Дежа вю с продолжением (источник: Галина Стащак Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 51(635) 2010-12-27, c.21)

Как поведут себя цены в ближайшие шесть месяцев — этот вопрос мы традиционно задаем экспертам в начале и середине календарного года, сравнивая при этом предсказания с реальными показателями рынка.

За последний год риэлторы стали куда смелее в прогнозах: предсказывая на статичном рынке, ошибиться сложно. По предварительным данным «НП», за последние полгода цены предложения на вторичном рынке выросли на каких-то 0,5% (в первом полугодии — на 1%).

Впрочем, от двух последних кварталов игроки и не ждали никаких прорывов (спроса и цен), даже на традиционную осеннюю активизацию надежд было мало.

Большинство специалистов склонно считать, что первое полугодие 2011-го практически полностью повторит сценарий конца 2010-го: никаких резких колебаний, весной небольшой ценовой прирост (и то лишь на самые «вкусные» объекты).

Заметную роль ипотеки уже никто не отрицает; оптимисты полагают, что во втором полугодии 2011-го с привлечением кредитов может проходить чуть ли каждая третья сделка. Риэлторы надеются на годовое увеличение цен в рамках инфляции — это оптимальный темп для выхода из стагнации. Впрочем, некоторые полагают, что уже к 2012-му вероятно ускорение ценового роста.
Мнения экспертов

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:

– Предновогоднего ажиотажа не чувствуется. По ощущениям, в 2011-м потрясений быть не должно. В январе-феврале традиционно не будет предпосылок для роста цен. Далее сыграет отложенный спрос: весной активность будет примерно такой же, как осенью 2010-го. Цены на некоторые объекты даже могут несколько подняться. На рынок выйдут деньги от субсидий, но их будет немного. Ипотека, напротив, укрепит позиции. Причем, поскольку на рынке много «цепочек», от этих кредитов в итоге зависит гораздо больше сделок, чем может показаться на первый взгляд.

Цены будут «топтаться» на месте, но в пределах инфляции. Хотя подорожание отдельных позиций (коммунальные услуги т.п.), скорее всего, подтолкнет некоторых продавцов необоснованно повышать цены.

Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН «Невский простор»:

– Вероятно, повторится сценарий 2010 года. Скорее всего, будет продолжаться ценовое расслоение: «хрущевки», «брежневки» и прочее низкокачественное жилье будет дешеветь; объекты без явных изъянов — в кирпичных, кирпично-монолитных домах, у метро, с паркингом — напротив, дорожать.

Покупатель начинает переориентироваться на лучшее качество, этому способствуют стабильные цены и ипотека. Думаю, к середине 2011-го с привлечением кредитов будет проходить до 15% сделок. Наступающий год — хорошее время для покупки квартир бизнес-класса, элиты в центре: выбора, который есть сегодня, не было очень давно.

Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость»:

– До февраля спрос будет падать, но цены при этом снижаться не будут. К маю они могут увеличиться максимум на 3%. Думаю, весь 2011-й будем наблюдать классически стабильный рынок, каким он был в 2005-м, начале 2007-го.

Полагаю, на нетипичное предновогоднее затишье в этом году повлияли в том числе и трудности с регистрацией: клиенты не спешат открывать сделки до праздников.

Во-первых, можно сэкономить на аренде ячейки, во-вторых, в январе заявителей будет меньше, подать бумаги на регистрацию должно быть проще.

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН «Бенуа»:

– В первом полугодии возможен рост цен на 2-3%. А вот ситуацию в конце 2011-го предсказать не берусь: рынок, скорее всего, начнет выходить из стагнации (по опыту кризиса 1998 года для этого требуется около четырех лет). В 2012-м возможен довольно резкий рост цен. Тем более что сейчас люди все больше стремятся переводить деньги в недвижимость, пусть даже это будет небольшая комната. При сдаче ее в аренду получается рентабельность на уровне 8-10%, что совсем неплохо.

Андрей ВАСИЛЬЕВ,
генеральный директор АН «Аркада»:

– Сегодня как никогда ранее трудно предположить, как будут развиваться события: 2010-й был спокойным, каких-либо четких тенденций не видно. Перспективы ценовых изменений тоже туманны. Думаю, ситуация во многом будет зависеть от политической обстановки. В любом случае раньше лета никаких серьезных сдвигов я бы не ожидал.

Ипотека пока мало заметна на рынке: хотя спрос нарастает, банки не спешат удовлетворять его полностью. На заем могут рассчитывать лишь те, кто не числится в списках «запретных» профессий (где, кстати, значатся и риэлторы).

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:

– Во второй половине 2010-го наибольшим спросом пользовались недорогая «первичка» и 1-2-комнатные квартиры на вторичном рынке в кирпичных, кирпично-монолитных домах. Думаю, такие предпочтения сохранятся и в 2011-м. Продавцам «советского» неликвида стоит это учитывать при назначении цен. Ипотека будет наращивать обороты — к июню-июлю на нее может приходиться уже каждая третья-четвертая сделка по «вторичке». В зимние месяцы возможно небольшое снижение цен, в марте-апреле прогнозирую +5%, но только на ликвидные объекты.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:

– В январе жду небольшого отката цен, в феврале-апреле — роста на 0,5-1% в месяц. Как будем входить в лето, сказать не решусь: фактор сезонности по-прежнему есть, но в последние годы он очень сглажен. Такое ценовое плато сохранится минимум на полгода, а то и дольше. По итогам 2011-го цены могут вырасти исключительно в пределах инфляции.

Ипотека будет развиваться медленно: банки стараются не делать ошибок, которые в итоге спровоцировали взлет цен в 2006-2008 годах. Да и потенциальные заемщики уже поняли, что важно не просто решиться на кредит, но и детально просчитать сценарий его обслуживания.

По моим наблюдениям, из-за сокращения субсидирования программы расселения коммуналок в центральных районах уже начинают накапливаться проблемы: число комнат не сокращается, петербуржцы их брать уже не хотят, объекты все чаще выкупают приезжие из сопредельных стран и селятся там чуть ли не коммунами.

Светлана ДЕНИСОВА,
исполнительный директор АН «Площадь»:

– Итоги декабря воодушевляют: спрос и цены растут, дешевое предложение вымыто, клиенты смелее берут кредиты. Если так пойдет и дальше, в первом полугодии цены могут вырасти на 7-8%. Банковские вклады уже не решают проблему сбережения денег — ожидаем их перетекания в недвижимость.

Валерий ЛАЗУГИН,
заместитель генерального директора АН «Итака»:

– В 2011-м возможен рост цен на 1-2% в квартал за счет отложенного спроса и развития ипотечного кредитования. В первую очередь ипотека поможет проводить сделки типа «обмен с доплатой». На развитие рынка может повлиять множество факторов. Среди них и изменения в строительной сфере (ситуации с СРО, 214 -ФЗ), и появление новых крупных бюджетных проектов.

Прогнозы риэлторов, высказанные в середине 2010 года:

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН «Бенуа»:

– Думаю, от грядущей осени не стоит ожидать традиционного роста цен — морально я к этому готов. До выхода из кризиса еще далеко.

Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН «Центр»:

– За второе полугодие цены вырастут на 3-4%. По осени на рынок выйдет больше «живых» денег: скажется небольшой отложенный спрос (на недорогие жилые и коммерческие объекты).

Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН «Спектр»:

– В лучшем случае цены останутся на сегодняшнем уровне. Но более вероятно их снижение — на несколько процентов до конца 2010-го.

Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:

– Летом возможно небольшое уменьшение или стабилизация цен. Это довольно благоприятный период для подбора жилья. Осенью минимальный рост цен составит 0,5-1% в месяц.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:

– С конца сентября предполагаю повышение цен на 1-1,5% в месяц. Думаю, к концу года доля ипотечных сделок по вторичному рынку достигнет примерно 20%.

Андрей ВАСИЛЬЕВ,
генеральный директор агентства «Аркада»:

– Пока лишь можно предположить, что цены останутся на сегодняшнем уровне минимум пару-тройку месяцев. Снижение возможно, если денег на рынке станет еще меньше.

Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость»:

– До осени цены будут «болтаться»: плюс-минус 0,2-0,3% в неделю. По осени стоит ожидать заметного увеличения платежеспособного (давно отложенного) спроса. Но цены при этом не взлетят: к новогодним праздникам недвижимость на «вторичке» подорожает максимум на 3-4%.

автор: Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 51(635) 2010-12-27, c.21