18 апреля 2011 (5551 день назад)
Борьба жадности с осторожностью (источник: Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 15(650) 2011-04-18, c.14)
На Ярмарке недвижимости полный зал собрал семинар, посвященный рискам в долевом строительстве. Интерес публики понятен: цена ошибки при покупке жилья высока, вернуть «некачественный товар» сложно даже с помощью юристов.
Свести риск к нулю нереально, с этим согласились все участники семинара. Но вот уменьшить его до приемлемых размеров — вполне посильная задача.
Опасная дешевизна
Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко в своем выступлении сосредоточился на низких ценах. По его мнению, продажи «ниже уровня рынка» возможны и оправданны для объектов, расположенных за городской чертой.
Другой случай — продажи от поставщиков или подрядчиков, которым важно быстро получить наличные. Еще один вариант — продажи на старте проекта, когда застройщику надо привлечь внимание к новостройке.
«На грани фола» — использование низкой цены в рекламных целях. «В объявлении указывается привлекательная цифра, а когда покупатель проявляет интерес, ему объясняют: «Ах, извините, именно эту квартиру уже продали», — говорит Александр Коваленко.
К сожалению, низкая цена ВСЕГДА используется в двойных продажах, в схемах, предусматривающих реализацию квартир из-под залога, и пр.
Единой базы данных, в которой фиксировались бы залоги, в городе нет.
О том, как избежать неприятностей, приобретая недорогую квартиру у подрядчика или поставщика, рассказал Константин Мамыкин, директор департамента жилой недвижимости компании Maris CBRE.
Ситуация с «бартерными» расчетами сложилась по объективным причинам, считает г н Мамыкин: «Жилье после кризиса продается не очень хорошо, и нередко застройщики вынуждены оплачивать работу подрядчиков квартирами. И не у каждого подрядчика есть большой запас средств, чтобы платить зарплату, покупать материалы, выполнять какие-то работы бесплатно, а потом продавать квартиры. И при прочих равных условиях вы пойдете покупать жилье не у подрядчика, а у застройщика. Поэтому «субчики» вынуждены снижать цены».
Для покупателя важно иметь возможность проверить весь комплект бумаг: какие квартиры имеет право реализовывать подрядчик, на каких условиях. В оптимальном варианте договор должен быть заверен застройщиком — это избавит от многих проблем. Лучше всего оформлять отношения по 214 му, но и договор цессии (переуступка прав) пугать не должен.
«Если квартира понравилась — не зацикливайтесь на 214 м законе, — советует Константин Мамыкин. — Главное, что вас все устраивает: место, цена и сама квартира. В любом случае нужно с этим документом съездить к застройщику и получить справку, а еще лучше — заверить договор цессии подписью и печатью застройщика, подтвердив тем самым, что он видел договор, признает переход прав и с этим согласен».
Больше всего риска — в предварительных договорах купли-продажи.
Еще одна особенность отношений с подрядчиком — рассрочка в этом случае, как правило, невозможна.
Недорогой недокомплект
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», начал выступление с бесспорного тезиса: «Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от низкой цены». По его мнению, продажи «ниже уровня рынка» могут таить несколько типичных опасностей. Возможно, кто-то из новичков предлагает ту квартирографию, которая не востребована в данном сегменте (квартиры большой площади, с неудобными планировками и т. д.).
Такая компания вынуждена демпинговать, стоимость «квадрата» будет ниже, чем в среднем, но в конечном счете это приведет к задержкам, к нарушению сроков сдачи. Другой вариант — скрытые долги. В городе есть уже построенные дома, в которых квартиры продаются дешевле аналогичных. Как правило, в них не закончено устройство инженерных сетей. То есть дом готов, но жить в нем нельзя. Либо застройщик не выполнил инвестиционные обязательства перед городом — это создаст проблемы при оформлении жилья в собственность.
Развитая «социалка» в квартальных проектах — то есть детский садик, школа, поликлиника — тоже связана с затратами застройщика. При комплексном освоении территорий на жилье, как правило, ложатся дополнительные расходы девелопера, и супердешевым оно вряд ли будет.
Впрочем, если говорить конкретно о проекте «Новый Оккервиль», который реализует компания «Отделстрой», то его можно приводить в качестве примера оправданного риска.
В период кризиса компания перекроила проект, его понадобилось заново согласовывать, и в определенный период строительство велось без действующего разрешения. Естественно, это влияло на цены. Но все закончилось хорошо: необходимые согласования получены, и сейчас жилье в «Оккервиле» продается по 214 му закону.
Цена надежности
Представитель компании «Ойкумена» дал сжатый и емкий рецепт: при покупке жилья у застройщика проверить три документа. Это постановление городского правительства, разрешение на строительство от госстройнадзора и договор аренды участка. Если все документы выданы на одно юридическое лицо, если они не просрочены и договор заключается с этой же компанией — риски минимальны.
Дополнительный фактор надежности — если проект кредитуется каким-либо банком. Это означает, что финансисты провели дополнительную проверку и у них не возникло вопросов, они уверены, что вернут вложенные средства.
Ксения Морковкина, директор по развитию СК «Темп», призвала слушателей семинара внимательно изучать доступную информацию: «При покупке квартиры в первую очередь надо делать акцент на репутации компании-застройщика. У нас хорошо работает Интернет, читайте отзывы, потому что люди, столкнувшись с проблемами на конкретном объекте, обязательно о них расскажут. Основной тезис семинара — «Не все дешевые квартиры одинаково полезны» — полностью поддерживаю».
Впрочем, сама компания «Темп» вполне может служить примером надежности: фирма не продает квартиры на стадии строительства, только в уже сданных домах. Для покупателей такая гарантия обходится в 15-20% к среднерыночной стоимости. Зато можно сразу въезжать и жить.
Максим Жабин, руководитель отдела продаж «ЛенРусСтроя», подчеркнул: «Нет какой-то универсальной таблетки, нет гарантированного рецепта против всех рисков».
Он посоветовал потенциальным покупателям сузить поле поиска: сразу отобрать несколько объектов, удовлетворяющих требованиям. Попытки самостоятельно анализировать «рынок в целом» неизбежно приведут к переизбытку информации.
Второй момент — технические условия, сроки подключения к сетям. «Я не могу сказать, какие документы надо потребовать у застройщика, чтобы быть уверенным в том, что дом подключат своевременно. У меня знакомые столкнулись с такой бедой: уже полтора года живут без света, без лифта, без воды, без электричества и без отопления».
«Инженерный» риск Максим Жабин считает одним из основных.
Руководитель группы продаж объединения «Строительный трест» Алексей Бушуев, отдав должное плюсам 214 го закона, напомнил об одной неприятной особенности: застройщик, работающий в его рамках, практически лишен возможности внести изменения в проект. Перепланировки или невозможны, или крайне затруднены. Правда, если проект изначально хорошо продуман — они и не понадобятся.
Кроме того, многое о фирме может сообщить состояние ее стройплощадок. «В городе есть разные стройки, где-то два узбека еле-еле шевелятся, а где-то дома растут как грибы, — сказал г н Бушуев.— Вы можете посмотреть, на самом ли деле ведутся работы, хотя бы поверхностно оценить их качество. Однако далеко не все компании пускают клиентов на свои строительные площадки! И у вас должен возникнуть вопрос: а чего это они так боятся?»
Предложение Алексея Бушуева — считать открытость фирмы и регулярные экскурсии на новостройки важным критерием при определении надежности — вызвало явный интерес аудитории.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, считает, что один из эффективных способов уменьшить уровень риска — оплата в рассрочку.
«Как правило, стоимость ниже, когда покупателю предлагают заплатить все деньги сразу. И рубль сегодня дороже, чем рубль завтра. Но расставаясь с деньгами постепенно, вы можете снизить уровень риска. Даже в тех ситуациях, которые относят к форс-мажорным. В кризис, когда даже «столпы рынка» не смогли достроить свои объекты, те дольщики, которые не внесли все деньги, могли сказать: «Мы достроим». А неразрешимые проблемы возникают у тех, кто отдал полную сумму на начальном этапе строительства. Да, они получили дисконт 30%, но когда оказывается, что для завершения дома надо вносить дополнительные средства, эта экономия оказывается призрачной».
В финальной части семинара спикеры дали рыночный экспресс-прогноз. Голоса разделились. Некоторые участники полагают, что до конца года жилье на первичном рынке подорожает на «показатели инфляции плюс 5-10%» (то есть на 15-20%).
Другие указывают на ограниченность платежеспособного спроса и медленный рост доходов — а это неизбежно сдержит увеличение цен или, по крайней мере, существенно его ограничит.
«Записных оптимистов», предсказывающих неизбежный дефицит жилья и бурный рост по образцу 2007 го, не оказалось вовсе. Что уже само по себе говорит о повышении квалификации застройщиков и о серьезном подходе к рынку.
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №15(650) 18.04.11, c.14
Свести риск к нулю нереально, с этим согласились все участники семинара. Но вот уменьшить его до приемлемых размеров — вполне посильная задача.
Опасная дешевизна
Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко в своем выступлении сосредоточился на низких ценах. По его мнению, продажи «ниже уровня рынка» возможны и оправданны для объектов, расположенных за городской чертой.
Другой случай — продажи от поставщиков или подрядчиков, которым важно быстро получить наличные. Еще один вариант — продажи на старте проекта, когда застройщику надо привлечь внимание к новостройке.
«На грани фола» — использование низкой цены в рекламных целях. «В объявлении указывается привлекательная цифра, а когда покупатель проявляет интерес, ему объясняют: «Ах, извините, именно эту квартиру уже продали», — говорит Александр Коваленко.
К сожалению, низкая цена ВСЕГДА используется в двойных продажах, в схемах, предусматривающих реализацию квартир из-под залога, и пр.
Единой базы данных, в которой фиксировались бы залоги, в городе нет.
О том, как избежать неприятностей, приобретая недорогую квартиру у подрядчика или поставщика, рассказал Константин Мамыкин, директор департамента жилой недвижимости компании Maris CBRE.
Ситуация с «бартерными» расчетами сложилась по объективным причинам, считает г н Мамыкин: «Жилье после кризиса продается не очень хорошо, и нередко застройщики вынуждены оплачивать работу подрядчиков квартирами. И не у каждого подрядчика есть большой запас средств, чтобы платить зарплату, покупать материалы, выполнять какие-то работы бесплатно, а потом продавать квартиры. И при прочих равных условиях вы пойдете покупать жилье не у подрядчика, а у застройщика. Поэтому «субчики» вынуждены снижать цены».
Для покупателя важно иметь возможность проверить весь комплект бумаг: какие квартиры имеет право реализовывать подрядчик, на каких условиях. В оптимальном варианте договор должен быть заверен застройщиком — это избавит от многих проблем. Лучше всего оформлять отношения по 214 му, но и договор цессии (переуступка прав) пугать не должен.
«Если квартира понравилась — не зацикливайтесь на 214 м законе, — советует Константин Мамыкин. — Главное, что вас все устраивает: место, цена и сама квартира. В любом случае нужно с этим документом съездить к застройщику и получить справку, а еще лучше — заверить договор цессии подписью и печатью застройщика, подтвердив тем самым, что он видел договор, признает переход прав и с этим согласен».
Больше всего риска — в предварительных договорах купли-продажи.
Еще одна особенность отношений с подрядчиком — рассрочка в этом случае, как правило, невозможна.
Недорогой недокомплект
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», начал выступление с бесспорного тезиса: «Разочарование от низкого качества длится дольше, чем радость от низкой цены». По его мнению, продажи «ниже уровня рынка» могут таить несколько типичных опасностей. Возможно, кто-то из новичков предлагает ту квартирографию, которая не востребована в данном сегменте (квартиры большой площади, с неудобными планировками и т. д.).
Такая компания вынуждена демпинговать, стоимость «квадрата» будет ниже, чем в среднем, но в конечном счете это приведет к задержкам, к нарушению сроков сдачи. Другой вариант — скрытые долги. В городе есть уже построенные дома, в которых квартиры продаются дешевле аналогичных. Как правило, в них не закончено устройство инженерных сетей. То есть дом готов, но жить в нем нельзя. Либо застройщик не выполнил инвестиционные обязательства перед городом — это создаст проблемы при оформлении жилья в собственность.
Развитая «социалка» в квартальных проектах — то есть детский садик, школа, поликлиника — тоже связана с затратами застройщика. При комплексном освоении территорий на жилье, как правило, ложатся дополнительные расходы девелопера, и супердешевым оно вряд ли будет.
Впрочем, если говорить конкретно о проекте «Новый Оккервиль», который реализует компания «Отделстрой», то его можно приводить в качестве примера оправданного риска.
В период кризиса компания перекроила проект, его понадобилось заново согласовывать, и в определенный период строительство велось без действующего разрешения. Естественно, это влияло на цены. Но все закончилось хорошо: необходимые согласования получены, и сейчас жилье в «Оккервиле» продается по 214 му закону.
Цена надежности
Представитель компании «Ойкумена» дал сжатый и емкий рецепт: при покупке жилья у застройщика проверить три документа. Это постановление городского правительства, разрешение на строительство от госстройнадзора и договор аренды участка. Если все документы выданы на одно юридическое лицо, если они не просрочены и договор заключается с этой же компанией — риски минимальны.
Дополнительный фактор надежности — если проект кредитуется каким-либо банком. Это означает, что финансисты провели дополнительную проверку и у них не возникло вопросов, они уверены, что вернут вложенные средства.
Ксения Морковкина, директор по развитию СК «Темп», призвала слушателей семинара внимательно изучать доступную информацию: «При покупке квартиры в первую очередь надо делать акцент на репутации компании-застройщика. У нас хорошо работает Интернет, читайте отзывы, потому что люди, столкнувшись с проблемами на конкретном объекте, обязательно о них расскажут. Основной тезис семинара — «Не все дешевые квартиры одинаково полезны» — полностью поддерживаю».
Впрочем, сама компания «Темп» вполне может служить примером надежности: фирма не продает квартиры на стадии строительства, только в уже сданных домах. Для покупателей такая гарантия обходится в 15-20% к среднерыночной стоимости. Зато можно сразу въезжать и жить.
Максим Жабин, руководитель отдела продаж «ЛенРусСтроя», подчеркнул: «Нет какой-то универсальной таблетки, нет гарантированного рецепта против всех рисков».
Он посоветовал потенциальным покупателям сузить поле поиска: сразу отобрать несколько объектов, удовлетворяющих требованиям. Попытки самостоятельно анализировать «рынок в целом» неизбежно приведут к переизбытку информации.
Второй момент — технические условия, сроки подключения к сетям. «Я не могу сказать, какие документы надо потребовать у застройщика, чтобы быть уверенным в том, что дом подключат своевременно. У меня знакомые столкнулись с такой бедой: уже полтора года живут без света, без лифта, без воды, без электричества и без отопления».
«Инженерный» риск Максим Жабин считает одним из основных.
Руководитель группы продаж объединения «Строительный трест» Алексей Бушуев, отдав должное плюсам 214 го закона, напомнил об одной неприятной особенности: застройщик, работающий в его рамках, практически лишен возможности внести изменения в проект. Перепланировки или невозможны, или крайне затруднены. Правда, если проект изначально хорошо продуман — они и не понадобятся.
Кроме того, многое о фирме может сообщить состояние ее стройплощадок. «В городе есть разные стройки, где-то два узбека еле-еле шевелятся, а где-то дома растут как грибы, — сказал г н Бушуев.— Вы можете посмотреть, на самом ли деле ведутся работы, хотя бы поверхностно оценить их качество. Однако далеко не все компании пускают клиентов на свои строительные площадки! И у вас должен возникнуть вопрос: а чего это они так боятся?»
Предложение Алексея Бушуева — считать открытость фирмы и регулярные экскурсии на новостройки важным критерием при определении надежности — вызвало явный интерес аудитории.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, считает, что один из эффективных способов уменьшить уровень риска — оплата в рассрочку.
«Как правило, стоимость ниже, когда покупателю предлагают заплатить все деньги сразу. И рубль сегодня дороже, чем рубль завтра. Но расставаясь с деньгами постепенно, вы можете снизить уровень риска. Даже в тех ситуациях, которые относят к форс-мажорным. В кризис, когда даже «столпы рынка» не смогли достроить свои объекты, те дольщики, которые не внесли все деньги, могли сказать: «Мы достроим». А неразрешимые проблемы возникают у тех, кто отдал полную сумму на начальном этапе строительства. Да, они получили дисконт 30%, но когда оказывается, что для завершения дома надо вносить дополнительные средства, эта экономия оказывается призрачной».
В финальной части семинара спикеры дали рыночный экспресс-прогноз. Голоса разделились. Некоторые участники полагают, что до конца года жилье на первичном рынке подорожает на «показатели инфляции плюс 5-10%» (то есть на 15-20%).
Другие указывают на ограниченность платежеспособного спроса и медленный рост доходов — а это неизбежно сдержит увеличение цен или, по крайней мере, существенно его ограничит.
«Записных оптимистов», предсказывающих неизбежный дефицит жилья и бурный рост по образцу 2007 го, не оказалось вовсе. Что уже само по себе говорит о повышении квалификации застройщиков и о серьезном подходе к рынку.
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №15(650) 18.04.11, c.14
