10 мая 2006 (6559 дней 10 часов назад)
журнал Мир и Дом Ипотечный брокер: за и против
За прошедший год количество сделок с жильем, совершенных с привлечением ипотечных кредитов, и по всей стране, и в Петербурге, увеличилось в разы. Ипотека развивается на фоне растущего спроса на жилье, который, при дефиците рынка, риэлтеры называют ажиотажным, что придает каждой ипотечной сделке легкий привкус экстрима. Банки, по разным оценкам, только в Санкт-Петербурге сейчас предлагают своим клиентам от 70 до 100 различных программ. Риэлтерские компании – помощь, чтобы в них сориентироваться и в сжатые сроки успеть купить квартиру. В обиход вошло новое для отечественного рынка недвижимости понятие «ипотечный брокер». Правда, пока что степень полезности такого специалиста не устают подвергать сомнению – как клиенты, так и партнеры по бизнесу. С середины 2005 года операторы петербургского рынка недвижимости наблюдают увеличение «кредитной» активности горожан. Заявлений на ипотечный заем в банки поступает все больше. Потребитель старается найти для себя самый выгодный вариант ипотечного кредита. Это требует особой закалки и навыков: в банках различаются не только условия кредитования, но и пакеты документов, которые необходимо предоставить, к тому же разница в стоимости кредита не всегда видна сразу: например, почти каждая программа предусматривает различные «скрытые платежи», о которых клиент иногда узнает в последнюю очередь. Начиная с конца прошлого года, риэлтерские компании Санкт-Петербурга поняли: необходимо аккумулировать информацию обо всех действующих на рынке ипотечных продуктах. Практически все крупные и средние агентства, отреагировав на новую тенденцию рынка, создали в своих структурах отделы по работе с ипотечными сделками или собственные Службы ипотечных брокеров. Как правило, в них работают агенты по недвижимости, которые уже провели несколько ипотечных сделок и прошли обучение, дающее базовые представления о специфике таких операций. Помимо внутрикорпоративных курсов, которые для своих сотрудников организуют ведущие операторы рынка, практически в каждом банке существует своя программа обучения ипотечных брокеров. Помимо этого, соответствующий курс предлагает Ассоциация риэлтеров СПю и ЛО и Институт недвижимости СПб. Риэлтер: конъюнктура определяет сознание Ипотечный брокеридж как услуга появился в ответ на растущий спрос потребителей банковских кредитов. Один из первых организованных риэлтерами центров жилищного кредитования появился два года назад в АН «Адвекс». По мнению директора Ирины Забродиной, выделение специалистов по ипотечным сделкам в особое подразделение оправдано: «На сегодняшний день ипотечные кредиты в Петербурге выдают более 35 организаций. Только за последние полгода на рынок ипотечного кредитования вышли 15 новых банков. Каждые 5-7 дней появляются изменения в уже действующих ипотечных программах. Клиенту самостоятельно узнать обо всех продуктах и выбрать оптимальный просто нереально», - считает Ирина Забродина. Существуют три формы организации брокерских структур:
• Создание ипотечных структур при банках
• Создание специализированных департаментов при агентствах недвижимости
• Создание независимых брокерских организаций В Петербурге существуют все три этих формы ипотечного консалтинга. По мнению Ирины Забродиной, для Москвы, где заемщик уже привык за все платить, наверное, быстрее будет развиваться первая форма организации работы с отдельной брокерской компанией. Регионы же скорее предпочтут ипотечную компанию при агентстве недвижимости или банке. Брокер строит свою работу следующим образом. Каждого обращающегося в агентство клиента, готового рассматривать получение ипотечного займа в качестве частичной оплаты приобретаемого жилья, сотрудники оценивают на кредитоспособность. Затем предлагают ему одну или несколько программ, по которым вероятность получения согласия из банка максимальна. Помогают собрать и правильно оформить документы, необходимые для подачи заявки. При получении положительного ответа – подбирают жилье, отвечающее требованиям как заемщика, так и банка, затем оформляют сделку, помогают организовать взаиморасчеты, контролируют регистрацию договора купли-продажи, и т. д. – все, как в обычной сделке. Эту схему работы с покупателями-заемщиками предлагают компании «Адвекс», «Итака», «Ината», «Миэль-СП» и другие ведущие операторы, уже не первый год имеющие в своих структурах ипотечные подразделения. О стоимости услуг ипотечного брокера риэлтеры говорить не любят: по их мнению, она занижена. Но, в среднем, помимо стандартных 6-8% от рыночной стоимости объекта (комиссионные по сделке купли-продажи жилья), вознаграждение ипотечного брокера составляет 1-2% от суммы сделки. Свое лицо Разные компании пытаются позиционировать себя на ниве проведения ипотечных сделок по-разному, изыскивая определенные ниши и «ноу-хау». Так, например, компания «Дарко» одной из первых заявила о том, что организует ипотечные сделки по приобретению коммунальных квартир через расселение. Со стороны кредитных организаций никаких преград или запретов на проведение таких сделок нет, однако они чрезвычайно трудоемки, поэтому редки. Другой пример. Специалисты компании «Миэль-СП», по словам ипотечного консультанта Юлии Туголуковой, охотно работают с гражданами-очередниками, имеющими право на получение субсидии от города на приобретение жилья. При проведении сделки выстраивается схема, в которой фигурирует собственное жилье (как правило, комната в коммунальной квартире), полученная субсидия и ипотечный кредит. Кроме этого, компания позиционирует себя как структура, которая «гарантированно добьется получения клиентом кредита» - но, разумеется, только после положительного ответа своих специалистов по результатам собственноручно проведенного андеррайтинга. Рассказывая о результатах эксклюзивного сотрудничества с банками, специалисты компании «Итака» подчеркивают, что их клиент освобождается при этом от необходимости оплачивать расходы по рассмотрению кредитной заявки. По словам главы представительства банка «ДельтаКредит» в Петербурге Марины Арнольди, профессиональные брокерские компании и подразделения приносят рынку ипотечных кредитов большую пользу. «Они способны подобрать нормальный продукт и удовлетворить нужды клиента. Банку гораздо проще работать с документами, которые приносит брокер, потому что всю предварительную работу он делает сам. Не могу сказать, что профессионалов на петербургском рынке сегодня много, но они есть», - говорит Марина Арнольди. По ее оценкам, риэлтерские компании, способные «достаточно адекватно и профессионально» работать с ипотекой, составляют примерно 30% от общего числа петербургских агентств недвижимости. Недавно на городской рынок вышли специализированные брокерские компании, однако их срок работы настолько мал, что давать оценки их деятельности пока рано. По данным банкиров, пока что объем кредитов, выданным клиентам «с улицы», то есть самостоятельно пришедшим в кредитную организацию, пока значительно превышает показатели по сделкам от «приведенных за руку» риэлтерами-брокерами. Но – налицо тенденция роста. В банке «ДельтаКредит» за первый квартал 2006 года было выдано порядка 160 ипотечных кредитов на общую сумму 6,5 млн. руб. Примерно 20-30% клиентов обслуживались по системе «брокер-банк». В Городском ипотечном банке 25% сделок от общего числа выданных ипотечных кредитов заключено с участием ипотечных брокеров. Спорный первичный рынок Наибольшее число противоречивых суждений и слухов вызывает получением ипотечного кредита на приобретение квартиры в стоящемся доме под залог права требования строящейся квартиры. По мнению большинства риэлтеров, если заемщик однозначно решил приобрести квартиру в строящемся доме, ему надо быть готовым к неминуемым трудностям и ограничениям. Такие кредиты выдаются по адресной программе и только на те объекты, разрешительные документы на строительство которых досконально проверены и изучены банком. Подобных случаев пока немного. Чтобы список таких объектов расширялся, и условия для заемщиков становились более приемлемыми, банки и строительные компании заключают друг с другом соглашения и берут обязательства перед заемщиками. По данным АН «Адвекс», наиболее успешны в этом Сбербанк и Промстройбанк. Специально для организации ипотечных сделок на рынке строящегося жилья в конце прошлого года в Петербурге была создана «Служба ипотеки 053». «В схеме заемщик-затройщик-банк есть слабые места. Крупные застройщики умеют продавать недвижимость, однако, им неинтересно досконально вникать в проблемы покупателей-заемщиков. В лучшем случае, могут посоветовать банк, не вдаваясь в подробности. «Вести за руку» заемщика, подбирать специально для него программу кредитования они не будет», - считает заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки 053» Владимир Глинер. По его словам, в таких случаях «метания» клиента от застройщика в банк и обратно может упорядочить только специализированная брокерская служба, которая предлагает ему провести сделку по приобретению квартиры в строящемся доме по тому же самому алгоритму, что и ипотечный брокер на вторичном рынке. «Если клиент не может получить кредит по одной программе, мы посоветуем ему другую, будем изыскивать нестандартные пути – от кредита под залог уже имеющейся недвижимости до получения потребительского кредита», - говорит Владимир Глинер. Банк же «настроен» только на свои программы, и изыскивать для каждого заемщика индивидуальные нестандартные «ходы» его специалисты не будут. На сегодняшний день у «Службы ипотеки 053» заключены договоры с более чем десятком строительных компания: «ЛенСпецСму», «М-индустория», «Стройиндустрия-Н», «Строительный трест», «Невский синдикат», «Инвестстройкорпорация», «Окстрой», «Китежстрой», «Весткоминвест», «Град», «Евробалтстрой», ведутся переговоры с еще четырьмя застройщиками. По словам Владимира Глинера, специалисты службы 053 проводят ежемесячно не менее 20 сделок на первичном рынке. При приобретении объекта, с застройщиком которого у «053» заключен договор, клиент освобождается от уплаты комиссионных брокеру: их, по условиям договора, оплачивает застройщик. Застройщикам брокеры, в свою очередь, предлагают услугу по аккредитации компании и ее объектов в банке. По мнению Владимира Глинера, эта услуга востребована среди небольших строительных компаний. А вот крупные застройщики, уже опробовавшие самые разнообразные варианты работы с ипотечными схемами, не всегда единодушно поддерживают брокеров. «Мы, хотя и заключили договор со службой ипотеки 053, не провели с их помощью пока ни одной сделки, - говорит Матвей Закашанский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ЗАО «Строительное объединение М-индустрия», - с начала нынешнего года мы отправляли к ним около десяти клиентов, и ни один из них к нам почему-то не вернулся. А клиенты, с которыми работали наши менеджеры, успешно заключили договоры долевого участия с привлечением ипотечных кредитов». В «М-Индустрии» ведутся продажи квартир по ипотечным схемам с несколькими городскими банками – «Балтинвестбанк», «Промышленно-Строительный Банк», «Уралсиб», сейчас заканчиваются переговоры с банком «КитФинанс». Кредитные организации готовы кредитовать приобретение жилья в строящихся объектах компании, за два последних месяца было совершено 10 таких сделок. В прошлом году – всего одна. «Положительная динамика» налицо. «У нас появился менеджер по ипотеке, который проходит обучение в банках, чтобы лучше ориентироваться в их программах, - говорит Матвей Закашанский, - и нам есть, что предложить клиенту. В одних схемах требуются поручители, в других достаточно наших гарантий. Некоторые банки готовы кредитовать не только под «белую», как раньше, но и под «серую» зарплату. В нынешнем году мы хотим преодолеть 10-процентный порог по соотношению ипотечных сделок к общему числу продаж». «Отвечаю за все!» Существует и еще одна «выбивающаяся из общего ряда» форма кредитования частных лиц на рынке недвижимости, которую периодически опробуют разные компании – и застройщики, и риэлтеры. По сути, это – попытка взять на себя роль кредитной организации. В компании «М-Индустрия» в прошлом году была запущена программа совместно с «Промстройбанком», по которой застройщик, имея в банке кредитную линию, предоставляет клиентам рассрочку на 4 года на часть стоимости жилья после сдачи дома Госкомиссии под 9% годовых. Участвовать в этой программе, правда, могут лишь покупатели крупногабаритных (от 100 кв. м.) квартир. В прошлом году по программе было заключено 65 сделок. Два года назад с предложением воспользоваться собственной кредитной линией выступало агентство недвижимости «Ината». Несколько месяцев назад на городской ипотечный рынок вышло ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», основанная Корпорацией «Петербургская недвижимость» и «Юринфо-недвижимость». Компания осуществляет федеральную программу ипотечного жилищного кредитования в Петербурге, Ленинградской области и 14 других регионах страны, являясь официальным партнером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и «БТА-Ипотека» (г. Москва). Сделки проходят как с привлечением кредитов городских банков, так и самостоятельно предоставляет кредиты, используя механизм рефинансирования. В планах - к концу 2006 года выйти на 200 ипотечных сделок в месяц. Кредиты в «БиКор» предоставляются при ставке от 12 % годовых в рублях на срок до 30 лет под залог имеющейся квартиры на приобретение готового или строящегося жилья, без первоначального взноса. В целом же, схемы использования кредитной линии являются скорее исключением, чем правилом, и, по мнению профессионалов рынка, будущее – все-таки за стандартными программами ипотеки. ВРЕЗКА 1 Наиболее веский довод в пользу брокериджа — экономия времени и усилий. Клиент брокера избавляет себя от любых действий по получению кредита: консультации в банке, подачи заявки на кредит, получении одобрения от банка и страховой компании и т. п. Посетить банк ему придется только один раз — для заключения сделки. ВРЕЗКА 2 Если же заемщик пользуется услугами компании, предоставляющей одновременно брокерские и риэлторские услуги, он минимизирует риск того, что найденное для покупки жилье не будет одобрено банком или страховой компанией. Брокер будет подбирать объект с учетом требований того банка, который кредитует заемщика-покупателя. Например, не каждый человек знает, что, если квартира располагается в блочном 5-этажном доме, кредит от большинства банков на приобретение такого жилья заемщик не получит. Помощь опытного брокера можно рекомендовать «эксклюзивным» заемщикам, имеющим определенные проблемы со здоровьем или работой. Например, страховая компания, с которой работает бланк, может по каким-либо причинам не одобрить кандидатуру заемщика. В подобных случаях профессиональные брокеры берутся решить эту проблему: они найдут компанию, которая согласится застраховать этого заемщика, и аккредитуют ее в банке. ВРЕЗКА 3 (по данным АН «Адвекс») Статистика об информированности заемщиков в ипотечном кредитовании.
• Ничего не знали про ипотеку до обращения в агентство недвижимости – 10 % Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получения информации от ипотечного брокера - 20 %
• Слышали про ипотеку в средствах массовой информации, видели рекламу – 60 % Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получения более подробной информации от ипотечного брокера - 25 % Думают, что ипотечный кредит получить не могут – 75 %
• Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получении информации от ипотечного брокера (и получают его) - 20 %
• Занимались специальным изучением этого вопроса – 15 % Из них: считают, что являются специалистами в ипотечном кредитовании - 60 % обращаются в банк без ипотечного брокера - 70 % обращаются к ипотечному брокеру - 30 %
МНЕНИЯ
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»: -Приобретение квартиры в кредит условно можно разделить на две глобальные части. Первая: получение от банка согласия выдать кредит. Вторая: поиск жилья. Так вот, по нашей статистике, сегодня основная проблема, во всяком случае в Петербурге, заключается как раз не в получении кредита как такового, а в подборе квартиры. Почему? Причины две. Во-первых, человек просит кредит «впритык», не учитывая конъюнктуру рынка и сегодняшний быстрый рост цен. К тому моменту, как ему выдадут кредит, квартира может подорожать процентов на 5-10. Во-вторых, до сих пор существуют мифы и легенды у продавцов о том, что покупатель с ипотечными средствами – это плохо. На наш взгляд, основная задача – не помочь получить кредит в банке, а подобрать недвижимость. Опытный риэлтер знает, как объяснить продавцу, что ипотечный покупатель для него – не зло, а благо. Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО: -Сегодня потребность петербуржцев в жилье очень высока: около 70% семей хотят улучшить жилищные условия, 15% горожан - жители коммунальных квартир. Поэтому развитие ипотечного кредитования это одна из важнейших совместных задач наших объединений. В последние несколько лет развитие ипотеки идет быстрыми темпами. Так, если в 2001 году в Петербурге было выдано 1.5 тыс. кредитов, то за последний год сегодня цифра достигла 4.5 тысяч. На рынке появилась новая специальность – ипотечный брокер, формировать которую необходимо совместными усилиями. Мы планируем создать новые обучающие программы и наладить информационный обмен между объединениями, эти шаги в ближайшем будущем, несомненно, расширят круг кредитополучателей. Игорь Жигунов, член Правления Городского Ипотечного Банка, руководитель рабочей группы АБСЗ по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию: -Развитие рынка недвижимости и рынка ипотеки происходит все динамичнее. Оба направления имеют свои особенности. Таким образом, кредитным организациям для более эффективной работы необходимо иметь четкое представление о ситуации и тенденциях рынка недвижимости. Естественно, самую компетентную информацию на эту тему банки могут почерпнуть у представителей риэлторского сообщества. Специалистам рынка недвижимости, в свою очередь, важно понимание особенностей банковских операций по оформлению ипотечных сделок. Здесь не обойтись без информационной поддержки со стороны банков. Взаимодействие кредитных организаций и риэлторских компаний становится все более тесным. Количество сделок с недвижимостью при использовании ипотечных кредитов возросло за 2005 год в 2,5 раза, на рынке появилась такая категория участников как ипотечные брокеры – важная составляющая цивилизованного рынка ипотечных операций. При этом порядка 1/4 ипотечных сделок на сегодня оформляют клиенты, которые изначально воспользовались услугами ипотечных брокеров и риэлтеров.
• Создание ипотечных структур при банках
• Создание специализированных департаментов при агентствах недвижимости
• Создание независимых брокерских организаций В Петербурге существуют все три этих формы ипотечного консалтинга. По мнению Ирины Забродиной, для Москвы, где заемщик уже привык за все платить, наверное, быстрее будет развиваться первая форма организации работы с отдельной брокерской компанией. Регионы же скорее предпочтут ипотечную компанию при агентстве недвижимости или банке. Брокер строит свою работу следующим образом. Каждого обращающегося в агентство клиента, готового рассматривать получение ипотечного займа в качестве частичной оплаты приобретаемого жилья, сотрудники оценивают на кредитоспособность. Затем предлагают ему одну или несколько программ, по которым вероятность получения согласия из банка максимальна. Помогают собрать и правильно оформить документы, необходимые для подачи заявки. При получении положительного ответа – подбирают жилье, отвечающее требованиям как заемщика, так и банка, затем оформляют сделку, помогают организовать взаиморасчеты, контролируют регистрацию договора купли-продажи, и т. д. – все, как в обычной сделке. Эту схему работы с покупателями-заемщиками предлагают компании «Адвекс», «Итака», «Ината», «Миэль-СП» и другие ведущие операторы, уже не первый год имеющие в своих структурах ипотечные подразделения. О стоимости услуг ипотечного брокера риэлтеры говорить не любят: по их мнению, она занижена. Но, в среднем, помимо стандартных 6-8% от рыночной стоимости объекта (комиссионные по сделке купли-продажи жилья), вознаграждение ипотечного брокера составляет 1-2% от суммы сделки. Свое лицо Разные компании пытаются позиционировать себя на ниве проведения ипотечных сделок по-разному, изыскивая определенные ниши и «ноу-хау». Так, например, компания «Дарко» одной из первых заявила о том, что организует ипотечные сделки по приобретению коммунальных квартир через расселение. Со стороны кредитных организаций никаких преград или запретов на проведение таких сделок нет, однако они чрезвычайно трудоемки, поэтому редки. Другой пример. Специалисты компании «Миэль-СП», по словам ипотечного консультанта Юлии Туголуковой, охотно работают с гражданами-очередниками, имеющими право на получение субсидии от города на приобретение жилья. При проведении сделки выстраивается схема, в которой фигурирует собственное жилье (как правило, комната в коммунальной квартире), полученная субсидия и ипотечный кредит. Кроме этого, компания позиционирует себя как структура, которая «гарантированно добьется получения клиентом кредита» - но, разумеется, только после положительного ответа своих специалистов по результатам собственноручно проведенного андеррайтинга. Рассказывая о результатах эксклюзивного сотрудничества с банками, специалисты компании «Итака» подчеркивают, что их клиент освобождается при этом от необходимости оплачивать расходы по рассмотрению кредитной заявки. По словам главы представительства банка «ДельтаКредит» в Петербурге Марины Арнольди, профессиональные брокерские компании и подразделения приносят рынку ипотечных кредитов большую пользу. «Они способны подобрать нормальный продукт и удовлетворить нужды клиента. Банку гораздо проще работать с документами, которые приносит брокер, потому что всю предварительную работу он делает сам. Не могу сказать, что профессионалов на петербургском рынке сегодня много, но они есть», - говорит Марина Арнольди. По ее оценкам, риэлтерские компании, способные «достаточно адекватно и профессионально» работать с ипотекой, составляют примерно 30% от общего числа петербургских агентств недвижимости. Недавно на городской рынок вышли специализированные брокерские компании, однако их срок работы настолько мал, что давать оценки их деятельности пока рано. По данным банкиров, пока что объем кредитов, выданным клиентам «с улицы», то есть самостоятельно пришедшим в кредитную организацию, пока значительно превышает показатели по сделкам от «приведенных за руку» риэлтерами-брокерами. Но – налицо тенденция роста. В банке «ДельтаКредит» за первый квартал 2006 года было выдано порядка 160 ипотечных кредитов на общую сумму 6,5 млн. руб. Примерно 20-30% клиентов обслуживались по системе «брокер-банк». В Городском ипотечном банке 25% сделок от общего числа выданных ипотечных кредитов заключено с участием ипотечных брокеров. Спорный первичный рынок Наибольшее число противоречивых суждений и слухов вызывает получением ипотечного кредита на приобретение квартиры в стоящемся доме под залог права требования строящейся квартиры. По мнению большинства риэлтеров, если заемщик однозначно решил приобрести квартиру в строящемся доме, ему надо быть готовым к неминуемым трудностям и ограничениям. Такие кредиты выдаются по адресной программе и только на те объекты, разрешительные документы на строительство которых досконально проверены и изучены банком. Подобных случаев пока немного. Чтобы список таких объектов расширялся, и условия для заемщиков становились более приемлемыми, банки и строительные компании заключают друг с другом соглашения и берут обязательства перед заемщиками. По данным АН «Адвекс», наиболее успешны в этом Сбербанк и Промстройбанк. Специально для организации ипотечных сделок на рынке строящегося жилья в конце прошлого года в Петербурге была создана «Служба ипотеки 053». «В схеме заемщик-затройщик-банк есть слабые места. Крупные застройщики умеют продавать недвижимость, однако, им неинтересно досконально вникать в проблемы покупателей-заемщиков. В лучшем случае, могут посоветовать банк, не вдаваясь в подробности. «Вести за руку» заемщика, подбирать специально для него программу кредитования они не будет», - считает заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки 053» Владимир Глинер. По его словам, в таких случаях «метания» клиента от застройщика в банк и обратно может упорядочить только специализированная брокерская служба, которая предлагает ему провести сделку по приобретению квартиры в строящемся доме по тому же самому алгоритму, что и ипотечный брокер на вторичном рынке. «Если клиент не может получить кредит по одной программе, мы посоветуем ему другую, будем изыскивать нестандартные пути – от кредита под залог уже имеющейся недвижимости до получения потребительского кредита», - говорит Владимир Глинер. Банк же «настроен» только на свои программы, и изыскивать для каждого заемщика индивидуальные нестандартные «ходы» его специалисты не будут. На сегодняшний день у «Службы ипотеки 053» заключены договоры с более чем десятком строительных компания: «ЛенСпецСму», «М-индустория», «Стройиндустрия-Н», «Строительный трест», «Невский синдикат», «Инвестстройкорпорация», «Окстрой», «Китежстрой», «Весткоминвест», «Град», «Евробалтстрой», ведутся переговоры с еще четырьмя застройщиками. По словам Владимира Глинера, специалисты службы 053 проводят ежемесячно не менее 20 сделок на первичном рынке. При приобретении объекта, с застройщиком которого у «053» заключен договор, клиент освобождается от уплаты комиссионных брокеру: их, по условиям договора, оплачивает застройщик. Застройщикам брокеры, в свою очередь, предлагают услугу по аккредитации компании и ее объектов в банке. По мнению Владимира Глинера, эта услуга востребована среди небольших строительных компаний. А вот крупные застройщики, уже опробовавшие самые разнообразные варианты работы с ипотечными схемами, не всегда единодушно поддерживают брокеров. «Мы, хотя и заключили договор со службой ипотеки 053, не провели с их помощью пока ни одной сделки, - говорит Матвей Закашанский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ЗАО «Строительное объединение М-индустрия», - с начала нынешнего года мы отправляли к ним около десяти клиентов, и ни один из них к нам почему-то не вернулся. А клиенты, с которыми работали наши менеджеры, успешно заключили договоры долевого участия с привлечением ипотечных кредитов». В «М-Индустрии» ведутся продажи квартир по ипотечным схемам с несколькими городскими банками – «Балтинвестбанк», «Промышленно-Строительный Банк», «Уралсиб», сейчас заканчиваются переговоры с банком «КитФинанс». Кредитные организации готовы кредитовать приобретение жилья в строящихся объектах компании, за два последних месяца было совершено 10 таких сделок. В прошлом году – всего одна. «Положительная динамика» налицо. «У нас появился менеджер по ипотеке, который проходит обучение в банках, чтобы лучше ориентироваться в их программах, - говорит Матвей Закашанский, - и нам есть, что предложить клиенту. В одних схемах требуются поручители, в других достаточно наших гарантий. Некоторые банки готовы кредитовать не только под «белую», как раньше, но и под «серую» зарплату. В нынешнем году мы хотим преодолеть 10-процентный порог по соотношению ипотечных сделок к общему числу продаж». «Отвечаю за все!» Существует и еще одна «выбивающаяся из общего ряда» форма кредитования частных лиц на рынке недвижимости, которую периодически опробуют разные компании – и застройщики, и риэлтеры. По сути, это – попытка взять на себя роль кредитной организации. В компании «М-Индустрия» в прошлом году была запущена программа совместно с «Промстройбанком», по которой застройщик, имея в банке кредитную линию, предоставляет клиентам рассрочку на 4 года на часть стоимости жилья после сдачи дома Госкомиссии под 9% годовых. Участвовать в этой программе, правда, могут лишь покупатели крупногабаритных (от 100 кв. м.) квартир. В прошлом году по программе было заключено 65 сделок. Два года назад с предложением воспользоваться собственной кредитной линией выступало агентство недвижимости «Ината». Несколько месяцев назад на городской ипотечный рынок вышло ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», основанная Корпорацией «Петербургская недвижимость» и «Юринфо-недвижимость». Компания осуществляет федеральную программу ипотечного жилищного кредитования в Петербурге, Ленинградской области и 14 других регионах страны, являясь официальным партнером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и «БТА-Ипотека» (г. Москва). Сделки проходят как с привлечением кредитов городских банков, так и самостоятельно предоставляет кредиты, используя механизм рефинансирования. В планах - к концу 2006 года выйти на 200 ипотечных сделок в месяц. Кредиты в «БиКор» предоставляются при ставке от 12 % годовых в рублях на срок до 30 лет под залог имеющейся квартиры на приобретение готового или строящегося жилья, без первоначального взноса. В целом же, схемы использования кредитной линии являются скорее исключением, чем правилом, и, по мнению профессионалов рынка, будущее – все-таки за стандартными программами ипотеки. ВРЕЗКА 1 Наиболее веский довод в пользу брокериджа — экономия времени и усилий. Клиент брокера избавляет себя от любых действий по получению кредита: консультации в банке, подачи заявки на кредит, получении одобрения от банка и страховой компании и т. п. Посетить банк ему придется только один раз — для заключения сделки. ВРЕЗКА 2 Если же заемщик пользуется услугами компании, предоставляющей одновременно брокерские и риэлторские услуги, он минимизирует риск того, что найденное для покупки жилье не будет одобрено банком или страховой компанией. Брокер будет подбирать объект с учетом требований того банка, который кредитует заемщика-покупателя. Например, не каждый человек знает, что, если квартира располагается в блочном 5-этажном доме, кредит от большинства банков на приобретение такого жилья заемщик не получит. Помощь опытного брокера можно рекомендовать «эксклюзивным» заемщикам, имеющим определенные проблемы со здоровьем или работой. Например, страховая компания, с которой работает бланк, может по каким-либо причинам не одобрить кандидатуру заемщика. В подобных случаях профессиональные брокеры берутся решить эту проблему: они найдут компанию, которая согласится застраховать этого заемщика, и аккредитуют ее в банке. ВРЕЗКА 3 (по данным АН «Адвекс») Статистика об информированности заемщиков в ипотечном кредитовании.
• Ничего не знали про ипотеку до обращения в агентство недвижимости – 10 % Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получения информации от ипотечного брокера - 20 %
• Слышали про ипотеку в средствах массовой информации, видели рекламу – 60 % Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получения более подробной информации от ипотечного брокера - 25 % Думают, что ипотечный кредит получить не могут – 75 %
• Из них принимают решение о получении ипотечного кредита после получении информации от ипотечного брокера (и получают его) - 20 %
• Занимались специальным изучением этого вопроса – 15 % Из них: считают, что являются специалистами в ипотечном кредитовании - 60 % обращаются в банк без ипотечного брокера - 70 % обращаются к ипотечному брокеру - 30 %
МНЕНИЯ
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»: -Приобретение квартиры в кредит условно можно разделить на две глобальные части. Первая: получение от банка согласия выдать кредит. Вторая: поиск жилья. Так вот, по нашей статистике, сегодня основная проблема, во всяком случае в Петербурге, заключается как раз не в получении кредита как такового, а в подборе квартиры. Почему? Причины две. Во-первых, человек просит кредит «впритык», не учитывая конъюнктуру рынка и сегодняшний быстрый рост цен. К тому моменту, как ему выдадут кредит, квартира может подорожать процентов на 5-10. Во-вторых, до сих пор существуют мифы и легенды у продавцов о том, что покупатель с ипотечными средствами – это плохо. На наш взгляд, основная задача – не помочь получить кредит в банке, а подобрать недвижимость. Опытный риэлтер знает, как объяснить продавцу, что ипотечный покупатель для него – не зло, а благо. Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО: -Сегодня потребность петербуржцев в жилье очень высока: около 70% семей хотят улучшить жилищные условия, 15% горожан - жители коммунальных квартир. Поэтому развитие ипотечного кредитования это одна из важнейших совместных задач наших объединений. В последние несколько лет развитие ипотеки идет быстрыми темпами. Так, если в 2001 году в Петербурге было выдано 1.5 тыс. кредитов, то за последний год сегодня цифра достигла 4.5 тысяч. На рынке появилась новая специальность – ипотечный брокер, формировать которую необходимо совместными усилиями. Мы планируем создать новые обучающие программы и наладить информационный обмен между объединениями, эти шаги в ближайшем будущем, несомненно, расширят круг кредитополучателей. Игорь Жигунов, член Правления Городского Ипотечного Банка, руководитель рабочей группы АБСЗ по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию: -Развитие рынка недвижимости и рынка ипотеки происходит все динамичнее. Оба направления имеют свои особенности. Таким образом, кредитным организациям для более эффективной работы необходимо иметь четкое представление о ситуации и тенденциях рынка недвижимости. Естественно, самую компетентную информацию на эту тему банки могут почерпнуть у представителей риэлторского сообщества. Специалистам рынка недвижимости, в свою очередь, важно понимание особенностей банковских операций по оформлению ипотечных сделок. Здесь не обойтись без информационной поддержки со стороны банков. Взаимодействие кредитных организаций и риэлторских компаний становится все более тесным. Количество сделок с недвижимостью при использовании ипотечных кредитов возросло за 2005 год в 2,5 раза, на рынке появилась такая категория участников как ипотечные брокеры – важная составляющая цивилизованного рынка ипотечных операций. При этом порядка 1/4 ипотечных сделок на сегодня оформляют клиенты, которые изначально воспользовались услугами ипотечных брокеров и риэлтеров.
