4 апреля 2013 (4033 дня 8 часов назад)
Международная научно-практическая конференция
4 апреля 2013 года в Санкт-Петербурге прошла Международная научно-практическая конференция "РАЗВИВАЮЩИЕСЯ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЛОБАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА", организованная Санкт-Петербургским государственным инженерно-экономическим университетом. Санкт-Петербургскую палату недвижимости на конференции представлял Президент СПН Щегельский Д.В., который выступил с докладом "Коммерческий найм жилья как часть инфраструктуры рынка недвижимости."
- Мероприятия такого уровня являются важной составляющей рынка недвижимости. Диалоги между представителями науки и практики взаимно обогащают друг друга, - отметит Дмитрий Щегельский
Ниже приведены тезисы доклада Щегельского Д.В.
УДК: 338=161.1(043)"3"(470+571)-057.4
Д.В. Щегельский
НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
ООО «БЕНУА»
Санкт-Петербург
Россия
dv17@yandex.ru
Коммерческий найм жилья как часть инфраструктура рынка недвижимости
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на 01.01.2010 года, жилой фонд Санкт-Петербурга - это 49 672 строения общей площадью 112 438 800 кв.м (без учета встроенных нежилых помещений), около 1,88 млн квартир.
Главным распорядителем жилых домов в Санкт-Петербурге остается государство в лице бывших РЖА (районных жилищных агентств), преобразованных в ОАО «Жилкомсервис». На их балансе числится 52% общей площади зданий. На втором месте – частный жилой фонд (22,9% площадей).
Как следует из опросов представителей агентств недвижимости – основной спрос приходится на однокомнатные квартиры – примерно 65 % от общего количества, затем на двухкомнатные – 20 %, трехкомнатные – 13 %, остальные квартиры – 2 %.
Согласно данным ГУИОН от общего количества имеющихся в Санкт-Петербурге квартир однокомнатные квартиры составляют всего лишь 23,1 %, больше всего двухкомнатных квартир – 39,7 %, трехкомнатных- 29,6 %, остальных квартир – 6,8 %, и, менее 1% приходится на общежития.
Ежегодно на вторичном рынке жилья совершается 70 - 75 тысяч сделок купли-продажи, количество сделок найма (аренды) квартир и комнат не поддаются столь точному учету, т.к. в основном такие сделки оформляются договорами сроком действия до 1 года, что дает право участникам сделки не проводить государственную регистрацию. По разным оценкам специалистов в Санкт-Петербурге сдается от 200 000 до 300 000 жилых помещений, что составляет примерно 15 % от общего количества расположенных в Санкт-Петербурге квартир.
По данным Росстата в 2011 году доля операций с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг в валовом региональном продукте Санкт-Петербурга составляет 15,99 процента, уступая лишь таким видам экономической деятельности, как «Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования» (23%) и «Обрабатывающие производства» (19.92%).
Из приведенных данных видно, что сектор найма жилья в Санкт-Петербурге занимает заметное место. По самым скромным подсчетам годовой оборот в этом секторе составляет примерно 3,2 миллиарда рублей, и большая часть этих средств вращается в «теневом» секторе экономики Санкт-Петербурга, что не может не волновать ни руководство города, ни руководство России, о чем говорят усиливающиеся в последние несколько лет заявления о необходимости вывода коммерческого найма из «тени» и создании механизмов, позволяющих выявлять данные сделки, и, соответственно, наполнять бюджет налоговыми отчислениями.
Однако, предлагающиеся решения в основном носят энергозатратный и запугивающий характер. К примеру, предлагается:
- призывы к гражданам доносить об имеющихся фактах сдачи в наем жилых помещений;
- рассылка предполагаемым наймодателям «писем счастья»;
- подключение к выявлению фактов сдачи жилья в наем работников жилищно-эксплуатационных организаций, участковых полицейских;
- предоставление нанимателям налоговых вычетов при условии предоставления в налоговые инспекции документов, подтверждающих факты сдачи жилья в коммерческий найм.
Из публикуемых документов следует, что данные меры не имеют желаемого результата. По Санкт-Петербургу данная статистика отсутствует, поэтому приходится обращаться к материалам, опубликованным по г.Москве. Так, в Москве удалось выявить 133 261 квартир (каким образом это удалось сделать. руководство города не сообщает), из которых проверили менее 1 (одного) % - 1234 квартиры, подтвердились только 934 факта, в работе еще 880 квартир. По данным опубликованным в 2011 году, налоги с доходов, полученных от сдачи внаем жилья, заплатили только 7500 жителей Москвы.
Помимо потерь бюджета от неуплаты налогов наймодателями жилых помещений существует не менее серьезная проблема – «серый» рынок риэлторов, которые осуществляют посреднические операции по сдаче-съему жилья.
Главной проблемой профессионалов и клиентов рынка недвижимости является наличие в секторе найма жилья так называемых информационных агентств, по сути, являющихся мошенниками. Данные структуры играют на эмоциях потребителей, а точнее - нанимателей, желающих сэкономить на оплате услуг классических агентств недвижимости, размер оплаты труда которых составляет одну месячную плату, выплачиваемую по факту заключения договора найма жилого помещения между нанимателем и наймодателем. Информационные агентства привлекают клиентов заманчивыми объявлениями о сдаче жилья по ценам ниже рыночных, заключают с клиентом договор, по которому предоставляют клиенту информацию о сдаваемых в наем квартирах и комнатах и за это взимают с клиента денежные средства. Суть мошенничества заключается в недостоверности или фальсификации предоставленной клиенту информации – адреса жилых помещений и телефоны их владельцев не существуют, либо владельцы данной недвижимости являются частью мошеннической структуры и разыгрывают «спектакль»: при заключении договора, клиенту, для подтверждения достоверности предоставленной информации, предлагается позвонить по телефону владельцу сдаваемого жилья, который подтверждает свои намерения и назначает потенциальному нанимателю время встречи. По приезду наниматель (клиент информационного агентства) узнает от «наймодателя», что «пока он ехал» квартиру сняли другие наниматели, которые приехали раньше, или у «наймодателя» срочно изменились жизненные обстоятельства и он квартиру больше не сдает. Соответственно такой клиент не может получить обратно деньги, уплаченные мошенникам, т.к. договор носит информационный характер и клиент подписал акт выполненных работ в момент, когда получил «доказательства» совершая звонок «наймодателю».
Следующей проблемой профессионалов и клиентов рынка найма жилья является схема «Агент на квоте». Данная схема является прототипом так называемой схемы «аренда стола», которая все чаще применяется в бизнесе североамериканских агентств недвижимости. Суть данной схемы в США заключается в том, что агент платит агентству недвижимости ежемесячную фиксированную плату за предоставление определенных услуг, к примеру: место для работы(проведения переговоров с клиентами), обучение, тренинги, информационная поддержка и т.п.. При этом фирма контролирует деятельность агента в части выполнения им технологии работы, принятой в фирме. Так же агент должен пройти обязательное обучение с последующим государственным лицензированием. В российской схеме «Агент на квоте» фирмы не заботятся об обучении агентов, контроле над их работой, а «скатываются» до предоставления доступа к межагентским базам. Следовательно, клиенты страдают от некачественного предоставления услуг, что оборачивается негативным отношением ко всем профессиональным участникам рынка, а государство не получает налоговые отчисления, т.к. основная масса таких агентов-квотников ведет свою деятельность нелегально.
Очевидно, что успех в легализации рынка коммерческого найма жилья возможен только при условии взаимной поддержки государства и бизнеса, а также при условии внесения изменений в налоговое законодательство РФ, а именно:
- снижения подоходного налога для собственников, сдающих жилье в наем. В налоговом законодательстве РФ существуют такие нормы, к примеру, согласно ст. 214.2 НК РФ, под налогообложение процентных доходов попадают только те доходы, которые превышают ставку рефинансирования ЦБ РФ ан 5, либо 9 процентных пункта в зависимости от валюты вклада, так же для доходов резидентов РФ полученных от долевого участия в деятельности организаций в виде дивидендов п. 4 ст. 224 НК РФ устанавливается налоговая ставка в размере 9%;
- упрощение процедуры оплаты налогов, от доходов полученных собственниками при сдаче жилья в наем: простая специальная декларация (либо полное ее отсутствие);
- введение специальных универсальных бланков договоров (по аналогии бланков строгой отчетности в страховании). При отсутствии такого бланка договора стороны сделки не смогут апеллировать к закону в случае возникновения проблем во взаимоотношениях;
- принятие закона об агентской деятельности в области недвижимости и наделения агентств недвижимости правом оформления сделок с применением бланков договор строгой отчетности и обязанностью пересылать копии данных договоров в соответствующие государственные структуры. У агентств недвижимости есть отличный опыт подобной работы при исполнении закона № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма".
Источник: Дмитрий Щегельский, ООО "БЕНУА"
- Мероприятия такого уровня являются важной составляющей рынка недвижимости. Диалоги между представителями науки и практики взаимно обогащают друг друга, - отметит Дмитрий Щегельский
Ниже приведены тезисы доклада Щегельского Д.В.
УДК: 338=161.1(043)"3"(470+571)-057.4
Д.В. Щегельский
НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»
ООО «БЕНУА»
Санкт-Петербург
Россия
dv17@yandex.ru
Коммерческий найм жилья как часть инфраструктура рынка недвижимости
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) на 01.01.2010 года, жилой фонд Санкт-Петербурга - это 49 672 строения общей площадью 112 438 800 кв.м (без учета встроенных нежилых помещений), около 1,88 млн квартир.
Главным распорядителем жилых домов в Санкт-Петербурге остается государство в лице бывших РЖА (районных жилищных агентств), преобразованных в ОАО «Жилкомсервис». На их балансе числится 52% общей площади зданий. На втором месте – частный жилой фонд (22,9% площадей).
Как следует из опросов представителей агентств недвижимости – основной спрос приходится на однокомнатные квартиры – примерно 65 % от общего количества, затем на двухкомнатные – 20 %, трехкомнатные – 13 %, остальные квартиры – 2 %.
Согласно данным ГУИОН от общего количества имеющихся в Санкт-Петербурге квартир однокомнатные квартиры составляют всего лишь 23,1 %, больше всего двухкомнатных квартир – 39,7 %, трехкомнатных- 29,6 %, остальных квартир – 6,8 %, и, менее 1% приходится на общежития.
Ежегодно на вторичном рынке жилья совершается 70 - 75 тысяч сделок купли-продажи, количество сделок найма (аренды) квартир и комнат не поддаются столь точному учету, т.к. в основном такие сделки оформляются договорами сроком действия до 1 года, что дает право участникам сделки не проводить государственную регистрацию. По разным оценкам специалистов в Санкт-Петербурге сдается от 200 000 до 300 000 жилых помещений, что составляет примерно 15 % от общего количества расположенных в Санкт-Петербурге квартир.
По данным Росстата в 2011 году доля операций с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг в валовом региональном продукте Санкт-Петербурга составляет 15,99 процента, уступая лишь таким видам экономической деятельности, как «Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования» (23%) и «Обрабатывающие производства» (19.92%).
Из приведенных данных видно, что сектор найма жилья в Санкт-Петербурге занимает заметное место. По самым скромным подсчетам годовой оборот в этом секторе составляет примерно 3,2 миллиарда рублей, и большая часть этих средств вращается в «теневом» секторе экономики Санкт-Петербурга, что не может не волновать ни руководство города, ни руководство России, о чем говорят усиливающиеся в последние несколько лет заявления о необходимости вывода коммерческого найма из «тени» и создании механизмов, позволяющих выявлять данные сделки, и, соответственно, наполнять бюджет налоговыми отчислениями.
Однако, предлагающиеся решения в основном носят энергозатратный и запугивающий характер. К примеру, предлагается:
- призывы к гражданам доносить об имеющихся фактах сдачи в наем жилых помещений;
- рассылка предполагаемым наймодателям «писем счастья»;
- подключение к выявлению фактов сдачи жилья в наем работников жилищно-эксплуатационных организаций, участковых полицейских;
- предоставление нанимателям налоговых вычетов при условии предоставления в налоговые инспекции документов, подтверждающих факты сдачи жилья в коммерческий найм.
Из публикуемых документов следует, что данные меры не имеют желаемого результата. По Санкт-Петербургу данная статистика отсутствует, поэтому приходится обращаться к материалам, опубликованным по г.Москве. Так, в Москве удалось выявить 133 261 квартир (каким образом это удалось сделать. руководство города не сообщает), из которых проверили менее 1 (одного) % - 1234 квартиры, подтвердились только 934 факта, в работе еще 880 квартир. По данным опубликованным в 2011 году, налоги с доходов, полученных от сдачи внаем жилья, заплатили только 7500 жителей Москвы.
Помимо потерь бюджета от неуплаты налогов наймодателями жилых помещений существует не менее серьезная проблема – «серый» рынок риэлторов, которые осуществляют посреднические операции по сдаче-съему жилья.
Главной проблемой профессионалов и клиентов рынка недвижимости является наличие в секторе найма жилья так называемых информационных агентств, по сути, являющихся мошенниками. Данные структуры играют на эмоциях потребителей, а точнее - нанимателей, желающих сэкономить на оплате услуг классических агентств недвижимости, размер оплаты труда которых составляет одну месячную плату, выплачиваемую по факту заключения договора найма жилого помещения между нанимателем и наймодателем. Информационные агентства привлекают клиентов заманчивыми объявлениями о сдаче жилья по ценам ниже рыночных, заключают с клиентом договор, по которому предоставляют клиенту информацию о сдаваемых в наем квартирах и комнатах и за это взимают с клиента денежные средства. Суть мошенничества заключается в недостоверности или фальсификации предоставленной клиенту информации – адреса жилых помещений и телефоны их владельцев не существуют, либо владельцы данной недвижимости являются частью мошеннической структуры и разыгрывают «спектакль»: при заключении договора, клиенту, для подтверждения достоверности предоставленной информации, предлагается позвонить по телефону владельцу сдаваемого жилья, который подтверждает свои намерения и назначает потенциальному нанимателю время встречи. По приезду наниматель (клиент информационного агентства) узнает от «наймодателя», что «пока он ехал» квартиру сняли другие наниматели, которые приехали раньше, или у «наймодателя» срочно изменились жизненные обстоятельства и он квартиру больше не сдает. Соответственно такой клиент не может получить обратно деньги, уплаченные мошенникам, т.к. договор носит информационный характер и клиент подписал акт выполненных работ в момент, когда получил «доказательства» совершая звонок «наймодателю».
Следующей проблемой профессионалов и клиентов рынка найма жилья является схема «Агент на квоте». Данная схема является прототипом так называемой схемы «аренда стола», которая все чаще применяется в бизнесе североамериканских агентств недвижимости. Суть данной схемы в США заключается в том, что агент платит агентству недвижимости ежемесячную фиксированную плату за предоставление определенных услуг, к примеру: место для работы(проведения переговоров с клиентами), обучение, тренинги, информационная поддержка и т.п.. При этом фирма контролирует деятельность агента в части выполнения им технологии работы, принятой в фирме. Так же агент должен пройти обязательное обучение с последующим государственным лицензированием. В российской схеме «Агент на квоте» фирмы не заботятся об обучении агентов, контроле над их работой, а «скатываются» до предоставления доступа к межагентским базам. Следовательно, клиенты страдают от некачественного предоставления услуг, что оборачивается негативным отношением ко всем профессиональным участникам рынка, а государство не получает налоговые отчисления, т.к. основная масса таких агентов-квотников ведет свою деятельность нелегально.
Очевидно, что успех в легализации рынка коммерческого найма жилья возможен только при условии взаимной поддержки государства и бизнеса, а также при условии внесения изменений в налоговое законодательство РФ, а именно:
- снижения подоходного налога для собственников, сдающих жилье в наем. В налоговом законодательстве РФ существуют такие нормы, к примеру, согласно ст. 214.2 НК РФ, под налогообложение процентных доходов попадают только те доходы, которые превышают ставку рефинансирования ЦБ РФ ан 5, либо 9 процентных пункта в зависимости от валюты вклада, так же для доходов резидентов РФ полученных от долевого участия в деятельности организаций в виде дивидендов п. 4 ст. 224 НК РФ устанавливается налоговая ставка в размере 9%;
- упрощение процедуры оплаты налогов, от доходов полученных собственниками при сдаче жилья в наем: простая специальная декларация (либо полное ее отсутствие);
- введение специальных универсальных бланков договоров (по аналогии бланков строгой отчетности в страховании). При отсутствии такого бланка договора стороны сделки не смогут апеллировать к закону в случае возникновения проблем во взаимоотношениях;
- принятие закона об агентской деятельности в области недвижимости и наделения агентств недвижимости правом оформления сделок с применением бланков договор строгой отчетности и обязанностью пересылать копии данных договоров в соответствующие государственные структуры. У агентств недвижимости есть отличный опыт подобной работы при исполнении закона № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма".
Источник: Дмитрий Щегельский, ООО "БЕНУА"
