Санкт-Петербургская палата недвижимости презентовала профессиональные стандарты

Потеря квартиры или нескольких миллионов рублей в результате некачественно проведенной сделки с недвижимостью – ночной кошмар для большинства россиян. Как повысить безопасность и качество операций с недвижимостью рассуждали представители ведущих агентств недвижимости Петербурга - участники круглого стола «Агентская деятельность на рынке недвижимости: прогресс или регресс?».

Небольшой срок жизни российского рынка недвижимости наложил свой отпечаток на особенности его формирования. Так первые десять лет участники российского рынка недвижимости занимались оттачиванием технологий проведения сделок купли-продажи, а также найма жилой и коммерческой недвижимости. Однако этот этап уже завершен, что позволило профессиональным участникам рынка недвижимости перейти к другому вопросу – кто же собственно должен оказывать услуги в сфере недвижимости – агент или агентство, физическое лицо, или только юридическое? А, также, какие требования необходимо предъявлять к качеству оказываемых услуг и кто должен за это качество отвечать?

Наиболее очевидно это стало в кризис, когда рынок наводнился огромным количеством частных посредников, не имеющих опыта работы в сфере недвижимости, без профессионального образования и сколько-нибудь представительного опыта работы в данной сфере. Как следствие – рост доли «черного» рынка и количества некачественных сделок с недвижимостью.

«Российский рынок агентских услуг сегодня стал рынком совершенной конкуренции, - констатирует Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Во-первых, у нас в Петербурге, да и в России в целом, действует огромное количество субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности в данной сфере (только в Петербурге около 15 тыс. зарегистрированных агентов). Во-вторых, нет никаких барьеров для входа на этот рынок. В-третьих, совершенно открыты принципы ценообразования наших услуг. В-четвертых, ни один из участников рынка не может самостоятельно оказывать влияние на цены или какие-то иные аспекты – так незначительна его доля на рынке. Все это говорит нам о том, что рынок оказания услуг в сфере сделок с недвижимостью сейчас является рынком совершенной конкуренции. А, как известно из экономической теории, совершенная конкуренция ведет к регрессу. И мы этот регресс уже наблюдаем в сфере жилого найма, где многие агентства недвижимости, по сути, превратились в информационные, не оказывающие потребителям реальных услуг. Единственный выход из этой ситуации – регулирование рынка».

Добровольное объединение

Путей регулирования любого рынка существует всего два: либо этим занимается государство, либо участники рынка сами регулируют свою деятельность. Так как государственное регулирование в сфере сделок с недвижимостью отменили еще в 2002 году, единственный выход участники рынка видят в саморегулировании и создании СРО – пока что на добровольной основе в рамках федерального закона №315 «О саморегулируемых организациях».

«Если этого не сделать, нас всех будут ассоциировать с частными посредниками, оказывающими своим клиентам в лучшем случае половинчатые услуги, и портящими имидж нашей профессии, - считает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон», - Из-за этого клиенты не воспринимают всерьез нашу профессию».

Однако о важности данной сферы рынка услуг для экономики региона красноречиво говорят цифры. «Источник около 16% доходов бюджета Санкт-Петербурга – поступления от операций с недвижимым имуществом, - указывает Дмитрий Щегельский, - А бюджет Санкт-Петербурга – это примерно 300 млрд руб. в год. Это показывает, как важна наша профессия и что к ней необходимо относиться со всей серьезностью».

Общее будущее

Таким образом, единственный выход из ситуации нерегулируемого рынка в данный момент эксперты видят в добровольном объединении участников рынка в саморегулируемые организации и развитии системы стандартов профессиональной деятельности.

«К саморегулированию нас подталкивает та практика, которая сложилась сейчас на рынке недвижимости и которая развивается в экономике России, - говорит Владислав Назаров, президент СРО НП «Объединение агентств недвижимости». – Саморегулирование – единственный путь для нас, который поможет избежать хаоса на рынке. Одна из основных задач саморегулируемых организаций – разработка и внедрение стандартов профессиональной деятельности. Причем эти стандарты должны быть публичными. Это станет для членов СРО, во-первых, средством конкурентной борьбы и, во-вторых, повысит потребительскую ценность оказываемых нами услуг».

Однако нельзя забывать, что для того, чтобы профессиональные стандарты работали, они должны быть гибкими, напоминает Ольга Карпова, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант». «Не секрет, что в регионах существуют свои технологии продаж объектов недвижимости, свои схемы взаиморасчетов. Поэтому профессиональные стандарты не должны быть одинаковыми для всех, однако, в тоже время, они должны содержать общие требования к специалистам, занимающимся агентской деятельностью: к уровню их образования, опыту, требования о регулярном повышении квалификации, методам проведения сделок, принципам составления договоров и т.д., - добавляет Ольга Карпова.

Еще одна проблема – практическое внедрение разработанных профессиональных стандартов в повседневную практику всех агентов по недвижимости. «Сейчас часто бывает, что стандарты есть (причем у каждой компании свои), но по ним никто не работает, - констатирует Ольга Балаева, генеральный директор агентства недвижимости «Норд», - Поэтому мало разработать качественные профессиональные стандарты, их еще нужно продвигать, рекламировать как среди агентов, так и среди потребителей, чтобы они знали, как и какие им должны оказываться услуги, и требовали от своих специалистов соответствующего качества. Текст стандартов должен храниться в агентстве в удобном для ознакомления клиентов месте, чтобы он мог сравнить качество оказываемых услуг со стандартами. Контроль со стороны населения - самое действенное средство для продвижения стандартов».

Общественный контроль

Свой вариант стандартов профессиональной деятельности предложили Санкт-Петербургская палата недвижимости и СРО НП «Объединение агентств невижимости». Это этические нормы и правила работы агентства недвижимости и общие требования, которые понятны любому профессионалу.

«Одно из определений профстандартов звучит так: «это конституция, придающая силу закона понятиям, подмена которых приводит к деградации профессии». Подавляющее большинство агентов работают на рынке по сложившимся за два десятилетия правилам и обычаям оказания услуг. Хочу привести аналогию с Общевоинским Уставом. Он создан вековым опытом воинской службы, заучивается наизусть, во многом непонятен, так как изучают его люди, не знающие реальной службы, – а автоматическое выполнение его требований спасает жизни многих, - говорит автор стандартов, руководитель Комитета по профессиональным стандартам и этике Санкт-Петербургской палаты недвижимости Михаил Караулов. - Так и профессиональные стандарты - для опытных специалистов это прописные истины – они их выполняют каждый день, а для новичков в профессии – неукоснительно выполняемый закон. Важно, чтобы Стандарты не являлись инструментом для дискриминации и не создавали искусственных барьеров для входа в профессию. А особенности работы в регионах учитываются в Правилах, разрабатываемых на местах с учетом местного законодательства и практики».

Еще один способ контроля за соблюдением стандартов компаниями, Палата видит в работе Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости.

«Клиенты агентств Санкт-Петербургской палаты недвижимости и СРО НП «Объединение агентств недвижимости» могут обратиться в Общественную приемную по защите прав потребителей в сфере недвижимости, если недовольны качеством предоставленных услуг, - говорит руководитель Общественной приемной Анастасия Казанская. - За год подобных обращений было немного, большинство все же касались не сферы агентских услуг, а проблем в ЖКХ и вопросов, касающиеся долевого строительства. Но в любом случае, хочу отметить, что стандарты, созданные в палате, ориентированы не на бизнес, а на клиента агентства».

Таким образом, основными задачами становления цивилизованного рынка недвижимости в России, которые профессиональное сообщество должно решить в ближайшее время, являются переход всех участников рынка недвижимости на легальную основу (прекращение деятельности частных посредников, не зарегистрированных как юридическое лицо либо ПБОЮЛ), а также унификация и реальное внедрение в повседневную практику единых стандартов профессиональной деятельности. Это - основные шаги без которой российский рынок недвижимости не сможет двигаться вперед, резюмировали участники круглого стола.

Текст профессиональных стандартов:


Стандарт профессиональной деятельности

«Услуги агентов по операциям с недвижимостью. Требования к предоставлению услуг агентами по операциям с недвижимостью»

1. Область применения

Настоящий стандарт регламентирует состав и надлежащее качество услуг физическим и юридическим лицам, предоставляемых Агентами по операциям с недвижимостью при осуществлении предпринимательской или профессиональной деятельности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Настоящий стандарт разработан НП «Объединение агентств недвижимости» и является обязательным для выполнения всеми членами НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудниками. Стандарт соответствует правилам деловой этики, призван устранять или уменьшать конфликт интересов клиентов, членов НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудников. Настоящий стандарт подлежит развитию и усовершенствованию с учетом дальнейшего развития рынка недвижимости и новых требований законодательства. Все члены НП «Объединение агентств недвижимости» и их сотрудники имеют право вносить предложения по развитию и дальнейшему совершенствованию стандартов профессиональной деятельности.

2. Общие положения. Термины и определения

Агент по операциям с недвижимостью – субъект предпринимательской или профессиональной деятельности, выступающий в роли агента в сделках с личной недвижимостью, либо недвижимостью как формой активов (собственностью) юридического лица, в качестве прямого представителя клиента, либо в качестве посредника (далее – Агент).

Субъект предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации и осуществляющее определяемую в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предпринимательскую деятельность – член НП «Объединение агентств недвижимости».

Субъект профессиональной деятельности – физическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности – члена НП «Объединение агентств недвижимости».

Агентство недвижимости – субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий деятельность Агентств по операциям с недвижимым имуществом (ОКВЭД 70.31), имеющий в качестве сотрудников – Агентов по операциям с недвижимостью (далее – Агентство).

Клиент – физическое либо юридическое лицо, заинтересованное в получении и использовании услуг Агента на основании заключенного с Агентом/Агентством договора.

Продавец – физическое или юридическое лицо, уступающее права на объект недвижимости (продавец, арендодатель, наймодатель).

Покупатель/Приобретатель – физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении (возникновении и регистрации) прав на объект недвижимости (покупатель, арендатор, наниматель).

Объект недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенные строительством.

Сделка – действия, направленные на изменение субъекта права собственности или пользования на Объект недвижимости, включающие в себя взаиморасчеты, заключение договора купли-продажи, аренды, мены, дарения Объекта и его государственную регистрацию.

Участники сделки – лица, отчуждающие, приобретающие или изменяющие права на Объект в связи со сделкой.

Контрагент – одна из сторон сделки (правообладатель, приобретатель или их представитель), в переговорах с которой Агент/Агентство представляет интересы своего Клиента.

Альтернативная (встречная) сделка – сделка по приобретению Продавцом недвижимого имущества, одновременное совершение которой, является обязательным условием Продавца при отчуждении прав на недвижимое имущество.

Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемого Объекта недвижимости.

Эксклюзив, эксклюзивный договор – договор, определяющий статус Агента/Агентства, ограниченный сроком действия, по которому клиент принимает на себя обязательство не наделять другого Агента представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу Агента от самостоятельной уступки/приобретения прав на объект.

Деятельность Агента по операциям с недвижимостью включает в себя:

– консультации в сфере приобретения или отчуждения прав на недвижимое имущество;

– проведение маркетинговых исследований и рекламной компании объектов недвижимости;

– поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям Клиента;

– заказ и получение документов по поручению Клиента, необходимых для возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости;

– подготовка и организация просмотров объектов недвижимости;

– налаживание контактов и организация переговоров между потенциальными участниками Сделок с объектами недвижимости;

– подбор объектов недвижимости при отчуждении объектов недвижимости с условием проведения Альтернативной сделки;

– сопровождение Сделок с использованием ипотечных кредитов и средств социальных выплат по федеральным и региональным жилищным программам;

– содействие в заключении гражданско-правовых договоров, влекущих возникновение (прекращение) прав пользования/собственности на объекты недвижимости;

– сопровождение регистрации прав на объекты недвижимости;

– консультации по налогообложению в сфере недвижимости и при сделках с объектами недвижимости;

– консультации и разработка мероприятий по повышению ликвидности, улучшению инвестиционной привлекательности и увеличению стоимости объектов недвижимости.

3. Требования к квалификации и обучению Агентов по операциям с недвижимостью

Деятельность Агентов по операциям с недвижимостью в силу своей специфики требует гражданской ответственности, высокого профессионализма, глубоких знаний в различных областях законодательства и практического применения законодательства в сфере недвижимости.

3.1. Квалификационные требования к Агенту по операциям с недвижимостью

Агент должен соответствовать следующим требованиям:

– иметь базовое среднее специальное или высшее образование;

– иметь дополнительное образование по специальности Агент;

– иметь опыт профессиональной деятельности в качестве сотрудника субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего деятельность Агентства – члена НП «Объединение агентств недвижимости» – не менее 12 месяцев;

– периодически проходить квалификационную аттестацию.

3.2. Основные требования к знаниям и обучению Агентов по операциям с недвижимостью

Агент должен обладать обстоятельными знаниями в следующих областях:

3.2.1. Законодательство РФ в сфере недвижимости:

– Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ;

– законы РФ, регулирующие отношения в сфере недвижимости;

– законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере недвижимости.

3.2.2. Государственные и коммерческие организации в сфере недвижимости. Основные функции. Порядок взаимодействия:

– Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии;

– организации, осуществляющие техническую инвентаризацию и учет объектов недвижимости;

– органы, осуществляющие регистрацию по месту пребывания граждан;

– нотариусы, нотариальная палата;

– кадастровые инженеры;

– оценочные компании;

– банки и другие финансовые организации.

3.2.3. Особенности рынка недвижимости региона:

– основные финансово-экономические термины и определения, относящиеся к рынку недвижимости;

– экономическая и политическая ситуация применительно к рынку недвижимости;

– спрос и предложение на рынке недвижимости;

– федеральные и региональные жилищные программы;

– банковские финансовые и кредитные программы, относящиеся к недвижимости;

– особенности инвестиций в недвижимость региона.

3.2.4. Договорная база при сделках с недвижимостью:

– способность составить предварительный договор либо содействовать в его составлении;

– оценка договоров с точки зрения правовых последствий заключения договора для сторон договора.

3.2.5. Особенности финансового сопровождения сделок с недвижимостью:

– специфика расчетов между сторонами сделок с различными объектами недвижимости;

– услуги банков и расчетных центров, предоставляемые для организации расчетов;

– налоги и сборы при сделках с недвижимым имуществом.

3.2.6. Стоимость владения недвижимостью, обязанности и права собственника:

– налоги и сборы с собственников недвижимого имущества;

– расходы по содержанию недвижимого имущества (коммунальные платежи и т. д.);

– различные виды страхования недвижимости.

3.2.7. Основы оценки стоимости объектов недвижимости:

– методы оценки;

– методы сбора и анализа информации об объекте недвижимости, определяющей стоимость объекта.

3.2.8. Строительство и архитектура:

– базовая терминология в строительстве и архитектуре, структурные элементы зданий и сооружений;

– термины и определения в городских и сельских планах застройки, юридическое и практическое значение городских и сельских планов застройки;

– принципы строительства, капитального ремонта объектов недвижимости;

– знание чертежей и спецификаций зданий и помещений, кадастровых и топографических планов и карт.

3.2.9. Навыки общения и знание технологии продаж:

– владение техникой непосредственной и письменной презентации объектов недвижимости;

– способность понять нужды клиента, применить искусство убеждения;

– опыт в разрешении конфликта интересов клиентов, умение нахождения компромиссных решений.

3.3. Дальнейший профессиональный рост и подтверждение квалификации;

– Агент должен постоянно совершенствовать свои профессиональные навыки и знания;

– Агент должен участвовать и поощрять участие своих сотрудников в профессиональных обучающих мероприятиях, семинарах и курсах.

4. Порядок оказания услуг Агентами по операциям с недвижимостью

4.1. При обращении Клиента, заинтересованного в оказании услуг Агентом, Агент обязан:

4.1.1.Предоставить информацию о составе и содержании услуг, предоставляемых Агентом.

4.1.2. Предоставить информацию о стоимости услуг Агента, о порядке определения стоимости услуг, разъяснить порядок оплаты услуг Агента.

4.1.3. Проконсультировать о возможности и процедуре оказания услуг в соответствии потребностями Клиента.

4.1.4. Предъявить образцы договоров на оказание услуг.

4.1.5. Предъявить свидетельства и сертификаты, подтверждающие принадлежность к профессиональному объединению, работающему в соответствии с настоящим Стандартом профессиональной деятельности.

4.2. Основанием для оказания услуг Агентом является Договор с Клиентом, заключенный в письменной форме. Сторонами Договора выступают, с одной стороны, Агент или Агентство в соответствии с регламентом, принятом в Агентстве, сотрудником которого является Агент, с другой стороны, Клиент или его представитель.

4.3. Агент предоставляет Клиенту объективную и полную информацию и анализ сложившихся цен на рынке недвижимости региона,

4.4. По вопросам, требующим специальных знаний и выходящим за рамки деятельности Агента по операциям с недвижимостью и его компетенции, Агент должен рекомендовать Клиенту обратиться за консультацией к соответствующим специалистам.

4.5. Агент не должен проводить рекламную компанию объекта недвижимости без договорных отношений с Клиентом – правообладателем или его доверенным лицом.

4.6. В целях эффективности оказания услуг Агент должен разъяснить Клиенту преимущества предоставления эксклюзивных прав Агенту на представление интересов Клиента при проведении операций с недвижимым имуществом.

4.7. Агент обязан разъяснять Клиенту его права и обязанности при совершении сделки с недвижимым имуществом, своевременно информировать о ходе сделки, о ситуациях которые могут повлиять на правовые последствия сделки.

4.8. Агент должен обеспечить конфиденциальность оказания услуг и сохранность документов Клиента и их возврат в случае прекращения договорных отношений.

4.9. При передаче Клиентом Агенту ключей от объекта и /или правоустанавливающих документов, Агент обязан заключить письменное соглашение, составить опись передаваемого имущества, акт приема – передачи и обеспечить сохранность передаваемого имущества.

4.10. Порядок оказания услуг при проведении сделки с объектом недвижимости (далее – объект).

4.10.1. Организация просмотров Объектов недвижимости.

При оказании услуг Клиенту, уступающему права на объект, Агент обязан:

– изучить правоустанавливающие документы на объект;

– произвести осмотр объекта;

– разработать и предложить Клиенту провести мероприятия по повышению привлекательности Объекта;

– организовать рекламную компанию объекта;

– организовывать просмотры объекта, сопровождать Клиента при показах.

При оказании услуг Клиенту-правоприобретателю Агент обязан:

– осуществлять подбор объекта в соответствии с требованиями Клиента, используя все доступные источники информации,

– получить предварительную информацию об объекте: технические характеристики, наличие правоустанавливающих документов, условия отчуждения,

– организовывать осмотр объекта, сопровождать Клиента при просмотре;

– при выявлении недостатков объекта, влияющих на его потребительские качества информировать Клиента.

4.10.2. Организация переговоров между сторонами сделки с объектом недвижимости.

В случае принятия Клиентом предварительного решения о проведении сделки с объектом недвижимости, Агент обеспечивает проведение переговоров между сторонами предполагаемой сделки. Согласие по существенным условиям предполагаемой сделки, достигнутое между Клиентом и контрагентом путем переговоров с участием Агента, оформляется соглашением о порядке проведения сделки (предварительным договором) в письменном виде и должно отражать следующие существенные условия:

– реквизиты и адреса сторон намеренных осуществить сделку с объектом (или представителей сторон);

– адрес объекта и его основные характеристики;

– цена сделки, порядок расчетов между сторонами при осуществлении cделки;

– условия и сроки передачи прав на объект недвижимости, предполагаемый срок заключения основного договора между сторонами;

– обязательства собственника объекта недвижимости передать объект свободным прав на объект со стороны третьих лиц и задолженностей;

– сроки и порядок передачи объекта недвижимости;

– ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;

– условия расторжения и продления соглашения.

4.10.3. Организация и сопровождение сделки с объектом недвижимости

При подготовке и сопровождении сделки с недвижимостью Агент обязан:

– проинформировать стороны сделки о составе документов, которые возможно и необходимо получить для проведения сделки, при наличии доверенности – заказать и получить соответствующие документы;

– проинформировать стороны сделки о возможных способах взаиморасчетов по сделке, разработать и предложить наиболее оптимальную и безопасную схему расчетов;

– организовать подписание сторонами документов по сделке, согласовать порядок действий сторон, присутствовать при подписании документов, при необходимости участвовать в разрешении конфликта интересов сторон;

– в случае, если сделка подлежит государственной регистрации, разъяснить сторонам сделки порядок регистрации, при получении соответствующих доверенностей, организовать подачу и получение документов после государственной регистрации;

– организовать прием-передачу объекта недвижимости с подписанием акта приема-передачи и других необходимых документов.

4.11. При отказе Клиента от выполнения рекомендаций Агента по организации и проведению сделки с объектом недвижимости, вследствие чего могут быть нарушены права сторон сделки, Агент вправе потребовать от Клиента письменного заявления с подтверждением своих намерений не выполнять рекомендации Агента.

5. Требования к договору на оказание услуг Агентами по операциям с недвижимостью

При осуществлении профессиональной деятельности Агент должен заключить с Клиентом письменный договор на оказание услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом, соответствующий требованиям Законодательства Российской Федерации и настоящего Стандарта профессиональной деятельности. Агент вправе использовать различные типы договоров, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ.

5.1. В договоре отражаются существенные условия оказания услуг. Договор должен содержать как минимум следующую информацию:

5.1.1. Стороны договора, юридические адреса и реквизиты сторон.

5.1.2. Предмет договора, перечень оказываемых услуг по договору

5.1.3.Цена услуг Агента или порядок ее определения и порядок расчетов между Агентом и Клиентом.

5.1.4. Обязанности Агента.

5.1.5. Обязанности Клиента.

5.1.6. Факт эксклюзивности договора и требования, которые должен выполнять Клиент в связи с эксклюзивностью договора.

5.1.7. Срок действия договора, условия вступления в силу и процедура продления.

5.1.8. Условия прекращения действия и расторжения договора.

5.1.9. Ответственность сторон за невыполнение условий договора, порядок и сроки возмещения расходов сторон.

5.1.10. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), при которых ответственность сторон не наступает.

5.1.11. Порядок разрешения споров, описание процедуры разрешения споров сторонами Договора.

5.2. До подписания Договора на оказание услуг Агент обязан ознакомить Клиента с проектом Договора, разъяснить его условия, порядок его выполнения и правовые последствия.

5.3. При наличии дополнительных расходов Клиента при оказании услуг Агентом (оплаты госпошлин, налогов и сборов, услуг сторонних организаций), данное условие необходимо отразить в договоре.

5.4. Договор не должен содержать норм и требований, приводящих к нарушению прав одной из сторон.

5.5. Документом, свидетельствующим о полном завершении работ по Договору оказания услуг, является двусторонний акт, подписанный Клиентом и Агентом после выполнения сторонами всех обязательств по Договору.

При использовании материалов, размещенных на сайте НП СПН, ссылка обязательна