Грозит ли рынку недвижимости очередной кризис?

Вопрос, вынесенный в заголовок, стал основной темой круглого стола, который на прошлой неделе провела в агентстве Интерфакс Санкт-Петербургская Палата недвижимости.
Обсуждение, впрочем, прошло в достаточно спокойной обстановке, и походило не столько на дискуссию, сколько на подробный отчет о состоянии рынка недвижимости по сегментам.
Рассматривая различные направления, собеседники были едины в общем мнении: ответ на глвный вопрос — отрицательный.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский особо отметил, что, говоря о кризисе, нужно сознавать двойственную природу такого специфического товара, как недвижимость. С одной стороны, излишки квадратных метров могут быть существенным обременением для семейного либо корпоративного бюджета, с другой — умелое использование «свободной» недвижимости может принести солидные дивиденды, ведь даже в кризисные времена людям нужно где-то жить. «Я не могу привести в пример другой такой товар, сопоставимый по надежности вложений. Разве что — золото… Но золото нельзя сдавать в аренду», — заметил Дмитрий Щегельский. Дальнейшее обсуждение перспектив рынка косвенным образом подтверждало это высказывание: несмотря на существующие проблемы, недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций всех видов.
Проблемная «первичка»
Первичному рынку недвижимости не грозит дефицит предложения: как считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, до конца года в Петербурге удастся ввести заявленные администрацией 2,7 млн кв. м жилья.
«При этом в городе выдано разрешений на строительство 6 млн «квадратов» — значит, есть задел на будущее. А всего в Петербурге выставлены на продажу квартиры порядка в 150 строящихся объектах», — отметил Павел Созинов.
Не теряет своей актуальности и проблема обманутых дольщиков. Ситуация усугубляется тем, что в Петербурге отсутствует информация о точном количестве таких граждан. Нет точной статистики проблемных объектов. «По разным данным, их число варьируется в пределах от 20 до 37», — говорит Павел Созинов.
По его словам, проблему можно сдвинуть с мертвой точки внесением соответствующих изменений в ФЗ № 214 и региональный закон о защите прав дольщиков. Далеко не все застройщики соблюдают положения 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…».
К тому же закон устарел и требует серьезных корректив. По словам Павла Созинова, в нынешнем виде он абсолютно не защищает покупателей жилья.
Ситуация усугубляется тем, что почти треть жилья на первичном рынке продают не сами застройщики, а инвесторы, которые, по словам Павла Созинова, фактически не несут никакой ответственности перед покупателями.
Отложенная стабильность
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости в первом полугодии этого года возросло, по сравнению с аналогичным периодом 2011-го. По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, с января по май 2011 года было зарегистрировано 18,7 тыс. сделок. А по итогам первых четырех месяцев 2012-го их число превысило 16,4 тыс.
Анализ, основанный на реальных сделках, показал следующее:
— средняя цена квадратного метра за I полугодие составила 90 700 рублей, что выше на 12 % цены кв. метра за тот же период 2011 года;
— основное количество сделок совершается с понижением цены. Однако процент объектов, проданных по цене выше заявленной увеличивается;
— процент понижения цены от первоначально заявленной уменьшился примерно на 60 % и составил в первом полугодии 2012 года 1,8 %;
— средний срок экспозиции (срок от начала продажи объекта до получения согласия на покупку) сократился примерно на 20 %
— спрос на 3-комнатные квартиры увеличился в 2 раза;
— выборы президента не повлияли на развитие событий на вторичном рынке жилья Петербурга
— ситуация с дестабилизацией фондового рынка и резкими колебаниями курса рубля заставила продавцов и покупателей занять выжидательную позицию. Активность рынка в мае-июне 2012 года упала на 25 %, по сравнению с маем-июнем 2011 года.
Отложенный спрос, который, скорее всего, продолжится до конца августа. Эта тенденция будет способствовать росту средней цены квадратного метра: стоимость жилья на вторичном рынке может увеличиться на 20 % уже до конца этого года.
При этом средняя цена квадратного метра готового жилья по итогам первого полугодия составила 90,7 тыс. рублей, что на 12 % выше аналогичного показателя 2011 года.
Генеральный директор агентства «Время Недвижимости» Наиля Берестовая добавила, что в Петербурге неуклонно растет число сделок с использованием заемных средств. Сейчас этот показатель доходит до 20–30 % от всего числа операций на первичном и вторичном рынках жилья. «Финансовые учреждения стали гораздо лояльней — проводят разного рода рекламные акции, уменьшают размер первоначального взноса, увеличивают максимальный возраст заемщиков. Все это способствует росту ипотечного кредитования», — заявила Наиля Берестовая.
Тем не менее, по ее словам, нестабильная ситуация на фондовых рынках может привести к тому, что многие банки будут увеличивать процентные ставки по кредитам.
Стабильный рост
Рынок загородной недвижимости ведет себя достаточно спокойно. По словам директора по организационному развитию и маркетингу Группы компаний «Экотон» Марии Сорокиной, покупатели стали проявлять гораздо больший интерес к приобретению коттеджей или загородных домов. В то время как в 2011 году граждане старались приобретать лишь земельные участки.
«Наибольшей популярностью пользуются участки во Всеволожском районе — на него приходится 20 % всего спроса. Чаще всего граждане стараются приобретать земельные наделы в пределах от 300 тыс. до 800 тыс. рублей», — утверждает Мария Сорокина.
Пожалуй, наибольшую динамику развития демонстрирует рынок коммерческой недвижимости. Как заявила вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «АмирА-Н» Анастасия Казанская, заполняемость торговых центров составляет почти 100 %. «Многие инвесторы стараются вкладываться в объекты коммерческой недвижимости — особой популярностью пользуются помещения площадью 50-100 кв. м. По итогам первого полугодия арендные ставки выросли на 7–10 %. А до конца года они увеличатся еще на 10–15 %», — резюмировала Анастасия Казанская.

источник журнал «Недвижимость Из рук в руки. Санкт-Петербург»