Рынок жилья уперся в «потолок»

Еще не стагнация, но уже не рост, говорят эксперты о ситуации на рынке петербургской недвижимости. Спрос на жилье к концу года «увял», а цены на квартиры стоят на месте. Строители и риэлторы прогнозируют, что в новом году рынок испытает последствия уже принятых властями решений.

На «вторичке» – тишина

Рынок вторичной недвижимости Петербурга в 2012 году чувствовал себя нормально, спрос на квартиры почти весь год был стабильно высок. Тем неожиданней для продавцов стало его снижение к декабрю. Еще недавно эксперты давали ободряющие прогнозы на последний месяц года и ждали, что благодаря обилию выгодных «рождественских» предложений квартиры будут расходиться быстро. Но этого не случилось. «Мы отмечаем спад, и это настораживает», – говорит гендиректор агентства недвижимости «Норд» Ольга Балаева.

На уменьшение числа сделок в определенной степени повлияло то, что многие петербуржцы уже реализовали тот отложенный спрос, что накопился во время кризиса 2008-2010 годов. Еще часть покупателей могла перенести покупку на начало будущего года из-за того, что в последние недели перед Новым годом зарегистрировать сделку, как правило, не просто.

И, наконец, часть покупателей временно отказалась от приобретения жилья из-за удорожания ипотечных кредитов, не исключает гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Стоимостью ипотеки в 12-13% годовых сейчас никого не удивишь. Но морально надо привыкнуть к заметному повышению ставок, полагает эксперт. Тем более, что с использованием кредитов совершается до 40% сделок.

Кредит как двигатель торговли

Предпочтения петербуржцев на «вторичке» в 2012 году изменились мало. Те, кто не может или не хочет «впрячься» в ипотеку, но не имеет большого собственного капитала, чаще брали 1-2-комнатные малогабритные квартиры в домах «старых» серий: «брежневках», «кораблях, 137-й серии. Относительно недорогое жилье такого рода чаще всего продается в Невском, Красносельском, Фрунзенском и Калининском районах. Рос спрос и на новые, но «бюджетные» квартиры в пригородах – Колпинском и Всеволожском районах.

Те, кто мог взять кредит или продавал уже имеющееся жилье, покупали, как правило, более комфортные квартиры с хорошими кухнями, современными коммуникациями и благоустроенными дворами в новых жилых комплексах. Тех, что только-только вышли на рынок готового жилья. Больше всего в таких комплексах продается двухкомнатных квартир, но неплохо идут и студии.

Жилье на «вторичке» с начала года к декабрю подорожало в среднем на 9%. Средняя стоимость квадратного метра в петербургских «сталинках» – чуть более 100 тысяч рублей, в панельном доме – около 90 тысяч. Из более дешевого жилья: во Всеволожском районе Ленобласти можно купить квартиру в среднем по 66 тысяч за «квадрат», в Невском и Красносельском районах Петербурга – по 83-87 тысяч.

По мнению Ольги Балаевой, состояние рынка вторичной недвижимости в 2013 году во многом будет зависеть от доступности заемных средств (кредиты – двигатель «вторички», уверены эксперты). Поскольку банки не обещают снижения ставок, а спрос из-за дороговизны кредитов, как говорилось выше, уже начал снижаться, то активный рост (по крайней мере, в первом полугодии 2013-го) рынку не грозит.

Впрочем, Дмитрий Щегельский настроен более оптимистично: ипотека в 13% – дорого, но не смертельно: все-таки это не 18%, которые мы тоже в свое время пережили.

«Первичка»: черный квадрат

На рынке строящегося жилья в 2012 году царили те же тенденции, что и на «вторичке». Стабильно высокий спрос в течение года и рост цен на квартиры вылились в затишье «под елку», но в итоге получился плавный рост по всем показателям.

Как отмечает заместитель гендиректора агентства недвижимости АРИН Владимир Спарак, с января по ноябрь стоимость квадратного метра на «первичке» выросла на 9,4%. Это больше, чем на вторичном рынке, хотя цены по году поднимались «волнообразно»: весной отмечался заметный рост, осенью цены топтались на месте.

Сейчас, по данным АРИН, квадратный метр жилья на первичном рынке Петербурга стоит порядка 84,8 тысячи рублей. Самым большим спросом пользуются дешевые квартиры. Но в связи с тем, что застройщики стали выводить на рынок проекты с более высокими ценами, чем раньше, часть клиентов повернулась в сторону вторичного рынка. Наиболее востребованные на «первичке» районы – Выборгский и Приморский, где сосредоточена большая часть предложения.

По мнению Дмитрия Щегельского, ждать снижения цен и спроса в этом секторе недвижимости в следующем году не стоит. «Явных предпосылок нет. Напротив, думаю, на первичном рынке, как и на вторичном, во втором полугодии мы преодолеем докризисные цены», – полагает гендиректор «Бенуа».

В то же время, эксперты отмечают на рынке строящегося жилья ряд негативных тенденций, которые могут «аукнуться» дефицитом предложения и ростом цен не в конце 2013 года, но с большой вероятностью уже в 2014 году. Так, в этом году в Петербурге, как ожидается, будет построено 2,7 млн кв. м жилья. Что касается планов на будущее, то чиновники уже заранее заявляют, что перешагивать за трехмиллионную отметку городу нет смысла: больше ему не «съесть».

Но есть другие факторы замедления темпов ввода жилья и роста цен. Как отмечает председатель Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, застройщики уже давно говорят о дефиците земельных пятен под застройку. Банк земли иссякает, получить согласования на проекты планировки и застройку все труднее. Все эти последствия пересмотра строительной политики города вызывают «мандраж» у застройщиков и нервозность со стороны покупателей, что рано или поздно выльется в рост цен.

Наконец, эксперты в один голос заявляют, что решение Смольного переложить затраты на возведение социальных объектов в новостройках на строителей, несмотря на успокаивающие заявления чиновников, существенно отразится на стоимости квадратного метра. И это будущее тоже не за горами.

Спрос на «домик с буренкой»

Несмотря на активную пропаганду здорового образа жизни в экологически чистых пригородах, спрос на недвижимость «за КАДом» заметно не растет. И цены, и потребность в этом году остались примерно на уровне предыдущего года, говорит Дмитрий Щегельский. В лидерах спроса – участки и дома во Всеволожском, Гатчинском и Выборгском районах Ленобласти. С достройкой кольцевой автодороги заметно оживился спрос на жилье в Ломоносовском районе.

В пригородах Петербурга наибольшим интересом покупателей пользуется недвижимость ценой до 6,5 млн рублей. А почти половина спроса приходится на недорогие (от 500 тысяч до 1,2 млн рублей) участки в ближайших к Петербургу районах области и загородные дома там же ценой до 2,5 млн рублей.

Эксперты объясняют это тем, что две трети покупателей смотрят на загородную недвижимость как на дачи, а не место для постоянного проживания. Причины этого очевидны: дефицит «социалки» и транспортной инфраструктуры даже на небольшом удалении от города.

Вряд ли вырастет количество желающих уехать за город «на ПМЖ» или купить дачу и в 2013 году, считают эксперты. «Пока петербуржцы не решат свои проблемы с жильем в городе, они не пойдут на загородный рынок», – отмечает Дмитрий Щегельский.

Анна Беляева, Балтинфо, балтийское информационное агентство