17 января 2011 (5644 дня 10 часов назад)
Застойная стабильность (источник: Галина Стащак Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 2(637) 2011-01-17, c.12)
На вторичном рынке 2010-й стал годом долгожданной стабильности: цены практически не менялись, число сделок немного выросло, количество игроков осталось почти неизменным. И пока все говорит о том, что и в наступившем 2011-м сохранятся те же тенденции.
Риэлторы любят повторять, что стабильный рынок идеален практически для всех его участников. Прошедший год таким и получился: впервые за долгое время цены не скакали вверх-вниз, спрос был довольно ровным, а в некоторые моменты даже рос. После «штормового» 2009-го агентствам на рынке стало посвободнее — слабые компании развалились, риэлторскую сферу покинули и некоторые специалисты.
Риэлторы говорят, что с клиентами стало проще работать: они уже не беспокоятся из-за возможных резких ценовых колебаний, взвешенно принимают решения и ведут переговоры.
Риэлторы в плюсе
Есть и заметные финансовые улучшения. Практически все крупные и средние фирмы заявляют, что в 2010-м нарастили число сделок: «Центр» — на 50%, Агентство развития и исследований в недвижимости — на 30-40%, «Адвекс», «Итака» и «Петербургская Недвижимость» — на 25%, «Экотон» — на 20-25%, «Бекар» — на 10-15%, «Авентин-Недвижимость» — на 10%. О приросте говорят также в АН «Аркада» и «Бенуа».
На докризисный уровень по числу сделок пока не вышел ни один оператор (за 2009-й откат составил 20-45%), однако уже к концу 2011-го некоторые рассчитывают достичь прежних показателей. Учитывая, что размер комиссионных не менялся, можно предположить, что доходы риэлторских компаний выросли пропорционально увеличению числа транзакций.
Сравнить показания операторов с официальной статистикой пока невозможно: данные за 2010 год из Росреестра еще не поступали. По осторожным предположениям экспертов, общее число сделок на вторичном рынке Петербурга за прошлый год все же выросло на 5-10% (напомним, откат в 2009-м — 12%).
Заметное расхождение между общим приростом на рынке и тем, о котором рапортуют риэлторы, объяснить несложно: часть клиентов предпочла вернуться в агентства, а не проводить сделки самостоятельно или с помощью частнопрактикующих специалистов. Скорее всего, из-за того, что операции стали сложнее (большинство — «цепочки»), регистрировать их по-прежнему непросто; определенную роль сыграли и слухи о криминализации рынка.
Цены присмирели
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в предложении — 74 487 рублей. По сравнению с максимальным предкризисным уровнем (сентябрь 2008-го) цены на вторичке упали на 26,1%, в пересчете на доллары падение составляет 39,6%, на евро — 34,4%.
Среднемесячные ценовые колебания не превышали 0,5%. Волна ценового графика плавно поднималась к началу традиционно «высоких» сезонов (март-апрель, сентябрь-октябрь) и так же равномерно опускалась после пика.
И в декабре на рынке было непривычно спокойно: цены падали, как и объем предложения (обычно в это время все происходит с точностью до наоборот). Чтобы реализовать объекты, продавцы были вынуждены двигаться в цене на 6-8% — это были первые существенные дисконты за долгое время ценового «стояния».
«Думаю, причина в задержках регистрации. Зачем людям «морозить» деньги в ячейках две дополнительные новогодние недели, если после праздников придется ждать еще около месяца? Да и на рынке пока ничего не располагает к «стремительным» сделкам», — считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».
В итоге цена предложения за год в среднем увеличилась на 0,9% (фактически, с учетом инфляции, снизилась на 6-7%). Самый заметный прирост получился по «единичкам» — примерно на 2%. А «трешки» и более просторное жилье даже немного подешевели.
По категориям домов больше остальных подорожали панельные и кирпичные «хрущевки» — плюс 2,5-3% (в разгар кризиса это жилье дешевело также опережающими темпами). Прочая советская «панель» выросла в цене на 1,5-2%.
Стоимость квартир в современных домах за год практически не изменилась. Цены на жилье в старом фонде сдали на пару процентов.
Среди городских районов лидером по ценовому приросту стал традиционно дешевый Красносельский: плюс 4,1% (как и в случае с «хрущевками», два года назад он откатился по цене сильнее остальных и теперь наверстывает упущенное). Разница в цене «квадрата» между районами, находящимися на полюсах ценового рейтинга, уменьшилась за год с 23 до 18%. Это несомненный плюс для тех, кто собирается в ближайшее время улучшать жилищные условия, переезжая в другой район.
Цены на однокомнатные квартиры сегодня колеблются в диапазоне 2,3-3 млн рублей. «Единички» в «хрущевках» продаются в среднем по 2,3-2,4 млн, в более молодой советской «панели» — по 2,5-2,7, стоимость жилья в новых постройках начинается с 2,7 млн.
Приличную «двушку» в спальном районе не очень далеко от метро можно подобрать за 2,9-4 млн рублей, трехкомнатную квартиру аналогичной локации — за 3,5-5 млн рублей. В последнее время все более актуальным становится корректное ценообразование: при большом выборе предложения переоцененность типового объекта, допустим, на 50 000 рублей уже делает его совершенно неинтересным для потенциальных покупателей.
«Цепочки» рвутся
Некоторые тенденции, проявившиеся на вторичном рынке в 2010-м, позволяют говорить о постепенном выходе из кризиса.
Если в 2009-м в сделках преобладали комнаты и однокомнатные квартиры, то теперь «единички» и «двушки». Так, на комнаты сегодня приходится около 25% сделок, на «единички» — 35%, еще 25% — на «двушки» (в основном за счет них и выросло число сделок).
Подавляющее большинство транзакций не превышают порог в 5 млн рублей. Опять пошли расселения, в основном — за счет субсидий и ипотеки; инвесторов на рынке по-прежнему единицы.
Появилась тенденция разрывать «цепочки»: сначала реализовать имеющееся жилье в прямой продаже и только потом покупать другое. «На один — три месяца такие клиенты даже готовы арендовать квартиру, а вещи сдавать на хранение в специальные компании, которые занимаются переездами. Сделка становится удобнее для всех участников. Думаю, полностью на такую схему наш рынок может перейти лет через 15», — полагает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс».
Постепенно увеличивается доля операций с «новой вторичкой» (то есть с жильем не старше 10 лет): в отдельных агентствах на них приходится до половины транзакций. В дефиците реалы, средние по площади «единички» и «двушки» с хорошим ремонтом в домах «нулевых» годов постройки.
Ипотека снова становится полноценным инструментом финансирования: с использованием заемных денег проходит до 15% сделок (а учитывая сложные «цепочки», на банковские средства завязано еще больше транзакций).
Острая кризисная фаза позади. В 2011-м рынок будет оставаться стабильным, хотя и возможен некоторый рост: финансовые возможности потенциальных покупателей пока невелики; снижаются объемы субсидирования в рамках государственных жилищных программ. Риэлторы прогнозируют, что спрос может увеличиться примерно на 10%, этому будет способствовать ипотека. Цены при этом вырастут, но лишь в размере инфляции.
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Главное достижение 2010-го — клиенты стали спокойнее: уже не волнуются по поводу возможного резкого роста или падения цен. Это очень хорошо сказывается на течении сделок, какими бы сложными они ни были. Думаю, такие настроения сохранятся минимум до осени 2011-го.
Мария СОРОКИНА,
директор по развитию и маркетингу ГК «Экотон»:
– Скорее всего, 2011-й станет последним годом относительного спокойствия. Далее — выборы, аукнутся «заморозки» жилищного строительства в кризис. Думаю, в 2012-м число сделок вернется на докризисный уровень.
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:
– Сегодня с точки зрения ценообразования рынок близок к идеалу: цена сильно не меняется. Идеальным он станет, когда такое положение вещей примет подавляющее большинство его участников: число сделок при этом вырастет, но цены еще долго не будут меняться. Подобное развитие событий вполне вероятно в 2011-м.
Владимир СПАРАК,
заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– За прошлый год число сделок по «вторичке» у нас выросло на 30-40%. В первую очередь связываю это с тем, что клиенты стали возвращаться в агентства с «дикого» рынка (на пике кризиса многие пытались самостоятельно организовать куплю-продажу). Кстати, и продавцы, и покупатели стали гораздо требовательнее к качеству работы агентов.
По нашим ощущениям, в целом по рынку число сделок увеличилось примерно на 15%.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Заглядывая вперед, предполагаю, что такого «бешеного» рынка, что мы наблюдали четыре-пять лет назад, уже не будет никогда: ни роста цен, ни притока инвесторов. Думаю, это все было остаточным эффектом после открытия нашего экономического пространства в конце 1990-х.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 2(637) 2011-01-17, c.12
Риэлторы любят повторять, что стабильный рынок идеален практически для всех его участников. Прошедший год таким и получился: впервые за долгое время цены не скакали вверх-вниз, спрос был довольно ровным, а в некоторые моменты даже рос. После «штормового» 2009-го агентствам на рынке стало посвободнее — слабые компании развалились, риэлторскую сферу покинули и некоторые специалисты.
Риэлторы говорят, что с клиентами стало проще работать: они уже не беспокоятся из-за возможных резких ценовых колебаний, взвешенно принимают решения и ведут переговоры.
Риэлторы в плюсе
Есть и заметные финансовые улучшения. Практически все крупные и средние фирмы заявляют, что в 2010-м нарастили число сделок: «Центр» — на 50%, Агентство развития и исследований в недвижимости — на 30-40%, «Адвекс», «Итака» и «Петербургская Недвижимость» — на 25%, «Экотон» — на 20-25%, «Бекар» — на 10-15%, «Авентин-Недвижимость» — на 10%. О приросте говорят также в АН «Аркада» и «Бенуа».
На докризисный уровень по числу сделок пока не вышел ни один оператор (за 2009-й откат составил 20-45%), однако уже к концу 2011-го некоторые рассчитывают достичь прежних показателей. Учитывая, что размер комиссионных не менялся, можно предположить, что доходы риэлторских компаний выросли пропорционально увеличению числа транзакций.
Сравнить показания операторов с официальной статистикой пока невозможно: данные за 2010 год из Росреестра еще не поступали. По осторожным предположениям экспертов, общее число сделок на вторичном рынке Петербурга за прошлый год все же выросло на 5-10% (напомним, откат в 2009-м — 12%).
Заметное расхождение между общим приростом на рынке и тем, о котором рапортуют риэлторы, объяснить несложно: часть клиентов предпочла вернуться в агентства, а не проводить сделки самостоятельно или с помощью частнопрактикующих специалистов. Скорее всего, из-за того, что операции стали сложнее (большинство — «цепочки»), регистрировать их по-прежнему непросто; определенную роль сыграли и слухи о криминализации рынка.
Цены присмирели
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в предложении — 74 487 рублей. По сравнению с максимальным предкризисным уровнем (сентябрь 2008-го) цены на вторичке упали на 26,1%, в пересчете на доллары падение составляет 39,6%, на евро — 34,4%.
Среднемесячные ценовые колебания не превышали 0,5%. Волна ценового графика плавно поднималась к началу традиционно «высоких» сезонов (март-апрель, сентябрь-октябрь) и так же равномерно опускалась после пика.
И в декабре на рынке было непривычно спокойно: цены падали, как и объем предложения (обычно в это время все происходит с точностью до наоборот). Чтобы реализовать объекты, продавцы были вынуждены двигаться в цене на 6-8% — это были первые существенные дисконты за долгое время ценового «стояния».
«Думаю, причина в задержках регистрации. Зачем людям «морозить» деньги в ячейках две дополнительные новогодние недели, если после праздников придется ждать еще около месяца? Да и на рынке пока ничего не располагает к «стремительным» сделкам», — считает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».
В итоге цена предложения за год в среднем увеличилась на 0,9% (фактически, с учетом инфляции, снизилась на 6-7%). Самый заметный прирост получился по «единичкам» — примерно на 2%. А «трешки» и более просторное жилье даже немного подешевели.
По категориям домов больше остальных подорожали панельные и кирпичные «хрущевки» — плюс 2,5-3% (в разгар кризиса это жилье дешевело также опережающими темпами). Прочая советская «панель» выросла в цене на 1,5-2%.
Стоимость квартир в современных домах за год практически не изменилась. Цены на жилье в старом фонде сдали на пару процентов.
Среди городских районов лидером по ценовому приросту стал традиционно дешевый Красносельский: плюс 4,1% (как и в случае с «хрущевками», два года назад он откатился по цене сильнее остальных и теперь наверстывает упущенное). Разница в цене «квадрата» между районами, находящимися на полюсах ценового рейтинга, уменьшилась за год с 23 до 18%. Это несомненный плюс для тех, кто собирается в ближайшее время улучшать жилищные условия, переезжая в другой район.
Цены на однокомнатные квартиры сегодня колеблются в диапазоне 2,3-3 млн рублей. «Единички» в «хрущевках» продаются в среднем по 2,3-2,4 млн, в более молодой советской «панели» — по 2,5-2,7, стоимость жилья в новых постройках начинается с 2,7 млн.
Приличную «двушку» в спальном районе не очень далеко от метро можно подобрать за 2,9-4 млн рублей, трехкомнатную квартиру аналогичной локации — за 3,5-5 млн рублей. В последнее время все более актуальным становится корректное ценообразование: при большом выборе предложения переоцененность типового объекта, допустим, на 50 000 рублей уже делает его совершенно неинтересным для потенциальных покупателей.
«Цепочки» рвутся
Некоторые тенденции, проявившиеся на вторичном рынке в 2010-м, позволяют говорить о постепенном выходе из кризиса.
Если в 2009-м в сделках преобладали комнаты и однокомнатные квартиры, то теперь «единички» и «двушки». Так, на комнаты сегодня приходится около 25% сделок, на «единички» — 35%, еще 25% — на «двушки» (в основном за счет них и выросло число сделок).
Подавляющее большинство транзакций не превышают порог в 5 млн рублей. Опять пошли расселения, в основном — за счет субсидий и ипотеки; инвесторов на рынке по-прежнему единицы.
Появилась тенденция разрывать «цепочки»: сначала реализовать имеющееся жилье в прямой продаже и только потом покупать другое. «На один — три месяца такие клиенты даже готовы арендовать квартиру, а вещи сдавать на хранение в специальные компании, которые занимаются переездами. Сделка становится удобнее для всех участников. Думаю, полностью на такую схему наш рынок может перейти лет через 15», — полагает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс».
Постепенно увеличивается доля операций с «новой вторичкой» (то есть с жильем не старше 10 лет): в отдельных агентствах на них приходится до половины транзакций. В дефиците реалы, средние по площади «единички» и «двушки» с хорошим ремонтом в домах «нулевых» годов постройки.
Ипотека снова становится полноценным инструментом финансирования: с использованием заемных денег проходит до 15% сделок (а учитывая сложные «цепочки», на банковские средства завязано еще больше транзакций).
Острая кризисная фаза позади. В 2011-м рынок будет оставаться стабильным, хотя и возможен некоторый рост: финансовые возможности потенциальных покупателей пока невелики; снижаются объемы субсидирования в рамках государственных жилищных программ. Риэлторы прогнозируют, что спрос может увеличиться примерно на 10%, этому будет способствовать ипотека. Цены при этом вырастут, но лишь в размере инфляции.
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Главное достижение 2010-го — клиенты стали спокойнее: уже не волнуются по поводу возможного резкого роста или падения цен. Это очень хорошо сказывается на течении сделок, какими бы сложными они ни были. Думаю, такие настроения сохранятся минимум до осени 2011-го.
Мария СОРОКИНА,
директор по развитию и маркетингу ГК «Экотон»:
– Скорее всего, 2011-й станет последним годом относительного спокойствия. Далее — выборы, аукнутся «заморозки» жилищного строительства в кризис. Думаю, в 2012-м число сделок вернется на докризисный уровень.
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:
– Сегодня с точки зрения ценообразования рынок близок к идеалу: цена сильно не меняется. Идеальным он станет, когда такое положение вещей примет подавляющее большинство его участников: число сделок при этом вырастет, но цены еще долго не будут меняться. Подобное развитие событий вполне вероятно в 2011-м.
Владимир СПАРАК,
заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– За прошлый год число сделок по «вторичке» у нас выросло на 30-40%. В первую очередь связываю это с тем, что клиенты стали возвращаться в агентства с «дикого» рынка (на пике кризиса многие пытались самостоятельно организовать куплю-продажу). Кстати, и продавцы, и покупатели стали гораздо требовательнее к качеству работы агентов.
По нашим ощущениям, в целом по рынку число сделок увеличилось примерно на 15%.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Заглядывая вперед, предполагаю, что такого «бешеного» рынка, что мы наблюдали четыре-пять лет назад, уже не будет никогда: ни роста цен, ни притока инвесторов. Думаю, это все было остаточным эффектом после открытия нашего экономического пространства в конце 1990-х.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 2(637) 2011-01-17, c.12
