Первая половина следующего года мне представляется достаточно спокойной

Несмотря на политические коллизии этого декабря, жизнь продолжается во всех сферах нашего общества, и рынок недвижимости такого города, как Санкт-Петербург, является одним из самых значительных экономических составляющих.

О том, каким был уходящий год и что может ожидать нас в следующем, говорит генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

— Дмитрий Владимирович, год подходит к концу, и, наверное, уже сейчас можно подвести некоторые его итоги. Как представителю сообщества риэлторов Вам, разумеется, ближе тема вторичного рынка, как Вы можете охарактеризовать изменения (или их отсутствие) в течение 2011 года?

— В начале 2011 года и до конца лета рынок был достаточно вялым, об этом говорит и статистика органов госрегистрации сделок, однако с начала осени спрос увеличился, что повлекло и увеличение количества сделок. Общее количество сделок за год вот уже лет 15 не изменяется и находится в пределах 60–70 тысяч.

Прогнозы оправдались — цены не упали и даже немного, в пределах 5 %, подросли. По поводу роста хочу уточнить, что выросла среднестатистическая цена предложения. Произошло это, скорее всего, из-за ухода с рынка посредством продажи жилья, которое позиционировалось по низкой цене. Также, если учесть, что примерно с 56 % объектов сделка совершалась по цене ниже первоначально заявленной примерно на 4,5 %, 33 % объектов продавалось без изменения цены, а 11 % объектов продавалось с повышением цены примерно на 4 % от заявленной, то получается, что по итогам реальных совершенных сделок цены на жилье за год не выросли.

— Если можно, уточните, пожалуйста, тенденции по сегментам рынка: жилая, загородная, коммерческая недвижимость?

— Начну с того, что, опираясь на статистические показатели, ситуация в экономике Санкт-Петербурга находится в лучшем состоянии по отношению к 2010 году: оборот организаций увеличен на 120 %, индекс промышленного производства составил 114 % к 2010 году, иностранные инвестиции составили 107 % к 2010 г., внешнеторговый оборот — 143 % к 2010 г. Таким образом, можно найти объяснение увеличению активности в секторе коммерческой недвижимости.

Как известно, сфера бизнеса является самой чутко реагирующей на те или иные изменения в развитии общества, политике, экономике, и если общее состояние ухудшается, то бизнес сворачивается, а если наоборот, то бизнес стремится развиваться. Активность бизнеса увеличивает спрос на коммерческие помещения. К примеру, структура качественных офисов в бизнес-центрах такова. Бизнес-центры класса «А» составляют 20 % от общего количества, «В» — 51 %, «В+» — 28 %.

Что касается пустующих помещений, то в классе «А» они составляют 17 %, в классе «В+» 9 %, и, наконец, в классе «В» 7 % таких офисов.

Что касается торговых помещений, то их наибольшая концентрация — 42 % — относится к Приморскому, Московскому и Выборгскому районам. Отмечу, что в торговых центрах пустует 5 % площадей (для сравнения: в кризис 2009 года пустовало 15 % помещений).

Что касается стоимости торговых площадей для арендаторов, то самым дорогим является Невский проспект — там стоимость составляет 8600 руб./кв. м с НДС + КУ. Далее идут Загородный, Владимирский, Московский проспекты и Садовая улица с ценой 3400 руб./кв. м.

Если говорить о стрит-ритейле, то в этом формате начинают заметно выделяться так называемые профильные улицы. Процесс складывался хаотично. Профильные улицы увеличивают целевой покупательский поток. Такой подход способен реанимировать так называемые «глухие места». Об этом стоит думать инвесторам, т. к. в «глухих местах» на начало входа инвестора цены много ниже.

Что касается рынка складской недвижимости, то больше всего складских помещений в Пушкинском районе (400 тыс. кв. м), меньше всего — во Фрунзенском (7,1 тыс. кв. м). При этом пустуют 18 % помещений в классе «А» (сравните: 39 % в 2009 году), в классе «В» — 4 % (25 % в 2009 году). Наибольший спрос наблюдается на склады «В» — класса и небольшие площади в черте города, при этом в общем объеме предложения преобладают склады класса «А».

За счет увеличения активности бизнеса в 2012 году цены на аренду по всем отраслям могут вырасти на 5–10 %. Если рассмотреть в целом рынок купли-продажи коммерческих помещений, то, по моим наблюдениям, 90 % инвестиций в коммерческую недвижимость производятся для получения дохода и лишь 10 % — для собственного использования.

О тенденциях в жилой недвижимости я уже говорил ранее.

Состояние загородной недвижимости сегодня не так активно, как коммерческой и рынка квартир. Это и понятно, ведь загородная недвижимость в основном приобретается жителями Санкт-Петербурга в виде дач. Поток желающих переехать из города на ПМЖ в Ленинградскую область крайне низок.

В целом о рынке загородной недвижимости в 2011 году можно отметить следующее. Заснеженная зима начала 2011 года повлияла на активность рынка загородной недвижимости. Рынок начал просыпаться традиционно в марте. Активность спроса наблюдалась как в сегменте земли, так и домов, по моим наблюдениям, соотношение спроса на землю и дома примерно 35 на 65 процентов.

По отношению к 2010 году активность загородного рынка недвижимости на количестве сделок не сказалась. Основной спрос сосредоточен на объекты в пределах до 1,5 млн рублей — это примерно 60 % рынка. Более дешевые объекты расположены в районах южнее Санкт-Петербурга. Малопривлекательными являются наиболее удаленные от Санкт-Петербурга районы — Подпорожский, Лодейнопольский, Волховский, Киришский, Тихвинский, Бокситогорский, Сланцевский. Привлекательными являются объекты в радиусе до 150 км от Санкт-Петербурга, а также более удаленные места в Выборгском, Приозерском районах, традиционно считающимися наиболее экологичными и привлекательными за счет красоты природы. Отмечу, что дольше всего продаются переоцененные объекты.

— Какие изменения произошли в сфере аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости?

— Рынок найма жилья быстрее выходит из стагнации по сравнению с рынком продаж, т. к. количество людей, нуждающихся в таком жилье и способных его оплачивать, достаточно большое — студенты, приезжие в поисках работы, петербургская молодежь, желающая пожить отдельно от родителей.

Сегодня ставки по найму жилья практически достигли докризисных и скорее всего в следующем году могут вырасти еще на 5–10 %.

— Возвращаясь к рынку в целом, как распределялся интерес клиентов между новым жильем и «вторичкой»?

— По моим наблюдениям, соотношение спроса между первичным рынком и вторичным находится в пропорции 30 к 70.

— Насколько существенным было влияние ипотеки на развитие рынка?

— По сравнению с 2010 годом количество сделок с использованием ипотеки выросло. Рост составил примерно 30 %. В основном покупали в ипотеку квартиры любого количества комнат по цене до 4 млн руб. Общее количество сделок с использованием ипотеки по отношению к общему количеству сделок составило примерно 32 %.

— Какие из городских или федеральных, решений способствовали (или, наоборот, затрудняли), на Ваш взгляд, деятельность профессионального сообщества?

— Если под профессиональным сообществом понимать агентскую деятельность на рынке недвижимости, то никакие городские или федеральные решения не повлияли на развитие этой отрасли, за исключением, пожалуй, пристального обращения внимания агентств недвижимости на 315 федеральный закон о СРО. Так в 2011 году на территории России было зарегистрировано 5 СРО агентств недвижимости, одно из которых было зарегистрировано в Санкт-Петербурге согласно планам развития Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Этим СРО стало «Объединение агентств недвижимости».

— Последний вопрос традиционный: каким Вы видите рынок недвижимости в следующем году?

— Первая половина 2012 года мне представляется достаточно спокойной, т. е. сложившаяся тенденция роста цен в 0,5 % в месяц сохранится. С осени 2012 года я ожидаю более высокий рост — в пределах 1–1,5 %. Популярными останутся все те же объекты, которые сегодня находятся в пределах 4,5 миллионов рублей.