Об ипотеке - по существу. Дешевле взять, чем отказаться?

3 ноября 2013 года в рамках Ярмарки недвижимости Санкт-Петербургская палата недвижимости провела семинар для населения: "Об ипотеке - по существу. Дешевле взять, чем отказаться?"
Модерировал семинар Дмитрий Щегельский, Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА».
Со стороны банковского сообщества приняли участие представители банков: «Уралсиб», «Ак Барс», «Дельтакредит».
Данное мероприятие посетило большое количество потенциальных клиентов рынка недвижимости, представителей СМИ. События семинара фотографировали фотографы, которые так же работают не только для СМИ, но и как свадебный фотограф ( http://photorespect.ru/wedding_foto/ ), детский фотограф ( http://photorespect.ru/kinder_foto/ ) и на фотосессиях ( http://photorespect.ru/portrait_foto/ )

В начале семинара с докладом «Факторы, сдерживающие ипотеку» выступил Дмитрий Щегельский. В докладе были выделены основные проблемы:

Высокие процентные ставки

Ставки по ипотечным кредитам зависят от стоимости привлекаемых банками денег, от уровня инфляции. Ставка рефинансиорования является индикатором развития экономики страны, уровня инфляции. Банки кредитуются у ЦБ под ставку рефинансирования. Отсюда следует, что ставка ЦБ виляет на ипотечные ставки. В некоторых случаях зависимость прямая, когда предлагается продукт «ставка рефинансирования ЦБ + %% банка». Соответственно всевозможные заявления правительства о необходимости сделать ипотеку доступной в данном вопросе находятся полностью в руках государства.

Низкий уровень платежеспособности

Для приобретения квартиры за 3 млн. рублей на вторичном рынке Санкт-Петербурга при первоначальном взносе в 15 % и при ставке 13,5% на 20 лет среднемесячный доход заемщика должен составлять не менее 50 тыс. рублей. По данным Петростата такой доход в СПб имеют не более 10 % населения и относятся к «богатым». Даже, если банковская ставка по кредиту будет уменьшена до 8,5 % , то при тех же условиях (3 млн.руб за квартиру, первоначальный взнос 15%) среднемесячный доход заемщика должен быть не менее 36 тыс. рублей, что соответствует всего лишь еще 10 % населения Петербурга.

Приведенный пример имеет утрированный подход. На самом деле количество граждан, способных быть одобренными банками для получения ипотечных кредитов больше, т.к. за счет имеющихся больших сбережений (либо наличия какой-либо недвижимости) сумма кредита требуется в меньшем размере. При наличии 1-комнатной хрущевки в Московском районе СПб для приобретения 3-х комнатной квартиры в Купчино требуется в среднем 1,6 млн. рублей. А при таком размере кредита совокупный доход заемщика должен быть не менее 36 тысяч рублей.

Асимметричность информации, распространяемой СМИ об ипотеке

Ипотека – это не тюрьма, амнистии не будет!

Возьмите ипотеку в нашем банке и вы точно будете знать кто ее у вас отберет.

Семью выгоняют на улицу из-за долга по ипотеке

Это всего лишь небольшой набор анекдотов и заголовков статей и теле- и радиопередач, распространяемых в СМИ. Очевидно, что у граждан складывается однобокое мнение о приобретении жилья с помощью ипотеки.
Дмитрий Щегельский отметил, что по его наблюдениям только 20% граждан, желающих приобрести квартиру в ипотеку обладают достоверной информацией о положительных сторонах такой сделки.

1. Граждане не знают, что есть возможность возврата подоходного налога, с суммы потраченной на приобретение квартиры. Эта сумма равна 260 тысяч рублей
2. Граждане не знают, что при приобретении квартиры в ипотеку они имеют возможность возврата подоходного налога с суммы процентов, уплачиваемых по кредиту. Возврат возможен до момента достижения суммы в размере 3 млн руб, т.е. максимальная сумма возврата – 390 тысяч рублей.
3. «Я переплачу за квартиру в 3 раза!» Фраза очень часто используемая для устрашения заемщиков. На самом деле естественно это не так, если мы будем учитывать не номинальные цифры, а реальные.

Для того, что бы наглядно охарактеризовать напрасность опасения заемщика в переплате, Дмитрий Щегельский предоставил следующие расчеты:

Для приобретения квартиры за 3 млн. рублей на вторичном рынке Санкт-Петербурга при первоначальном взносе в 15 % и при ставке 13,5% среднемесячный доход заемщика должен составлять не менее 50 тыс. рублей. Заемщик получает кредит 2 550 000 рублей, при ежемесячном аннуитетом платеже 30 800 рублей. За 20 лет так называемая переплата составит 4 840 000 рублей, или примерно 189%. Т.е. общая стоимость квартиры будет 7 390 000 рублей, что в 2,46 раза больше стоимости квартиры в момент покупки. Однако, как известно, свойство недвижимости – постоянное увеличение ее стоимости в долгосрочной перспективе. Даже, если мы будем считать, что недвижимость увеличивается в стоимости только на уровень инфляции и предположим, что уровень инфляции в России будет 4,5% в течение 20 лет, то, при таком раскладе стоимость вышеуказанной 1 ком.квартиры через 20 лет будет 7 235 000 рублей, что практически соответствует ее стоимости с учетом переплаты по процентам. При этом, если заемщик получает возврат подоходного налога на покупку – 260 000 рублей, а также возврат подоходного налога по процентам – 390 000 рублей. То итоговая стоимость квартиры через 20 лет будет – 6 740 000 рублей, т.е. чистая выгода от приобретения квартиры в кредит – 650 000 рублей. Пример упрощенный, т.к. не учитывается возможность уменьшения суммы кредита посредством досрочного погашения за счет средств возврата подоходного налога.

Сервис банков

Конечно, за 10 лет существования ипотечного рынка многие банки научились работать с заемщиками, учитывая складывающийся деловой оборот при совершении сделок на вторичном рынке недвижимости. Тем не менее, существует ряд показательных недостатков, приводящих к уменьшению количества реализованных одобрений на получение кредита.

1. «Бездумное» одобрение клиента. Кредитный менеджер не стремится вникнуть в понимание клиента рынка недвижимости (соответствие цен его запросам).
2. Не желание специалистов банка общаться с агентами продавцов. В одном из банков менеджер проводил переговоры на лестнице (не пригласив в кабинет)
3. Отсутствие комфорта для совершения сделки: нет обособленных комнат для переговоров, получение наличных происходит в общем зале, большое расстояние между кассой и сейфовым хранилищем.
4. Отсутствие сервиса типа «экспер-сейфинг», неумение (нежелание) проводить сделки с «цепочками», требование выписки из ЕГРП «свежестью» не более месяца.

В моменты высокой конкуренции среди банков за заемщика налаженный банковский сервис является основным залогом успеха банка.

В своих выступлениях представители банков, участвующих в семинаре подтвердили поднятые Дмитрием Щегельским вопросы в части величины процентной ставки по ипотеке, доступности ипотеки в зависимости от дохода заемщика и уточнили, что во многих случаях заемщик может иметь меньшую сумму дохода, при этом будет учитываться совокупный доход семьи.

В целом, по итогам круглого стола участники сделали вывод. что при разумном подходе к приобретению жилья с помощью ипотеки, ипотека делает жилье доступным.