
«Меняется отношение граждан к новостройкам в необжитых районах, особенно вокруг КАД, — говорит г‑н Дроздов. — Для них это уже не Ленобласть, и по Кольцевой нередко можно быстрее доехать до дома, чем по городу. В новых районах строятся дороги, открываются садики, школы, торговые комплексы. Это оттягивает существенную часть клиентов со «вторички».
Давление первичного рынка на вторичный усиливается. По данным «Петербургской Недвижимости», только за первые полгода в Петербурге и пригородах выведено на рынок 2,27 млн кв.м новостроек.
Количество зарегистрированных прав на жилые помещения*
Период / Показатель По договорам передачи жилья в собственность граждан По договорам купли-продажи (мены)
СПб ЛО СПб ЛО
2011 год 22 048 9 382 102 478 35 446
2012 год 26 690 9 915 92 292 42 647
I п/г 2012 года 11 141 4403 46 481 19 991
I п/г 2013 года 25 195 10 874 36 788 18 545
Изм.: 6 мес. 2013-го к 6 мес. 2012-го, % 226,1 247 79,1 92,7
*Количество зарегистрированных прав отличается от количества сделок.
Этот показатель мы использовали ранее; в среднем объем сделок составляет 55-60% от зарегистрированных прав.
По данным Управления Росреестра по СПб и Управления Росреестра по ЛО
Мнения экспертов
Владимир Гаврильчук,
генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Во второй половине года мы ожидаем постепенную девальвацию — до 35–36 рублей за доллар к концу года. Цены на жилье в рублях подрастут в пределах инфляции, в валюте немного уменьшатся. Должен увеличиться и объем сделок, и рынок догонит существующие цены предложений от продавцов. В целом прогноз благоприятный. Оживление должно начаться осенью.
Ольга Столяр,
менеджер направления «Жилой фонд» АН «Итака»:
– Уверена, хуже не будет. В октябре рынок вернет утраченные позиции. Спады и взлеты были всегда, а жизнь продолжается, поэтому и жилье будут покупать.
Юрий Сергеев,
генеральный директор АН «Динас»:
– Прогнозировать не берусь. Нужно трезво оценивать конъюнктуру и подстраиваться под нее. Если осенью рынок немного оживится, то серьезного снижения цен не будет.
Леонид Сандалов,
заместитель генерального директора АН «Бекар»:
– Пока явных признаков стагнации нет. Надеемся, осенью ситуация улучшится и цены начнут догонять хотя бы темпы инфляции. Руководители страны обещали снизить ставки по ипотеке, это резко оживило бы рынок.
Сергей Дроздов,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– В спокойной ситуации, когда рынок не растет, граждане выбирают неспешно, дольше подбирается и «встречка». Казалось бы, есть и клиенты, и объекты в работе, но заключенных сделок мало, потому что процесс сильно растягивается во времени. Если не будет значительных перепадов в экономике, то с сентября-октября я ожидаю сезонного оживления. Некоторое снижение цен должно привлечь новых покупателей.
Халмурат Касимов
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №33(770) 19.08.13, c.14
Количество сделок на городском рынке за полугодие уменьшилось на 20% (по сравнению с аналогичным периодом 2012‑го). В области сокращение менее существенное, но тоже заметное: минус 7% (см. табл.).
Аналитики оценивают рынок как инертный. Оптимисты предполагают неизбежность подъема и возвращение покупательской активности, пессимисты не исключают вероятности продолжительного спада: возможности ипотеки практически исчерпаны, конкурентное давление новостроек усиливается.
За 2012 год средняя цена предложения на готовое типовое жилье (в рублях) поднялась на 9%. Но этот прирост был обеспечен в основном за счет первого полугодия, давшего прибавку в 7%. Аналитики и риэлторы рассчитывали, что темпы роста сохранятся. Однако во втором полугодии началось торможение. Весной 2013‑го снова последовал небольшой всплеск активности, но в тенденцию он так и не превратился. В результате первое полугодие 2013‑го завершилось очень скромным плюсом по цене (квадратный метр в типовых квартирах подорожал на 0,3%) и падением по объему операций с жильем.
Хроника спада
Цены на городское жилье начали снижаться с конца марта. Провальным оказался второй квартал, когда квартиры подешевели на 0,8%, хотя по итогам полугодия сохраняется положительная динамика — плюс 0,3%. К началу июля средняя стоимость зафиксировалась на отметке 88 660 рублей за кв.м и к началу августа практически не изменилась (данные аналитика «НП» Дмитрия Житкова). Эти цифры основаны на анализе цен предложения.
Сделки в этот период совершались на 1,4% ниже заявленных сумм, подсчитал глава АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Еженедельный объем предложений в листингах «БН» увеличился с 18 000 (в январе) до 22 000 объектов (в июле). А число обращений в базу данных портала bn.ru, наоборот, сократилось за первое полугодие на треть — с 3 млн до 2,3 млн.
К началу лета на вторичном рынке воцарилось затишье. Основные причины: завышенные цены при низкой покупательной способности населения; сезонное падение активности; растущий объем разнообразного предложения в новостройках (в том числе на привлекательных условиях); нестабильность в экономике и связанные с этим тревожные ожидания.
На настроения покупателей влияют экономические новости. Многие наверняка обратили внимание на заявление министра экономического развития Алексея Улюкаева. По его словам, в первом полугодии ВВП страны увеличился всего на 1,7%, а рост промышленного производства был нулевым. «Единственный показатель, который худо-бедно выполняет стимулирующую роль, — рост доходов населения. Но во многом за счет бюджетников», — признал министр. Инвестиционные аналитики уже уверенно фиксируют стагнацию. И прогноз неблагоприятный.
Тратить доходы россияне не спешат, предпочитая сохранять их в ценных бумагах и на депозитах. По данным ЦБ РФ, за полгода объем вкладов физических лиц возрос на 9,7% — до 15,6 трлн рублей. Причем доля долгосрочных вложений (свыше одного года) увеличилась на 14,6%.
Кроме того, качество жилого фонда дореволюционной и советской постройки, естественно, не улучшается. А «вторичная первичка» (квартиры в недавно сданных домах) пока еще количественно не настолько значима, чтобы определять состояние рынка. Да и по ценам: жилье в недавно построенных комплексах, как правило, стоит существенно выше среднего уровня вторичного рынка и, следовательно, не интересует массового покупателя.
По экспертным оценкам, городской жилой фонд ветшает и разрушается быстрее, чем его успевают обновлять за счет нового строительства и капремонта. То есть качество предложения на вторичном рынке продолжает ухудшаться.
По данным Дмитрия Житкова, разрыв между ценами на строящееся и готовое жилье (новостройки — дешевле) за год сократился с 14 до 8% (см. раздел «Статистика» в этом номере «НП»).
Региональная конкуренция
По данным Росреестра, по количеству сделок с жильем область в 2–2,5 раза уступает Петербургу (см. табл.). Надо еще учесть, что доля сделок с частными домами в Ленобласти существенно выше. Станислав Азацкий, директор отделения «Адвекс. Загородная недвижимость», оценивает объем операций с областными квартирами в 7–8% от общего количества городских сделок.
Заместитель генерального директора АН «Итака» Маргарита Дагаева говорит, что примерно 80% областных квартир покупают петербуржцы. Доля горожан, готовых сменить прописку, плавно растет. Уже и 60 км от дома до работы, по мнению г‑жи Дагаевой, вполне приемлемое для многих расстояние.
Вместе с тем Маргарита Дагаева отмечает, что в области не хватает комфортабельного жилья. Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры улучшенной планировки в панельных домах, которые строились в областных райцентрах и поселках в конце 1970‑х, в ходе «эксперимента» (иногда их так и называют: «экспериментальные»). Изолированные комнаты по 15–17 кв.м, кухня 8,7–8,9 кв.м, лоджия…
«В области не нужны в таком количестве малогабаритные студии в 20–25 кв.м, которые сейчас активно предлагают застройщики, — уверена г‑жа Дагаева. — Здесь небогатый, но более требовательный покупатель».
Ценовая ситуация сильно отличается от района к району: в Кингисеппе из-за соседства с Усть-Лугой вдруг образовался дефицит качественного жилья, который влияет на цены; относительно дорогое жилье — в Сосновом Бору (при преобладающей доле местного спроса). Вне конкуренции — Всеволожск, где востребовано жилье всех типов: и готовые квартиры, и новостройки, и частные дома. В результате с началом стагнации в среднем по области цены снизились, и рынок оживился, а всеволожские собственники держат цены на уровне петербургских — и сделок мало.
В области есть спрос на «единички» с бюджетом сделки до 2–2,3 млн рублей, двухкомнатные квартиры — 2,7–2,8 млн, «трешки» — до 3,5 млн.
Станислав Азацкий оценивает рыночную конъюнктуру как «стабильно неважную». Однако в прилегающих к городу новых кварталах становится все больше «вторичной первички»: здесь значительную часть квартир покупали частные инвесторы, и сейчас они готовы фиксировать прибыль. И строят в области (в расчете на душу населения) больше, чем в городе, ветхого фонда меньше, и предложение — в отличие от Петербурга — растет.
Первичный фактор
В первые два года после кризиса 2008‑го, когда многие стройки были «заморожены», а банкротство накрывало одну фирму за другой, покупатели ушли на вторичный рынок. В 2011‑м девелоперский бизнес стал оживать, начали появляться крупные квартальные проекты. В сегменте готовых домов спрос все еще оставался стабильным, и цены плавно ползли вверх.
Но к середине прошлого года, когда строительная отрасль восстановилась и начала массово выводить на рынок новые проекты, произошел обратный процесс — покупатели переключились на новостройки. А на вторичном рынке продавцы по инерции продолжали поднимать ценники. В результате признаки застоя начали проявляться к концу 2012‑го и стали более очевидными в первом полугодии 2013‑го.
Большинство риэлторов, анализируя причины застоя, говорят о новостройках.
«Для меня ориентир — стоимость плохонькой однокомнатной квартиры в старой пятиэтажной «хрущевке» или «брежневке», — говорит генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев. — В начале прошлого года ее предлагали в среднем за 2,7 млн рублей, к концу 2012‑го начали появляться варианты за 3,3 млн. За эти деньги можно подобрать хороший вариант в новом доме. Практически все, кто может немного подождать окончания стройки, ушли на первичный рынок».
Генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук отмечает, что изменились приоритеты спроса: люди все чаще выбирают более комфортную среду обитания. Это касается качества жилья и окружения, транспортной доступности, безопасности, наличия инфраструктуры. «Многие объекты вторичного рынка не соответствуют этим требованиям, да и цены на них завышены. Поэтому потребитель переключился на новостройки или сравнительно новые дома», — констатирует г‑н Гаврильчук.
С этой оценкой солидарен генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. Он полагает, что затишье на рынке обусловлено тем, что цены на готовое жилье сильно подросли за прошлый год, а одновременно в районе КАД появилось много интересных проектов, где застройщики предлагают компактные и недорогие варианты.
«Меняется отношение граждан к новостройкам в необжитых районах, особенно вокруг КАД, — говорит г‑н Дроздов. — Для них это уже не Ленобласть, и по Кольцевой нередко можно быстрее доехать до дома, чем по городу. В новых районах строятся дороги, открываются садики, школы, торговые комплексы. Это оттягивает существенную часть клиентов со «вторички».
Давление первичного рынка на вторичный усиливается. По данным «Петербургской Недвижимости», только за первые полгода в Петербурге и пригородах выведено на рынок 2,27 млн кв.м новостроек.
Количество зарегистрированных прав на жилые помещения*
Период / Показатель По договорам передачи жилья в собственность граждан По договорам купли-продажи (мены)
СПб ЛО СПб ЛО
2011 год 22 048 9 382 102 478 35 446
2012 год 26 690 9 915 92 292 42 647
I п/г 2012 года 11 141 4403 46 481 19 991
I п/г 2013 года 25 195 10 874 36 788 18 545
Изм.: 6 мес. 2013-го к 6 мес. 2012-го, % 226,1 247 79,1 92,7
*Количество зарегистрированных прав отличается от количества сделок.
Этот показатель мы использовали ранее; в среднем объем сделок составляет 55-60% от зарегистрированных прав.
По данным Управления Росреестра по СПб и Управления Росреестра по ЛО
Мнения экспертов
Владимир Гаврильчук,
генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– Во второй половине года мы ожидаем постепенную девальвацию — до 35–36 рублей за доллар к концу года. Цены на жилье в рублях подрастут в пределах инфляции, в валюте немного уменьшатся. Должен увеличиться и объем сделок, и рынок догонит существующие цены предложений от продавцов. В целом прогноз благоприятный. Оживление должно начаться осенью.
Ольга Столяр,
менеджер направления «Жилой фонд» АН «Итака»:
– Уверена, хуже не будет. В октябре рынок вернет утраченные позиции. Спады и взлеты были всегда, а жизнь продолжается, поэтому и жилье будут покупать.
Юрий Сергеев,
генеральный директор АН «Динас»:
– Прогнозировать не берусь. Нужно трезво оценивать конъюнктуру и подстраиваться под нее. Если осенью рынок немного оживится, то серьезного снижения цен не будет.
Леонид Сандалов,
заместитель генерального директора АН «Бекар»:
– Пока явных признаков стагнации нет. Надеемся, осенью ситуация улучшится и цены начнут догонять хотя бы темпы инфляции. Руководители страны обещали снизить ставки по ипотеке, это резко оживило бы рынок.
Сергей Дроздов,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– В спокойной ситуации, когда рынок не растет, граждане выбирают неспешно, дольше подбирается и «встречка». Казалось бы, есть и клиенты, и объекты в работе, но заключенных сделок мало, потому что процесс сильно растягивается во времени. Если не будет значительных перепадов в экономике, то с сентября-октября я ожидаю сезонного оживления. Некоторое снижение цен должно привлечь новых покупателей.
Халмурат Касимов
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №33(770) 19.08.13, c.14
