Куда пойти торговле? (Источник: Журнал «Строительство Недвижимость Инвестиции Проекты» (Москва) октябрь 2008)

Санкт-Петербург называют лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. В нынешнем году этот показатель достиг 517 кв.м. на 1 000 человек (в Европе - 800 кв.м. на 1000 человек). Ровно год назад эксперты рапортовали о подъеме отрасли, строя оптимистические прогнозы в ситуации общего экономического роста. Сегодня реальность изменилась ровно до наоборот.

Некоторую стабилизацию на рынке ТЦ, сменяющую бурный рост этого сектора, эксперты осторожно прогнозировали еще в начале нынешнего года. Велись разговоры о том, что, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры с неудачной концепцией или местоположением вынуждены будут проводить реконцепцию, либо репозиционирование (например, River House, “Варшавский экспресс”, “Космополис”), а «неудачникам» придется и вовсе покинуть рынок. Пока этих «неудачников» никто еще не назвал в лицо, но специалисты компании Praktis CB приводят в качестве негативных примеров такие ТЦ, как «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис» (уровень заполняемости на уровне 75 85%), ТРЦ «Ульянка» (заполняемость весь последний год - 40%). В качестве причин называют неудачное местоположение либо проблемы с управлением объектом.
Год назад операторы называли заполняемость качественных ТЦ на уровне 95-100%. Но сегодня в течение какого-то времени даже безупречно расположенные и управляемые торговые центры могут испытывать проблемы – говорят аналитики. Однако, по данным компании АРИН, большинство ТК, которые еще только готовятся к вводу, заполнены арендаторами на 70%, в том числе и якорными, которых девелоперы начинают искать на ранних стадиях реализации проекта.
Активность торговых сетей на рынке может в ближайшее время снизиться в связи с кризисом, и в Петербурге некоторые сети сокращают свои магазины, хотя массового характера этот процесс пока не принял. Яркий пример этого – сеть магазинов «Банана-Мама», которая сократила количество своих точек. Другой пример - петербургская девелоперская компания «Макромир», по (пока) неофициальным данным, намерена продать три торговых центра в Санкт-Петербурге и практически все региональные площадки (это 85-90% портфеля проектов компании).
Уровень арендных ставок для «якорей» сегодня варьируется в диапазоне 120-850 $/кв.м. в год, для арендаторов торговой галереи – 300 - 2000$/кв.м. в год. Рост арендных ставок за последний год составил в среднем 7 % для якорных арендаторов и 15% для прочих групп арендаторов. Девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота.

Рынок в предчувствии
В 1 полугодии 2008 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 11 торговых центров, наибольшая удельная доля в общем объеме ввода арендопригодных площадей пришлась на Приморский административный район – 39% (за счет ввода в эксплуатацию 2-х торговых центров – «Атлантик-сити» и «Атмосфера»). Вторым по объемам ввода после Приморского административного района стал Калининский район (ТРК «Северный молл»), примерно одинаковые удельные доли у Московского, Выборгского и Красносельского административных районов города (12%,11% и 10% соответственно).
Наименьшая удельная доля в общем объеме ввода пришлась на Центральный административный район Санкт-Петербурга – 4% (ТЦ «Москва»), что демонстрирует тенденцию децентрализации на рынке торговых площадей, как и на рынке офисных объектов.
В первом полугодии объем рынка торговых площадей в основном увеличивался за счет реализации проектов строительства торгово-развлекательных центров. Эксперты отмечают сокращение удельной доли гипермаркетов в общем объеме ввода торговых площадей в эксплуатацию (до 17%), а также замедление темпов ввода в эксплуатацию гипермаркетов продуктового профиля в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (введен лишь один гипермаркет «Лента-14» на Петергофском шоссе). Знаковым проектом в сегменте гипермаркетов является ввод в эксплуатацию специализированного садового центра «Зеленая страна». Продолжается освоение периферийных и спальных районов в секторе торговой недвижимости. Лидирующим по объемам ввода в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года стал Приморский административный район – 39%, по 10-12%% приходится на Московский, Выборгский, Красносельский административные районы.
Также, как и на офисном рынке, существует тенденция увеличения объемов реализации проектов торговых комплексов в составе многофункциональных комплексов и проектов развития крупных территорий, таких как «Морской Фасад», «Новая Голландия», «Театральный», «Апраксин Двор», «Electric City», и др.
По данным компании Praktis CB, в общем количестве запросов торговых помещений по площади лидируют торговые помещения площадью до 100 кв.м – 45%, высок спрос зафиксирован на торговые помещения площадью в диапазоне от 101 до 250 кв.м – порядка 22%. На торговые помещения площадью более 1 000 кв.м может приходится до 16% от общего количества запросов. Прослеживается тенденция увеличения роли развлекательной составляющей в торговых комплексах. Сохраняется тенденция к укрупнению проектов торговых комплексов классов «Региональный» и «Суперрегиональный». Анализ проектируемых и строящихся объектов показал, что интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов от 40 000 до 85 000 кв.м;

Тесня жилищный сектор
Пока сектор ТЦ определяется с дальнейшим курсом, продолжает активно развиваться стирт-ритейл, на который, по мнению операторов, кризис пока никак не повлиял. В последние годы квартиры на первых этажах на центральных улицах Петербурга фактически прекратили свое существование, переквалифицировавшись в магазины шаговой доступности, нотариальные конторы, салоны красоты, офисы. «Для покупки такого помещения нужны несопоставимо меньшие средства, недели на возведение ТЦ, а кормить этот коммерческий объект будет всегда», - считает максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость».
Операторы оценивают потенциал помещений, которые в принципе могут быть использованы под коммерческие цели, в Петербурге в размере не менее 10-15 тысяч объектов.
Процесс перевода квартир в нежилой фонд стал наращивать обороты перед самым кризисом 1998 года. Наиболее значимые и интересные жилые объекты на первых этажах были приобретены под коммерческие нужды еще в 1997 году: на месте квартир появились кафе, магазины, салоны красоты и пр. Сегодня в коммерческие помещения в жилых домах активно перемещается мелкорозничный бизнес, в том числе из ларьков и торговых палаток, которым два года назад городская администрация объявила «войну». Примеры. Цветочная торговля с известного жителям Московского района торгового «пятачка» у станции метро Московская, который был ликвидирован по распоряжению администрации, перебрался в здание на Алтайской, 12. Там под торговые площади было переоборудовано несколько бывших квартир. Год назад нежилыми стали первые этажи в домах 15, 19, 21 по улице Елизарова, образовав торговую зону. До нынешнего года в городе ежегодно издавалось более 2000 распоряжений о переводе квартир в нежилой фонд, а в секторе «малого девелопмента» работают несколько десятков риэлторских компаний.
Долгое время основной интерес потенциальных покупателей жилья «под перевод» был сосредоточен на зданиях в исторической части города. Сейчас и в спальных районах все, что находится рядом с метро, пользуется спросом.
Периодически этот рынок стопорится из-за разногласий между коммерсантами и чиновниками, однако после непродолжительного пробуксовывания продолжает бодро шагать вперед. Так, год назад ряд районных администраций СПб без объяснений прекратил выдачу постановлений о переводе квартир на первых этажах в нежилой фонд - в городе единомоментно «зависли» не менее четырех сотен объектов. Инвесторы, не имея возможности узаконить статус помещений и приложить средства совокупным объемом до 150 млн. долларов, начали подавать в суд на районные власти. Спустя несколько месяцев проблема «рассосалась», и по сей день этот сектор рынка считается в профессиональной среде одним из самых перспективных.

По мнению экспертов, если сравнивать торговые центры с объектами стрит-ритейла, то в кризисе трудно будет выжить и тем и другим, впрочем, стрит–ритейлу полегче, поскольку эти помещения обычно расположены в проходных местах. Это можно сказать и о ТК, которые расположены у метро. А вот торговые комплексы, расположенные на периферии, могут испытать определенные проблемы, поскольку в связи с ощущением нестабильности увеличивается склонность людей к накоплениям. В итоге ллюди перестанут целенаправленно ездить за покупками, что может вызвать проблемы с посещаемостью, и, как следствие, с наполняемостью ТК.

БОКС
Мини-девелопмент
Процедура перевода жилого помещения в коммерческое занимает от 6 до 12 месяцев, в зависимости от сложности проекта. Процедура согласования состоит из следующих этапов:
1. Получение разрешительного письма из КГА на устройство отдельного входа
2. Получения разрешительного письма КГИОП (в случае если дом памятник или находится в охраной зоне – старый фонд центральные районы).
3. Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое)
4. Согласование проекта входа в КГА и КГИОПе. На этом этапе согласование зависит от профессионализма проектировщиков, создававших проект перепланировки
5. Согласование всего проекта в СЭС
6. Согласования проекта в пожарной инспекции
7. Согласование проекта в администрации района, где находится помещение
8. Согласование проекта в Жилищном агентстве
9. Согласование проекта в ГУ «Дортехнологии» и ГИБДД, а также с отделом подземных коммуникаций КГА – если крыльцо находится в фасадной части дома.
10. Согласование проекта в РЖА
11. Согласование проекта в МВК (межведомственная комиссия)
12. Экспертиза проекта в Жилищном комитете (если сложный проект, затрагивающий несущие стены).
13. Подача документов в районную администрацию для получения постановления главы районной администрации о переводе квартиры в нежилой фонд.
14. Получение постановления о переводе в нежилой фонд
15. Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ
16. Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (Пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, Администрация и др. в зависимости от ситуации)
17. Получение нового паспорта ПИБ
18. Получение нового кадастрового номера
19. Регистрация прав собственности в Росрегистрации
(алгоритм перевода и далее все цифры - по данным АН «Легион-Недвижимость»)

БОКС
Экономика инвестиций
Затраты, которые нужно прибавить к стоимости квартиры ($200-250 тысяч), дабы она превратилась в коммерческий объект:
• Комплекс работ по согласованию и получению постановления о переводе в нежилой фонд – от 15 до 25 тыс. у. е., в зависимости от объекта.
• Проектные работы – от $3-4 тысяч.
• Минимальная стоимость ремонта с обустройством отдельного входа – от $500/кв. метр. Установка крыльца – от $3000 (металлическое), $5000 (бетонное), от $7000 (гранитное).
• Если дом имеет деревянные или смешанные перекрытия, то обычно в смету ремонтных работ закладываются расходы на мероприятия по укреплению перекрытий - от $15/кв. метр. Отдельных расходов могут потребовать работы по электрообеспечению нового объекта. При необходимости – затраты на получение в Ленэнерго дополнительных мощностей.
• Заключительный этап - ввод объекта в эксплуатацию, включающий переобмеры ПИБ, согласование СЭС и УГПС, прохождение МВК, получение нового техпаспорта и кадастрового номера на новый объект, получение в ГБР свидетельства о праве собственности на нежилое помещение. Затраты на прохождение этого этапа риэлторы оценивают от $4000.



КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:
-Привлекательность объектов для арендаторов сегодня, как и всегда, в первую очередь зависит от месторасположения и зонирования помещений в ТК и месторасположения объекта стрит-ритейла. Торговые комплексы на первой линии одной из ведущих торговых магистралей – Невский, Московский, Большой СП, Загородный, - будут всегда пользоваться популярностью, и являться уникальным предложением на рынке. Здесь нет большого количества вакантных площадей и всегда высокие арендные ставки. Тем арендаторам, которые сами являются якорем и привлекают потоки потребителей, выгоднее размещение в торговых комплексах, поскольку им могут быть предоставлены более низкие арендные ставки. Стрит-ритейл гибкости не проявляет, поскольку у них есть свои арендные ставки и по большому счету все равно, кто арендатор.

Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость»:
-Спрос в сегменте первых этажей – квартир, перспективных для перевода в нежилой фонд для коммерческого использования – сейчас высок, как, впрочем, и всегда. На рынке много интересных объектов. Покупка такой квартиры с последующим переводом и обустройством дает возможность заработать на аренде в 3 раза больше, чем если сдавать аналогичный объект как жилую квартиру. Сегодня цена месячной аренды двух-трехкомнатной квартиры на первом этаже в спальном районе – 25-30 тыс руб, а превращенной в коммерческий объект с отдельным входом – 90 тыс руб.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
-ТЦ и объекты срит-ритейла - это совершенно разные ниши, у них разная логика развития и разная величина инвесторов. Крупные торговые сети берут тем, что предлагают «все в одном флаконе», а стритритэйл проповедует «логику пешей доступности» и развитие коммерческих помещений в тех местах, где они по плану развития города не были предусмотрены при советской власти. И то, и другое имеет свои преимущества для клиентов. В нынешней финансовой ситуации у стритритэйла пока что не заметен отток интереса по выкупу квартир и перевода в нежилой фонд. Проекты ТЦ всегда зависят от наличия земли в определенном месте и наличия массы денег и возможности кредитоваться. Если стрит-ритейл требует наличия небольших средств, то при строительстве ТЦ используются крупные заемные средства. А сегодня банки кредитов не дают. Так что строительство ТЦ может приостановиться в связи с недостатком финансирования. Фирмы, которые пытались развивать новые офисные центры, оказались в нехорошей ситуации, потеряв возможность финансировать дальше проект.

ТАБЛИЦЫ И ДИАГРАММЫ


Структура распределения торговых центров Санкт-Петербурга по классам, по состоянию на 1 полугодие 2008 г., Praktis CB



Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2008 г., Praktis CB


Географическая структура ввода арендопригодных площадей в торговых центрах в 1 полугодии 2008 г., Praktis CB


Структура ввода в эксплуатацию торговых объектов по форматам в 1 полугодии 2008 г., Praktis CB


Структура ввода в эксплуатацию торговых объектов по общей площади в 1 полугодии 2008 г., Praktis CB


материал подготовила Юлия Лозовская