9 июля 2012 (5102 дня 13 часов назад)
Элитные квартиры в старом фонде: по-прежнему престижно?
Еще десять лет назад большинство элитных квартир в Петербурге располагались в домах старого фонда. В последние годы успешно конкурировать с такими объектами начал первичный рынок элитной недвижимости. Restate выяснял, чем это грозит для «старой элиты».
По данным ГУП «ГУИОН», по состоянию на 1 января 2012 г. в Петербурге насчитывается почти 10 тыс. жилых домов «старого фонда», то есть возведенных до 1917 г. Они составляют около 20% в общей массе жилых построек Петербурга (в городе расположено чуть больше 51 тысячи жилых зданий). Около трети домов старого фонда на сегодняшний день прошли капитальный ремонт, и именно в них располагается основная масса «старых» элитных квартир.
Камни с историей
Большая часть элитных апартаментов в Петербурге сконцентрирована в «Золотом треугольнике» - зоне в Центральном районе города, ограниченной Гороховой улицей, Дворцовой и Адмиралтейской набережными, а также набережной реки Фонтанки. Популярны у покупателей также элитные квартиры в Петроградском районе, некоторых частях Адмиралтейского, Василеостровского и Московского районов.
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, объекты старого фонда, которыми в основном и застроены центральные районы города, условно можно разделить на три группы. К первой относятся дома постройки 70-80 годов XIX века, прошедшие комплексный капитальный ремонт с заменой деревянных перекрытий на панельные. Ко второй группе причисляют дома в стиле модерн, (построенные с 1890-х гг. до революции), с металлическими перекрытиями. Третья группа – здания XVIII-XIX вв. с деревянными перекрытиями, имеющие достаточно высокий процент износа.
«Их жители часто за свои деньги меняют перекрытия в квартире (если квартира расположена на верхнем этаже), не дожидаясь капитального ремонта. Такое было, например, на улице Гангутской, - рассказывает Леонид Сандалов, - Полностью же отремонтированные дома третьей группы можно встретить на Кронверской улице, набережной реки Карповки. Но чаще все-таки встречаются отдельные парадные, где жильцы своими силами провели если не капитальный, то косметический ремонт».
Существуют разные мнения относительно принадлежности квартир в старом фонде к элитному сегменту. Большую часть таких квартир эксперты сегодня относят к бизнес-классу. Это связано с тем, что помимо преимуществ местоположения, у таких объектов существует и ряд серьезных недостатков, например, отсутствие парковки, относительно старые коммуникации, неоднородный социальный состав жильцов. Наибольший процент не расселенных коммунальных квартир, по данным аналитиков «Бекара», остается в домах, не прошедших капитальный ремонт. Такие объекты либо не интересны инвесторам (например, находятся во вторых или третьих дворах), либо не могут расселиться из-за наличия юридических проблем.
Поэтому лишь некоторые дома старого фонда с абсолютно уникальными видовыми характеристиками (например, объекты на Дворцовой и Адмиралтейской набережных) сегодня единодушно признаются всеми экспертами элитными.
«Узкий» рынок
Объем предложения на вторичном рынке элитных квартир, расположенных в старом фонде, крайне ограничен. Из года в год он практически не увеличивается. Новые предложения в старом фонде появляются только в результате реконструкции исторических зданий.
«По моим оценкам, объем предложения по-настоящему элитных квартир в старом фонде Петербурга сегодня не превышает 50 объектов. Эта цифра практически не меняется со временем», - отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По мнению Сергея Дроздова, объем элитных квартир в старом фонде на порядок больше – около 1 тыс. объектов. Но в целом, полагают эксперты, объем предложения в этом сегменте есть, был и будет невелик. Рынок элитного жилья в старом фоне отличается стабильностью спроса и предложения, малочисленностью вариантов и избирательностью покупательского интереса.
Субъективный подход
Стоимость элитных квартир в старом фонде Петербурга также практически не меняется в последние годы. Так в конце 2008 года квадратный метр жилья в центре города обходился покупателям в сумму от 110 тыс. руб., а в июне 2012-го начальная стоимость квадратного метра в домах старого фонда (прошедших капитальный ремонт) составила 127 тыс. руб. В районе «Золотого треугольника» «квадрат» сейчас стоит немного дороже - от 143 тыс. руб. «Имеющийся в Петербурге ценовой максимум для таких объектов – 600 тыс. рублей за квадратный метр»,- добавляет Дмитрий Щегельский.
Стабильность цен в данном сегменте объясняется просто - так как каждый объект уникален, их владельцы ориентируются на субъективное мнение и пытаются держать цены в ожидании либо «своего» клиента, либо момента, когда рынок действительно оживится.
Однако квартиры в элитных новостройках, зачастую, обгоняют «элиту» старого фонда по цене. Так средняя стоимость квадратного метра в квартирах премиум-класса на первичном рынке в июне составила 174 тыс. руб. Верхняя граница стоимости «квадрата» в элитных новостройках Петербурга достигает 1 млн руб. «Разница в цене обусловлена определенными преимуществами новых элитных домов, - объясняет ведущий менеджер по жилой недвижимости ГК «Авентин» Алексей Груздев. – Для многих покупателей современные дома предпочтительнее, чем изношенный старый фонд с неоднородным социальным составом. Хотя это не касается объектов старого фонда с исключительными видовыми характеристиками. Но таких домов единицы».
Новые веяния
Несмотря на то, что проживание в доме старого фонда сопряжено с определенными неудобствами (например, возникают сложности с парковкой), именно на «старую элиту» Петербурга пока приходится основной спрос со стороны состоятельных покупателей, отмечают риэлторы. «Но предпочтения постепенно клиентов меняются: в последние двадцать лет в Петербурге идет неспешный процесс переселения жильцов из апартаментов в старом фонде в новые элитные дома с подготовленной инфраструктурой, например, на Крестовском острове», - констатирует Леонид Сандалов.
Однако многие из желающих переехать в современный элитный комплекс сталкиваются с тем, что выбор в новостройках вроде бы есть, однако подобрать то, что им нравится, клиенты не могут. «Например, недавно один состоятельный покупатель был вынужден приобрести квартиру на вторичном рынке в старом доме, так как в новостройках не смог найти ничего подходящего, - говорит Сергей Дроздов. – К сожалению, сейчас в Петербурге на первичном рынке много неликвидного предложения – это, например, квартиры с неудобными планировками, дома, расположенные не в лучших местах, объекты, которые давно уже находятся в экспозиции и за это время морально устарели, однако продолжают предлагаться по весьма высокой цене». Основными покупателя элитной недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке остаются российские владельцы крупного бизнеса, а также наемные сотрудники - топ-менеджеры крупных компаний.
Вслед за реконструкцией
Будущее элитного жилья в старом фонде Петербурга зависит, прежде всего, от политики городских властей и планов реконструкции исторического центра. Если в центральных районах начнется масштабная поквартальная реконструкция, спрос на «элиту» в домах старого фонда может повыситься: в продаже будут появляться квартиры в домах, прошедших капитальный ремонт и полностью расселенных от коммунальных квартир. Но в ближайшие несколько лет такая масштабная «починка» центру Петербурга не грозит.
Однако даже в случае, если программа реновации исторического центра будет запущена, эксперты не уверены, что та часть зданий, которую отремонтируют под жилье премиум-класса, будет соответствовать современным критериям элитности. «Жилой дом премиум-класса в современном понимании - это и суперсовременная инженерная «начинка», и наличие паркинга, своего фитнеса, службы безопасности и много чего еще. Зачастую проще построить новый дом, чем так капитально реконструировать и перестраивать старый», - уверен Алексей Груздев. Поэтому отдельные дома в историческом центре города с уникальными характеристиками, такие как дома на Дворцовой набережной, останутся «вечной» ценностью для их владельцев, а вот большая часть старого фонда, предрекают эксперты, в ближайшие годы станет менее интересна покупателям.
Ольга Мурашко
По собственной информации Restate.ru
По данным ГУП «ГУИОН», по состоянию на 1 января 2012 г. в Петербурге насчитывается почти 10 тыс. жилых домов «старого фонда», то есть возведенных до 1917 г. Они составляют около 20% в общей массе жилых построек Петербурга (в городе расположено чуть больше 51 тысячи жилых зданий). Около трети домов старого фонда на сегодняшний день прошли капитальный ремонт, и именно в них располагается основная масса «старых» элитных квартир.
Камни с историей
Большая часть элитных апартаментов в Петербурге сконцентрирована в «Золотом треугольнике» - зоне в Центральном районе города, ограниченной Гороховой улицей, Дворцовой и Адмиралтейской набережными, а также набережной реки Фонтанки. Популярны у покупателей также элитные квартиры в Петроградском районе, некоторых частях Адмиралтейского, Василеостровского и Московского районов.
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, объекты старого фонда, которыми в основном и застроены центральные районы города, условно можно разделить на три группы. К первой относятся дома постройки 70-80 годов XIX века, прошедшие комплексный капитальный ремонт с заменой деревянных перекрытий на панельные. Ко второй группе причисляют дома в стиле модерн, (построенные с 1890-х гг. до революции), с металлическими перекрытиями. Третья группа – здания XVIII-XIX вв. с деревянными перекрытиями, имеющие достаточно высокий процент износа.
«Их жители часто за свои деньги меняют перекрытия в квартире (если квартира расположена на верхнем этаже), не дожидаясь капитального ремонта. Такое было, например, на улице Гангутской, - рассказывает Леонид Сандалов, - Полностью же отремонтированные дома третьей группы можно встретить на Кронверской улице, набережной реки Карповки. Но чаще все-таки встречаются отдельные парадные, где жильцы своими силами провели если не капитальный, то косметический ремонт».
Существуют разные мнения относительно принадлежности квартир в старом фонде к элитному сегменту. Большую часть таких квартир эксперты сегодня относят к бизнес-классу. Это связано с тем, что помимо преимуществ местоположения, у таких объектов существует и ряд серьезных недостатков, например, отсутствие парковки, относительно старые коммуникации, неоднородный социальный состав жильцов. Наибольший процент не расселенных коммунальных квартир, по данным аналитиков «Бекара», остается в домах, не прошедших капитальный ремонт. Такие объекты либо не интересны инвесторам (например, находятся во вторых или третьих дворах), либо не могут расселиться из-за наличия юридических проблем.
Поэтому лишь некоторые дома старого фонда с абсолютно уникальными видовыми характеристиками (например, объекты на Дворцовой и Адмиралтейской набережных) сегодня единодушно признаются всеми экспертами элитными.
«Узкий» рынок
Объем предложения на вторичном рынке элитных квартир, расположенных в старом фонде, крайне ограничен. Из года в год он практически не увеличивается. Новые предложения в старом фонде появляются только в результате реконструкции исторических зданий.
«По моим оценкам, объем предложения по-настоящему элитных квартир в старом фонде Петербурга сегодня не превышает 50 объектов. Эта цифра практически не меняется со временем», - отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По мнению Сергея Дроздова, объем элитных квартир в старом фонде на порядок больше – около 1 тыс. объектов. Но в целом, полагают эксперты, объем предложения в этом сегменте есть, был и будет невелик. Рынок элитного жилья в старом фоне отличается стабильностью спроса и предложения, малочисленностью вариантов и избирательностью покупательского интереса.
Субъективный подход
Стоимость элитных квартир в старом фонде Петербурга также практически не меняется в последние годы. Так в конце 2008 года квадратный метр жилья в центре города обходился покупателям в сумму от 110 тыс. руб., а в июне 2012-го начальная стоимость квадратного метра в домах старого фонда (прошедших капитальный ремонт) составила 127 тыс. руб. В районе «Золотого треугольника» «квадрат» сейчас стоит немного дороже - от 143 тыс. руб. «Имеющийся в Петербурге ценовой максимум для таких объектов – 600 тыс. рублей за квадратный метр»,- добавляет Дмитрий Щегельский.
Стабильность цен в данном сегменте объясняется просто - так как каждый объект уникален, их владельцы ориентируются на субъективное мнение и пытаются держать цены в ожидании либо «своего» клиента, либо момента, когда рынок действительно оживится.
Однако квартиры в элитных новостройках, зачастую, обгоняют «элиту» старого фонда по цене. Так средняя стоимость квадратного метра в квартирах премиум-класса на первичном рынке в июне составила 174 тыс. руб. Верхняя граница стоимости «квадрата» в элитных новостройках Петербурга достигает 1 млн руб. «Разница в цене обусловлена определенными преимуществами новых элитных домов, - объясняет ведущий менеджер по жилой недвижимости ГК «Авентин» Алексей Груздев. – Для многих покупателей современные дома предпочтительнее, чем изношенный старый фонд с неоднородным социальным составом. Хотя это не касается объектов старого фонда с исключительными видовыми характеристиками. Но таких домов единицы».
Новые веяния
Несмотря на то, что проживание в доме старого фонда сопряжено с определенными неудобствами (например, возникают сложности с парковкой), именно на «старую элиту» Петербурга пока приходится основной спрос со стороны состоятельных покупателей, отмечают риэлторы. «Но предпочтения постепенно клиентов меняются: в последние двадцать лет в Петербурге идет неспешный процесс переселения жильцов из апартаментов в старом фонде в новые элитные дома с подготовленной инфраструктурой, например, на Крестовском острове», - констатирует Леонид Сандалов.
Однако многие из желающих переехать в современный элитный комплекс сталкиваются с тем, что выбор в новостройках вроде бы есть, однако подобрать то, что им нравится, клиенты не могут. «Например, недавно один состоятельный покупатель был вынужден приобрести квартиру на вторичном рынке в старом доме, так как в новостройках не смог найти ничего подходящего, - говорит Сергей Дроздов. – К сожалению, сейчас в Петербурге на первичном рынке много неликвидного предложения – это, например, квартиры с неудобными планировками, дома, расположенные не в лучших местах, объекты, которые давно уже находятся в экспозиции и за это время морально устарели, однако продолжают предлагаться по весьма высокой цене». Основными покупателя элитной недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынке остаются российские владельцы крупного бизнеса, а также наемные сотрудники - топ-менеджеры крупных компаний.
Вслед за реконструкцией
Будущее элитного жилья в старом фонде Петербурга зависит, прежде всего, от политики городских властей и планов реконструкции исторического центра. Если в центральных районах начнется масштабная поквартальная реконструкция, спрос на «элиту» в домах старого фонда может повыситься: в продаже будут появляться квартиры в домах, прошедших капитальный ремонт и полностью расселенных от коммунальных квартир. Но в ближайшие несколько лет такая масштабная «починка» центру Петербурга не грозит.
Однако даже в случае, если программа реновации исторического центра будет запущена, эксперты не уверены, что та часть зданий, которую отремонтируют под жилье премиум-класса, будет соответствовать современным критериям элитности. «Жилой дом премиум-класса в современном понимании - это и суперсовременная инженерная «начинка», и наличие паркинга, своего фитнеса, службы безопасности и много чего еще. Зачастую проще построить новый дом, чем так капитально реконструировать и перестраивать старый», - уверен Алексей Груздев. Поэтому отдельные дома в историческом центре города с уникальными характеристиками, такие как дома на Дворцовой набережной, останутся «вечной» ценностью для их владельцев, а вот большая часть старого фонда, предрекают эксперты, в ближайшие годы станет менее интересна покупателям.
Ольга Мурашко
По собственной информации Restate.ru
