24 мая 2012 (5147 дней 19 часов назад)
Нотариуса во главу Аналитика. Журнал «Квартиры в строящихся домах»
Новая версия Гражданского кодекса, которую Государственная дума приняла в первом чтении, содержит ряд принципиальных изменений. Например, в новой редакции отменяется государственная регистрация сделок с недвижимостью и остается только регистрация прав. Кроме того, при сделках с недвижимым имуществом снова вводится обязательная нотариальная форма договоров.
Такая схема применялась в России и раньше и отменена в январе 1998 года. Теперь же нотариусы займутся всеми операциями по сделке: проверят комплектность документов, передадут их на регистрацию прав, получат из Росреестра. Для этого, естественно, потребуется корректировка законодательства о нотариате.
Большинство участников рынка полагают, что нововведения позволят сделать рынок более безопасным, хоть и не намного. Например, директор Северной филиальной сети АН «Александр-Недвижимость» Михаил Гаврилов уверен, что проблемы могут возникнуть в регионах, где к нотариусу обращаются в двух случаях из ста. Причем трудности возникнут у нотариусов — им придется организовывать процесс, о сложности которого они даже и не догадываются: «Не уверен, что с такой постановкой вопроса смирится довольно мощное лобби застройщиков, которые при работе по 214‑ФЗ должны будут регистрировать сотни договоров через нотариуса. Вполне возможно, что их стараниями эта норма будет изменена».
Он полагает, что безопасность не возрастет: нотариусы отвечают не за результат, а только за технические ошибки при заполнении бумаг. Роль агентств недвижимости и частных маклеров тоже не изменится. Цены на услуги риэлторов невысоки, а цены на услуги нотариусов по всему спектру пока не определены.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, наоборот, полагает, что на первичном рынке нововведения напрямую не скажутся: «Здесь просто невозможно провести нотариальное заверение сделки. Даже в 214‑ФЗ предусмотрена простая письменная форма договора, который необходимо сдать на государственную регистрацию. Фактически эта процедура сделкой с недвижимостью не считается». Хотя он также предвидит проблемы с оплатой услуг нотариусов. Например, однозначно увеличатся расходы для тех, кто совершает сделки с использованием ипотеки.
Непонятно как будут проходить сделки, участники которой используют несколько ипотечных схем от разных банков, у которых будут свои предпочтения по нотариусам. Проведение длинных цепочек, связанных, например, с расселением коммуналок или встречными сделками, усложнится — на каждом этапе придется обращаться к нотариусу. «Надо говорить о стоимости их услуг. Если государство возлагает на гражданина дополнительные затраты (хоть и для его безопасности), то должно установить конкретные суммы. Сегодня размеры нотариальных пошлин фактически выработались в процессе деловой практики и договоренности между нотариусами», — поясняет Дмитрий Щегельский.
Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян видит в новом законе больше плюсов: «Эта мера исключает возможность двойных продаж, оставляет документы в сохранности (они хранятся в архиве нотариуса до 75 лет). Конечно, увеличатся расходы на оформление сделки: как правило, нотариус берет за свою работу 1% от стоимости покупаемого объекта. Однако, думаю, это адекватная цена за безопасность».
«У человека должен быть выбор. И сегодня есть сложные сделки, при совершении которых клиенты обращаются к нотариусу. Что касается обычных операций, которые пока оформляются в простой письменной форме, то обязательное нотариальное удостоверение лишь увеличит затраты. На мой взгляд, логичнее было бы навести порядок с регистрацией», — говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уверен, что на работе риэлторских компаний новые правила не скажутся. Нотариусы не будут искать покупателей, готовить сделку, вести расчеты. Хотя законодательно это возможно. В целом это повысит безопасность, но, безусловно, не изменит ситуацию радикально. Однако он опасается, что если простую письменную форму заключения договора заменят нотариальной, но не снизят госпошлину, то рынок уйдет в «серую» область. Суммы сделок будут указываться не полностью, а это удорожит ипотеку.
В управляющей компании «Эталон» говорят, что надо дождаться нового закона о нотариате и только потом говорить об изменениях на рынке. Так если нотариус будет нести полную имущественную ответственность, это, безусловно, повысит безопасность операций с недвижимостью. Например, за границей стоимость нотариального сопровождения достигает 10% от суммы сделки. Это сопоставимо с ценой страхования сделки.
Но для бизнеса новые правила повлекут в основном увеличение расходов на оформление. Обязательное нотариальное удостоверение ипотеки отменили в 2004 году, в том числе и потому, что операция была излишне обременительна при залоге дорогостоящих объектов. Большинство застройщиков полагают, что новая схема все же даст больше гарантий покупателям, хоть и не значительно. А на работе строительных компаний нововведения практически не скажутся.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов говорит, что проект изменений в ГК предполагает введение двойного контроля: сначала нотариус должен проверять законность и правильность совершения сделки, а затем уже орган регистрации проконтролирует качество работы нотариуса. Соответственно должны вырасти профессионализм, скорость работы и компетентность нотариусов, тем более что сделки с недвижимостью зачастую весьма сложны. Если изменения в законодательстве обяжут нотариусов лично подавать документы на государственную регистрацию, то компании, оказывающие услуги по сопровождению регистрации, останутся без работы.
Законные соседи
Среди других важных нововведений авторы поправок в Гражданский кодекс предлагают новые схемы решения споров о принадлежности объекта. Например, спорящие стороны получают право вносить в Единый госреестр свои возражения. Это сделает невозможным отчуждение имущества до окончательного разрешения конфликта.
Уточняется и само понятие «недвижимость», в тексте ГК появляются «единые объекты». Это технологически связанные между собой объекты, которые могут располагаться даже на разных участках (например, железные дороги и коммуникации). Единым объектом признаются здания, расположенные на одном участке, если у них один собственник.
Гражданский кодекс закрепляет преимущественные права собственника здания на покупку участка, и наоборот (владелец участка получает приоритет при покупке здания).
Появляются очень важные новые положения о защите владения. Ими могут воспользоваться фактические владельцы имущества, как законные, так и — при определенных условиях — незаконные, если они по каким-то причинам лишились своего владения. На практике эти правила привнесут много интересного в разрешение постоянных споров, например по аренде и землепользованию.
Документ фундаментально пересматривает существующую систему вещных прав. В ней появляются права постоянного землевладения, застройки, приобретения чужой недвижимой вещи и другие. Усиливается защита прав кредиторов по ипотеке.
Будут модифицированы и дополнены правила установления сервитутов на участки, вводятся положения «соседского права», регулирующие отношения между смежными землепользователями. В будущем собственнику земли придется учитывать права владельцев соседних земельных участков. Эти статьи будут особенно важными для владельцев дачных участков, членов садоводств и т. д. Ведь в последнее время «приусадебные споры» приобретают массовый характер.
Так, например, в законопроекте есть норма, предписывающая «претерпевать» воздействие исходящих с соседнего надела газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иные воздействия, если они не превышают установленных нормативов и разумных пределов. Правда, какие нормативы подразумеваются и что считать разумными пределами, авторы не поясняют.
Соседям запрещают возводить здания или сооружения, которые будут недопустимо воздействовать на соседний участок. Чтобы не причинить вреда соседям, надо следить за техническим состоянием своего дома — если для этого потребуется пройти на соседский надел, то вам этого не могут запретить. Нельзя задерживать воду, поступающую естественным образом от соседей, подсыпать землю на свой огород, если это нарушает естественные стоки. Ваш колодец не должен оставить без воды соседний, а канализационные стоки загрязнять соседние земли и многое другое. Уточняются также случаи признания собственности на самовольные постройки и многое другое.
Авторы законопроекта обещают длительный переходный период. Законодатели уверяют, что не потребуется переоформлять права на недвижимость, в том числе на участки (ну или госпошлину за это брать не будут). Ознакомиться с текстом поправок можно на официальном сайте Государственной думы.
Андрей Некрасов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №20(523) от 21.05.2012
Такая схема применялась в России и раньше и отменена в январе 1998 года. Теперь же нотариусы займутся всеми операциями по сделке: проверят комплектность документов, передадут их на регистрацию прав, получат из Росреестра. Для этого, естественно, потребуется корректировка законодательства о нотариате.
Большинство участников рынка полагают, что нововведения позволят сделать рынок более безопасным, хоть и не намного. Например, директор Северной филиальной сети АН «Александр-Недвижимость» Михаил Гаврилов уверен, что проблемы могут возникнуть в регионах, где к нотариусу обращаются в двух случаях из ста. Причем трудности возникнут у нотариусов — им придется организовывать процесс, о сложности которого они даже и не догадываются: «Не уверен, что с такой постановкой вопроса смирится довольно мощное лобби застройщиков, которые при работе по 214‑ФЗ должны будут регистрировать сотни договоров через нотариуса. Вполне возможно, что их стараниями эта норма будет изменена».
Он полагает, что безопасность не возрастет: нотариусы отвечают не за результат, а только за технические ошибки при заполнении бумаг. Роль агентств недвижимости и частных маклеров тоже не изменится. Цены на услуги риэлторов невысоки, а цены на услуги нотариусов по всему спектру пока не определены.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, наоборот, полагает, что на первичном рынке нововведения напрямую не скажутся: «Здесь просто невозможно провести нотариальное заверение сделки. Даже в 214‑ФЗ предусмотрена простая письменная форма договора, который необходимо сдать на государственную регистрацию. Фактически эта процедура сделкой с недвижимостью не считается». Хотя он также предвидит проблемы с оплатой услуг нотариусов. Например, однозначно увеличатся расходы для тех, кто совершает сделки с использованием ипотеки.
Непонятно как будут проходить сделки, участники которой используют несколько ипотечных схем от разных банков, у которых будут свои предпочтения по нотариусам. Проведение длинных цепочек, связанных, например, с расселением коммуналок или встречными сделками, усложнится — на каждом этапе придется обращаться к нотариусу. «Надо говорить о стоимости их услуг. Если государство возлагает на гражданина дополнительные затраты (хоть и для его безопасности), то должно установить конкретные суммы. Сегодня размеры нотариальных пошлин фактически выработались в процессе деловой практики и договоренности между нотариусами», — поясняет Дмитрий Щегельский.
Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян видит в новом законе больше плюсов: «Эта мера исключает возможность двойных продаж, оставляет документы в сохранности (они хранятся в архиве нотариуса до 75 лет). Конечно, увеличатся расходы на оформление сделки: как правило, нотариус берет за свою работу 1% от стоимости покупаемого объекта. Однако, думаю, это адекватная цена за безопасность».
«У человека должен быть выбор. И сегодня есть сложные сделки, при совершении которых клиенты обращаются к нотариусу. Что касается обычных операций, которые пока оформляются в простой письменной форме, то обязательное нотариальное удостоверение лишь увеличит затраты. На мой взгляд, логичнее было бы навести порядок с регистрацией», — говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уверен, что на работе риэлторских компаний новые правила не скажутся. Нотариусы не будут искать покупателей, готовить сделку, вести расчеты. Хотя законодательно это возможно. В целом это повысит безопасность, но, безусловно, не изменит ситуацию радикально. Однако он опасается, что если простую письменную форму заключения договора заменят нотариальной, но не снизят госпошлину, то рынок уйдет в «серую» область. Суммы сделок будут указываться не полностью, а это удорожит ипотеку.
В управляющей компании «Эталон» говорят, что надо дождаться нового закона о нотариате и только потом говорить об изменениях на рынке. Так если нотариус будет нести полную имущественную ответственность, это, безусловно, повысит безопасность операций с недвижимостью. Например, за границей стоимость нотариального сопровождения достигает 10% от суммы сделки. Это сопоставимо с ценой страхования сделки.
Но для бизнеса новые правила повлекут в основном увеличение расходов на оформление. Обязательное нотариальное удостоверение ипотеки отменили в 2004 году, в том числе и потому, что операция была излишне обременительна при залоге дорогостоящих объектов. Большинство застройщиков полагают, что новая схема все же даст больше гарантий покупателям, хоть и не значительно. А на работе строительных компаний нововведения практически не скажутся.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов говорит, что проект изменений в ГК предполагает введение двойного контроля: сначала нотариус должен проверять законность и правильность совершения сделки, а затем уже орган регистрации проконтролирует качество работы нотариуса. Соответственно должны вырасти профессионализм, скорость работы и компетентность нотариусов, тем более что сделки с недвижимостью зачастую весьма сложны. Если изменения в законодательстве обяжут нотариусов лично подавать документы на государственную регистрацию, то компании, оказывающие услуги по сопровождению регистрации, останутся без работы.
Законные соседи
Среди других важных нововведений авторы поправок в Гражданский кодекс предлагают новые схемы решения споров о принадлежности объекта. Например, спорящие стороны получают право вносить в Единый госреестр свои возражения. Это сделает невозможным отчуждение имущества до окончательного разрешения конфликта.
Уточняется и само понятие «недвижимость», в тексте ГК появляются «единые объекты». Это технологически связанные между собой объекты, которые могут располагаться даже на разных участках (например, железные дороги и коммуникации). Единым объектом признаются здания, расположенные на одном участке, если у них один собственник.
Гражданский кодекс закрепляет преимущественные права собственника здания на покупку участка, и наоборот (владелец участка получает приоритет при покупке здания).
Появляются очень важные новые положения о защите владения. Ими могут воспользоваться фактические владельцы имущества, как законные, так и — при определенных условиях — незаконные, если они по каким-то причинам лишились своего владения. На практике эти правила привнесут много интересного в разрешение постоянных споров, например по аренде и землепользованию.
Документ фундаментально пересматривает существующую систему вещных прав. В ней появляются права постоянного землевладения, застройки, приобретения чужой недвижимой вещи и другие. Усиливается защита прав кредиторов по ипотеке.
Будут модифицированы и дополнены правила установления сервитутов на участки, вводятся положения «соседского права», регулирующие отношения между смежными землепользователями. В будущем собственнику земли придется учитывать права владельцев соседних земельных участков. Эти статьи будут особенно важными для владельцев дачных участков, членов садоводств и т. д. Ведь в последнее время «приусадебные споры» приобретают массовый характер.
Так, например, в законопроекте есть норма, предписывающая «претерпевать» воздействие исходящих с соседнего надела газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иные воздействия, если они не превышают установленных нормативов и разумных пределов. Правда, какие нормативы подразумеваются и что считать разумными пределами, авторы не поясняют.
Соседям запрещают возводить здания или сооружения, которые будут недопустимо воздействовать на соседний участок. Чтобы не причинить вреда соседям, надо следить за техническим состоянием своего дома — если для этого потребуется пройти на соседский надел, то вам этого не могут запретить. Нельзя задерживать воду, поступающую естественным образом от соседей, подсыпать землю на свой огород, если это нарушает естественные стоки. Ваш колодец не должен оставить без воды соседний, а канализационные стоки загрязнять соседние земли и многое другое. Уточняются также случаи признания собственности на самовольные постройки и многое другое.
Авторы законопроекта обещают длительный переходный период. Законодатели уверяют, что не потребуется переоформлять права на недвижимость, в том числе на участки (ну или госпошлину за это брать не будут). Ознакомиться с текстом поправок можно на официальном сайте Государственной думы.
Андрей Некрасов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №20(523) от 21.05.2012
