Рынок аренды жилья: наниматели голосуют ногами

Динамика ставок аренды жилья в Петербурге наводит на мысль, что время на этом рынке остановилось: из месяца в месяц арендодатели публично заявляют практически одни и те же цены. Впрочем, в ходе торга арендатор может добиться определенных уступок.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на рынке аренды в марте 2016 года лишь едва заметно отличается от показателей годовой давности.

ГОД НАЗАД И СЕГОДНЯ
В конце марта средняя цена предложения на рынке аренды однокомнатных квартир составила 20,2 тыс. руб. в месяц. Ровно год назад арендная ставка была выше всего лишь на 200 руб. Аналогичное снижение наблюдается и в сегменте комнат: с 11,1 тыс. руб. в месяц средняя цена за год уменьшилась до 10,9 тыс. руб.

Чуть более заметно подешевели двухкомнатные квартиры – с 27 тыс. до 26,5 тыс. руб.

Структура предложения по типам квартир за год также изменилась мало. Около 41% рынка, как и прежде, занимает самое востребованное жилье – «однушки». Несколько снизилось количество комнат – год назад их доля приближалась к трети всего объема предложения, сегодня чуть не дотягивает до 29%. Двухкомнатные квартиры занимают 22,6% рынка (против 21,6% год назад), а трехкомнатные, как и раньше, формируют около 7% всего предложения.

Если говорить о динамике цен с начала года, то здесь изменения были еще менее заметными – арендные ставки по большинству типов квартир демонстрировали снижение на доли процентов.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Структура спроса с начала года изменилась несильно, а вот по сравнению с ситуацией годичной давности некоторые отличия есть. В первый месяц весны 2015 года, по информации Центра исследований и аналитики ГК «БН», больше всего заявок от арендаторов поступало на «однушки» в Московском районе по цене до 21 тыс. руб. в месяц. В марте этого года лидером спроса стали комнаты в Выборгском районе – не дороже 10,2 тыс. руб.

Примерно за те же деньги потенциальные наниматели готовы снимать комнаты в Невском и Василеостровском районах, на 1-1,5 тыс. руб. дороже – в Приморском, Центральном и Адмиралтейском.

Эксперты констатируют: если год назад люди, планирующие (впервые или после длительного перерыва) арендовать жилье в Петербурге, чаще всего ориентировались на однокомнатные квартиры, то сегодня, на фоне снижения уровня доходов, многие изначально нацелены на комнату. При этом те, кто уже живет на съемной квартире, в другой тип жилья переезжает крайне редко, даже если меняет арендодателя.

ДОГОВОРИМСЯ ПО-СВОЙСКИ
Несмотря на то что средние цены предложения меняются незначительно, реальные сделки сегодня, как правило, заключаются по более привлекательным для нанимателя ценам, чем год назад.

Заметный отток основных арендаторов жилья – трудовых мигрантов – из Санкт-Петербурга начался еще в конце 2014 года. В 2015-м процесс усугубился из-за продолжающегося экономического спада и новых правил нахождения мигрантов на территории России.

При этом сегмент съемного жилья продолжает активно пополняться новостройками, купленными либо «на вырост», либо с инвестиционными целями. Плюс к тому, в прошлом году аналитики отмечали, что и многие продавцы вторички, чьи квартиры слишком долго простаивали в листингах, стали перенаправлять свои объекты на рынок аренды.

В итоге на сегодняшний день объем предложения, по оценкам разных экспертов, превышает спрос в 1,5-2 раза. В этой ситуации цены реальных сделок на стадии торга, конечно же, снижаются. Впрочем, чудес ждать не стоит – сбить цену, как правило, удается не более чем на 1,5-2 тыс. руб.

Специалисты отмечают, что определенные подвижки происходят и в уже сложившихся договорных отношениях наймодателей и нанимателей. Даже те, кто не первый год арендует одну и ту же квартиру, начинают задумываться либо о возможности снижения арендной платы, либо о переезде за те же деньги на более качественную жилплощадь. По мнению экспертов, в ближайшее время наниматели все чаще и чаще станут уходить от собственников, не желающих идти на компромиссы.

ДЕШЕВЛЕ НЕ БЫВАЕТ
На сегодняшний день минимальные (из подтвержденных после звонка арендодателю) заявленные ставки на однокомнатные квартиры стартуют с 13 тыс. руб. в месяц. За такую цену можно снять «однушку» (общая площадь – 27 кв. м, жилая – 14 кв. м) в панельной новостройке Красного Села или очень ветхую квартиру на первом этаже хрущевки в Кировском районе. Для сравнения – осенью прошлого года самая дешевая из найденных «однушек» предлагалась в ЖК «Юнтолово» за 14 тыс. руб.

Впрочем, подобные предложения единичны, и их можно отнести к категории демпинговых. Более того, по мнению экспертов, нанимателю следует быть готовым к тому, что собственник квартиры, сдающейся по «нижней» цене, окажется весьма капризным и непредсказуемым.

Также следует учесть, что квартиры в недавно сданных новостройках, предлагающиеся по минимальным ценам, даже если и содержат пометку «мебл.», то эта меблировка может быть представлена старым шкафом и парой табуреток, которых будет явно недостаточно для комфортной жизни.

Наниматель, готовый заплатить всего на 2-3 тысячи дороже, уже может не только выбирать из значительного числа предложений, но и сам диктовать условия наймодателю. В диапазоне от 15 до 18 тыс. руб. сегодня экспонируется примерно четверть всех сдающихся в аренду «однушек». И еще 40% предлагается по цене в пределах 18-21 тыс. руб.

В сегменте двухкомнатных квартир максимальный объем предложения находится в диапазоне 20-24 тыс. руб., а большинство «трешек» сдается за 23-30 тыс. руб. в месяц.

Комментирует генеральный директор АН «Бенуа», президент СРО СПН, Дмитрий Щегельский:
– Многие наймодатели жилья изначально неправильно позиционируют свой объект, и это приводит к тому, что он долго стоит в листингах.

Очень часто собственники пытаются «повысить» класс квартиры, проведя там, к примеру, хороший ремонт, в надежде, что объект можно будет сдавать за большие деньги. Только редко находятся наниматели, которые за хрущевку с «евроремонтом» в шести остановках от метро и окнами на завод готовы платить столько же, сколько просят за квартиру с обычным косметическим ремонтом в пешей доступности от метро.

Комментирует генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая:
– Несмотря на то что в базах объектов аренды цены практически не меняются, когда доходит до реальных переговоров нанимателя с наймодателем, большинство собственников готовы идти на ценовые уступки.

Если говорить о предпочтениях нанимателей жилья, то они изменились несильно. Незначительное число людей отказываются от «двушек» в пользу «однушек», но даже ради экономии никто не готов переезжать из отдельной квартиры в комнату.

А вот хозяев однокомнатных квартир сейчас меняют достаточно часто. Сегодня появилось достаточно объектов, где собственники готовы делать значительные скидки по арендной ставке, поэтому если текущий наймодатель не проявляет гибкости в вопросах снижения цены, то наниматель довольно легко находит другого.

Комментирует президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко:
– Сегодня активным предметом торга между нанимателем и наймодателем является схема оплаты коммунальных услуг. Изначально заявленная арендная ставка при этом может не меняться, но коммунальные платежи стороны договариваются вносить, к примеру, пополам.

На фоне избытка предложения сдающихся в аренду квартир постепенно меняется и отношение собственников к оплате услуг агентства. Пока что традиционно комиссионные агентству чаще всего платит наниматель, но многие наймодатели уже поняли, что их готовность взять половину этих расходов на себя повышает конкурентные преимущества объекта.

Источник Бюллетень недвижимости
Текст Андрей Грязнов