Состояние рынка купли-продажи жилой недвижимости (квартиры и комнаты) в 1-м квартале 2008 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

В 1-м квартале 2008 года на рынке недвижимости наблюдалась ситуация наметившаяся в 4-м квартале 2007 года – увеличение спроса при снижении предложения. Средний рост цены за январь февраль 2008 года составил примерно 10 процентов.
Однако дальнейшее увеличение спроса сдерживали: настороженность, связанная с выборами Президента РФ и слухи о готовящейся деноминации.
Всплеск покупательской активности произошел во второй декаде марта, когда стали ясны итоги выборов Президента РФ и одновременное с этим развенчивание слухов о деноминации. В марте 2008 года произошел резкий скачек цен, объясняющийся в первую очередь реализацией отложенного спроса, а также нестабильной ситуацией на мировом финансовом рынке, при котором некоторые игроки рынка акций решили перейти на рынок недвижимости.
Во 2-м квартале 2008 года активность спроса на рынке купли-продажи жилья (квартиры, комнаты) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области начала снижаться с середины апреля 2008 года и стабилизировалась на уровне показателей спроса октября 2007 года. Тем не менее, активность предложения во 2-м квартале 2008 года, не увеличилась.
В течение июня наметилась следующая тенденция, касающаяся реальных сделок:
- цены на объекты среднего и низкого качества, преобладающие на рынке в большом количестве, а также объекты в непопулярных районах, стали снижаться при наличии реального покупателя, по сравнению с заявленной ценой на 5-12 процентов. При чем эти объекты могли быть проданы еще в марте 2008 года по заявленной цене. Пример: комната 20 кв.м. в 5-ти комнатной квартире в старом фонде в Коломне, 1 комнатная хрущевка в г. Пушкин район София, двухкомнатная квартира без отделки в новом доме в Озерках.
- цены на объекты пользующиеся популярностью в силу местоположения и качества, наоборот, при наличии конкретного покупателя повысились на 3-5 процентов от первоначально заявленной цены. Пример: комната в двухкомнатной квартире в сталинском доме в Московском районе, двухкомнатная квартира в сталинском доме в Московском районе.
Как видно из приведенных примеров сценарий реакции рынка на стабилизацию происходит по одному и тому же принципу – некачественные объекты, имеющиеся на рынке в большом количестве, в момент увеличения спроса дорожавшие в первую очередь в силу своей небольшой стоимости, в момент стабилизации спроса начинаю корректировать цену вниз опять таки в связи с присутствием на рынке огромного количества подобных предложений и появляющегося у покупателя вариантов выбора. Объекты же пользующиеся популярностью в силу качества и местоположения и присутствующие на рынке в малом количестве, наоборот, в цене не падают, а даже иногда растут.
Итоговый средний рост цен реальных сделок на жилую недвижимость в Петербурге и Ленинградской области в первом полугодии 2008 года составил 22-25 процентов.
Что можно ожидать во втором полугодии 2008 года?
Скорее всего, стабилизация спроса на рынке продлится весь третий квартал 2008 года. Это связано и с насыщением спроса в первом-втором кварталах 2008 года, сезоном отпусков, а также спокойствием покупателей в связи с имеющейся ситуацией стабильности рынка. Тем не менее, на рынке формируется незначительный отложенный спрос, который даст о себе знать в четвертом квартале 2008 года. В этот период цены могут вырасти еще на 15-18 процентов.
В долгосрочной перспективе рост цен будет продолжаться, т.к. происходит увеличение стоимости энергоресурсов, что приводит на рынок России большую массу денег, которая увеличивает платежеспособность населения, что при наличии ненасыщенного спроса на недвижимость дает толчок росту цен. По аналитическим данным рост цен на энергоресурсы будут продолжаться как минимум до 2010 года. Отсюда можно предположить, что рост цен на недвижимость также будет происходить вплоть до 2010 года. Ритм рынка недвижимость за последние годы – 6-9 месяцев. Т.е. 6-9 месяцев происходит рост цен, после роста 6-9 месяцев происходит стагнация с небольшим понижением стоимости на переоцененные объекты.

Хочется отметить, что с 1 октября перестанут существовать Роснедвижимость, Росрегистрация и Роскартография, чьи функции перейдут в Росимущество, которое входит в структуру Минэкономразвития. Отсюда следует, что на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области осенью может наступить коллапс регистрации, который наблюдался в 2006 году, что, в свою очередь, введет лишнюю нервозность на рынок недвижимости.
В июне 2008 года опять наметилась тенденция к задержкам сроков регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.


На графике можно наблюдать ситуацию спроса и предложения в первом полугодии 2008 года в сравнении с тем же периодом 2006 и 2007 годов.






Вся представленная информация получена на основе данных риэлторской компании ООО «БЕНУА» www.benua.org ( ) , а также на основе информации находящейся в открытых источниках.

Дмитрий Щегельский
Генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА»
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
(812)708-4666
www.benua.org ( )